經(jīng)典案例

　　孫先生2009年4月在廣州市區(qū)購(gòu)買了一套建筑面積為100平方米的商品房。支付房屋價(jià)款120萬(wàn)元，繳納契稅1.8萬(wàn)元，支付裝修費(fèi)用15萬(wàn)元，實(shí)際支付住房按揭貸款利息1萬(wàn)元。房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人姓名為孫先生本人。2012年4月孫先生將此房以160萬(wàn)元賣給小林，此住房是小林家庭唯一住房，小林戶籍在廣州。經(jīng)地稅機(jī)關(guān)評(píng)估160萬(wàn)元的申報(bào)價(jià)格合理。孫先生能夠提供售房合同、購(gòu)房合同、購(gòu)房發(fā)票、裝修發(fā)票、契稅完稅憑證等扣除憑證。孫先生和小林分別要繳納哪些稅費(fèi)？

　　賣方

　　營(yíng)業(yè)稅及附加

　　孫先生應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%；還應(yīng)繳納隨營(yíng)業(yè)稅附征的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加，三者合計(jì)金額為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的0.6%。具體視交易房產(chǎn)類型和購(gòu)買年限而定。個(gè)人將購(gòu)買不足5年住房對(duì)外銷售的，不分房產(chǎn)類型全額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加＝售房收入×(5%+0.6%)＝1600000×(5%+0.6%)＝89600元

　　個(gè)人所得稅

　　孫先生能夠提供合法、有效的售房合同、購(gòu)房合同和房產(chǎn)原值憑證等證明材料，可據(jù)實(shí)征收個(gè)人所得稅。

　　應(yīng)納稅額＝(轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額－房產(chǎn)原值－合理稅費(fèi))×20%。其中，商品房的房產(chǎn)原值為購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。房產(chǎn)原值＝1200000+18000=1218000元。

　　合理稅費(fèi)是指孫先生轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金，以及按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。其中：

　　(1)支付的住房裝修費(fèi)用。孫先生能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列的是孫先生的姓名，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，裝修費(fèi)用可以扣除，商品房及其他住房的最高扣除限額為房屋原值的10%。

　　裝修費(fèi)用最高扣除限額＝1218000×10%＝121800元

　　(2)支付的住房貸款利息。孫先生向貸款銀行實(shí)際支付的住房按揭貸款利息1萬(wàn)元，可以憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

　　合理稅費(fèi)＝ 營(yíng)業(yè)稅及附加+住房裝修費(fèi)用+住房貸款利息＝89600+121800+10000=221400元

　　應(yīng)繳個(gè)人所得稅＝(轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額-房產(chǎn)原值-合理稅費(fèi))×20%＝(1600000-1218000-221400)×20%＝32120元

　　買方

　　交易住房同時(shí)符合以下條件：A. 住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；B. 單套住宅套內(nèi)建筑面積120平方米以下或建筑面積144平方米以下；C. 實(shí)際成交價(jià)款低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)款的1.44倍以下，因此該房產(chǎn)屬于普通住房。小林能提供房產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門開具的《個(gè)人名下房地產(chǎn)情況查詢證明》，并能出具《唯一住房誠(chéng)信保證書》，符合以下優(yōu)惠政策：對(duì)個(gè)人購(gòu)買超過90平方米的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，在轉(zhuǎn)讓收入×稅率3%的基礎(chǔ)上減半征收契稅。

　　應(yīng)繳納契稅＝成交價(jià)格×3%×50%＝1600000×3%×50%＝24000元。

　　■小貼士

　　市地稅局提醒，存量房交易中有多個(gè)稅種是采取扣除式的差額征稅方法，為保證征稅的真實(shí)性和公平性，請(qǐng)納稅人務(wù)必妥善保管好購(gòu)房發(fā)票、完稅憑證等扣除憑證，提交稅務(wù)機(jī)關(guān)審核通過后才能在稅前據(jù)實(shí)扣除。

　　在以據(jù)實(shí)征收方式繳納個(gè)人所得稅時(shí)，除商品房外，其他類型房產(chǎn)的原值按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào))中的有關(guān)規(guī)定確定。

　　個(gè)人所得稅據(jù)實(shí)征收可扣除合理稅費(fèi)中，公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房的裝修費(fèi)用最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房的裝修費(fèi)用最高扣除限額為房屋原值的10%。

　　個(gè)人所得稅據(jù)實(shí)征收可扣除合理稅費(fèi)中，按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

　　納稅人原購(gòu)房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。(記者 何穎思 通訊員 孫戈、于笑坤、姜素馨、張映珍)