昨天節(jié)目當中有這樣一個案例，四川省瀘州市隴南路向陽花園小區(qū)將近200戶業(yè)主多年沒有拿到房產(chǎn)證，可是開發(fā)商倒閉了，還欠了銀行的錢，銀行要求這些業(yè)主幫開發(fā)商還款之后才能夠給辦理房產(chǎn)證，如果不交錢就不給辦房產(chǎn)證，銀行的這種做法是不是合理？

　　業(yè)主到底應不應該替開發(fā)商來還款？

　　秦兵：銀行現(xiàn)在這種要求是作為抵押權(quán)人來行使的抵押權(quán)，業(yè)主相當于債權(quán)人，開發(fā)商相當于債務人，銀行是抵押權(quán)人，抵押權(quán)人要求債權(quán)人替?zhèn)鶆杖寺男袀鶆?，這個顯然不合理。但是抵押權(quán)人又有一個想法，你只要不把錢給我籌集了，我不管這個房子是誰的，或者誰是業(yè)主，誰是開發(fā)商，只要我拿不到全部的銀行貸款，我就不放棄我的抵押權(quán)。這是法律權(quán)力，你們甭管是債務人還是債券人，必須先履行清倉債務，把我的抵押的貸款全部還回來，你們只要還不回來，我就不放棄抵押權(quán)，只要銀行不放棄抵押權(quán)，這個房子目前它的權(quán)力處于未知狀態(tài)，銀行如果行使打壓全有可能把房子拿過去，剛才我說的有的業(yè)主被趕出來，實際上就是銀行行使了抵押權(quán)，然后把房子拿過來了，在這種情況下業(yè)主最好的辦法就是組織起來進行集團訴訟，要求原來開發(fā)商的股東承擔股東責任，因為公司現(xiàn)在已經(jīng)不存在了，可能是破產(chǎn)了，可能是注銷或者吊銷了，但是股東往往是存在的，或者股東的其他權(quán)力有可能存在，這個時候需要借助通過集團訴訟來行使他的權(quán)力。很多業(yè)主是想搭便車的，兩百戶或者一百戶不是集體行動，希望這里面出現(xiàn)一個雷鋒，自己花錢去請律師，自己花錢打官司，如果他打贏了，我們其他人跟進，如果他打輸了，我們也沒有損失，凡是有這種想法的，這個小區(qū)到最后誰都不會出來做這個雷鋒。大家都一塊等到最后，拿不到產(chǎn)權(quán)證，等到最后銀行行使抵押權(quán)，等到最后被從這個小區(qū)里趕出來。

　　房產(chǎn)證難產(chǎn)的這個難題到底怎么破解？政府部門應該怎么樣管？

　　張立棟：應該亟待建立一個消費者保護部門和房地產(chǎn)的主管部門的這樣一個跨部門的監(jiān)管機制，加大對于一些違規(guī)企業(yè)的懲罰力度，然后讓事情越來越少。

　　秦兵：目前來看我們關(guān)于房產(chǎn)證的法律法規(guī)已經(jīng)足夠多了，有可能是全世界最多的，目前辦不下來主要是我們的業(yè)主不愿意積極的行使自己的權(quán)利，所以我鼓勵業(yè)主通過自己的權(quán)利來保護自己的權(quán)利。

　　胡剛：應該說所有這些問題都和商品房預售制度呈現(xiàn)正相關(guān)強烈的正相關(guān)，這個商品房預售制度的弊端已經(jīng)是非常顯現(xiàn)，應當逐漸的完善它，比如說學習香港，要求相關(guān)的當事人聘請的律師全面介入相關(guān)的比如說資金監(jiān)管或者各種交付條件等等，同時在適當?shù)臅r候也應當廢除商品房預售制度。