不少購(gòu)房合同上約定的房產(chǎn)證辦理時(shí)限一般都是一年至兩年。這種情況算不算違規(guī)？

　　胡剛：按照我國(guó)建設(shè)部04年做的城市商品房預(yù)售管理辦法，預(yù)售商品房交付使用之日起90日內(nèi)承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和相關(guān)的土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供相應(yīng)的證明文件。但是事實(shí)上開發(fā)商應(yīng)當(dāng)協(xié)助其中必要的文件，開發(fā)商會(huì)有種種的原因無(wú)法提供全面完備的證明文件，這就造成了準(zhǔn)業(yè)主們事實(shí)上無(wú)法在90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書。我們現(xiàn)在對(duì)于北京市的商品房買賣合同的示范文本18條專門說的是權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，但是因?yàn)檫@個(gè)示范文本強(qiáng)調(diào)的是開放性和靈活性，只是說是如果準(zhǔn)業(yè)主們沒有在房屋交付之日起多少日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，雙方同意怎么處理，提供了幾個(gè)選項(xiàng)。

　　有的開發(fā)商一拖15年沒有辦理房產(chǎn)證，這種行為算不算違約？

　　張立棟：有的開發(fā)商和消費(fèi)者的合同里約定的一年到兩年辦理房產(chǎn)證，這個(gè)我想一般的消費(fèi)者是能夠接受的，但是如果時(shí)間拖得更長(zhǎng)的話，這個(gè)顯然是有問題的。為什么消費(fèi)者一年兩年能容忍呢？是因?yàn)閷?duì)房屋市場(chǎng)不斷上漲的預(yù)期導(dǎo)致的，開發(fā)商利用了消費(fèi)者對(duì)于房?jī)r(jià)今后還要繼續(xù)上漲這樣的預(yù)期，導(dǎo)致了消費(fèi)者沒有話語(yǔ)權(quán)，即便對(duì)于開發(fā)商有一個(gè)懲處辦理不了房產(chǎn)證就退房，對(duì)消費(fèi)者也是非常不利的。這個(gè)開發(fā)商的行為是明顯違約，但是目前沒有一個(gè)特別好的辦法來制約它的這種方法。

　　秦兵：什么是違約呢？違約是必須寫在紙上，如果你紙上寫了是八年給你辦產(chǎn)權(quán)證，那么八年就是不違約；如果紙上寫了是360個(gè)工作日給你辦完產(chǎn)權(quán)證，那就是360個(gè)工作日之內(nèi)辦不算違約。但是一般情況下來說開發(fā)商在房屋買賣合同中關(guān)于產(chǎn)權(quán)這個(gè)條款里當(dāng)然都會(huì)通過技術(shù)表現(xiàn)，我說兩年或者是720個(gè)工作日，但是不寫是我來給你辦，寫我們共同來辦，只要共同來辦，這個(gè)責(zé)任就往往會(huì)由單一責(zé)任轉(zhuǎn)變?yōu)榛旌县?zé)任，只要混合責(zé)任就會(huì)有一個(gè)問題，業(yè)主一旦拿不到房產(chǎn)證，無(wú)法判斷到底是開發(fā)商的責(zé)任還是業(yè)主的責(zé)任，甚至還有沒有其他行政機(jī)關(guān)的責(zé)任，所以房屋買賣合同的標(biāo)準(zhǔn)條款在產(chǎn)權(quán)證辦理這個(gè)問題上寫得非常籠統(tǒng)。所以目前存在的問題，除了法律法規(guī)不健全以外，還有一個(gè)問題就是雙方的房屋買賣合同在產(chǎn)權(quán)證辦理?xiàng)l款里寫得非常粗糙，實(shí)際上真正關(guān)于房產(chǎn)證，一般大概都用30多條才能描述清楚，確定雙方明確的責(zé)任。業(yè)主必須在這個(gè)條款上花巨大的時(shí)間精力才能把對(duì)方的權(quán)力、對(duì)方的業(yè)務(wù)表述清楚，才能明確保障我們能夠快速拿到產(chǎn)權(quán)證。

　　目前業(yè)主維權(quán)難的現(xiàn)狀的主要原因到底是什么？

　　張立棟：簡(jiǎn)單總結(jié)一共就是四條吧。一個(gè)就是剛才律師講到的開發(fā)商利用條款中定義模糊的一些項(xiàng)目進(jìn)行了技術(shù)性的處理，對(duì)于責(zé)任的承擔(dān)，房產(chǎn)證究竟是該誰(shuí)去辦理，那么在這個(gè)問題上他進(jìn)行了技術(shù)性處理，最后造成了責(zé)任的不清。第二就是業(yè)主本身的意識(shí)權(quán)力意識(shí)還是比較淡薄的，出現(xiàn)了拖欠的情況之后，他是死等而不是主動(dòng)的去行動(dòng)，等到拖到十年八年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，這個(gè)問題就越積累越多。第三就是開發(fā)商破產(chǎn)，由于市場(chǎng)的情況出現(xiàn)了破產(chǎn)等等，包括轉(zhuǎn)讓等等這些情況之后造成了責(zé)任主體不明確。第四最重要的還是房地產(chǎn)管理部門主管部門對(duì)這種問題的重視程度還是不夠，對(duì)于一些已經(jīng)發(fā)生了違規(guī)企業(yè)的懲處力度事中的監(jiān)督和事后的懲處力度不夠，所以造成了維權(quán)非常的困難。

　　即使有的業(yè)主維權(quán)成功，違約金也很少，業(yè)主權(quán)益仍在被侵害，遇到這種情況該怎么辦？

　　胡剛：出現(xiàn)房產(chǎn)證難辦的問題可能是一系列的錯(cuò)誤或者是制度安排造成的，比如說簽約的時(shí)候由于天然的不對(duì)等，造成了消費(fèi)者和購(gòu)房人很多時(shí)候?qū)τ诤贤谋镜恼鎸?shí)含義是否具有可執(zhí)行性都不甚了了。同時(shí)由于合同示范文本本身?xiàng)l文的突出，也缺乏專業(yè)律師的幫助，這樣造成了后續(xù)維權(quán)成本提高。要知道預(yù)防永遠(yuǎn)勝于事后的處理，事后救濟(jì)往往耗費(fèi)巨大的時(shí)間成本、金錢成本、情感成本等等。另外還有一點(diǎn)如果是我們消費(fèi)者維權(quán)即使是法院判決了，那么開發(fā)商本身的資信能力，他的執(zhí)行判決的意愿和能力都是問題。我們看到很多昨天的案例里面很多是所謂開發(fā)商已經(jīng)找不著了，或者開發(fā)商破產(chǎn)了，或者開發(fā)商主要負(fù)責(zé)人涉及到刑事案件了等等，這些都會(huì)造成我們的購(gòu)房人本身的最后即使判決以后造成執(zhí)行的問題。同時(shí)一些項(xiàng)目往往會(huì)涉及數(shù)十人甚至上百人購(gòu)房人他們的房產(chǎn)問題。購(gòu)房人本身有這種團(tuán)結(jié)精神不是很強(qiáng)烈，有時(shí)候總有一些人喜歡搭便車，但是這種搭便車的情況下往往會(huì)被開發(fā)商各個(gè)擊破，而無(wú)法形成合力。這些項(xiàng)目本身實(shí)際上具有集團(tuán)訴訟的這種潛在的條件，但是由于我們現(xiàn)在司法制度的一些職務(wù)上的障礙，無(wú)法實(shí)現(xiàn)以集團(tuán)訴訟或者集體訴訟的方式快速解決相關(guān)的糾紛，致使房產(chǎn)或者房產(chǎn)證糾紛一拖再拖，而且是成為老大難的問題。