對(duì)新國(guó)五條中“出售自有住房要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅”，住建部副部長(zhǎng)齊驥近日在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)了一句“雷人”的話：將交易所得稅轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的行為嚴(yán)重違規(guī)，國(guó)家將會(huì)出臺(tái)保護(hù)購(gòu)房者利益的措施。

　　事實(shí)上，不止齊部長(zhǎng)說(shuō)的話很難實(shí)現(xiàn)，不少購(gòu)房者和賣(mài)房者對(duì)這個(gè)“20%的個(gè)人所得稅”所牽涉到的各種細(xì)節(jié)更是一頭霧水：房改房的個(gè)人所得稅該怎么收？房屋出讓者未能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證的，怎樣來(lái)計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得？不同的二手房，哪些新政后稅費(fèi)可能比較高？哪些則可能不受影響？本報(bào)記者邀請(qǐng)了丁建剛、章惠芳、虞曉芬、荊海燕、宋文杰等“錢(qián)報(bào)購(gòu)房專(zhuān)家團(tuán)”成員，在這里就一些重要的技術(shù)性問(wèn)題為大家尋找答案。

　　新政下，二手房原值怎么計(jì)算

　　國(guó)務(wù)院“新國(guó)五條”細(xì)則的要求，凡是通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，都要按房產(chǎn)交易差額的20%繳納個(gè)稅。但是這個(gè)原值怎么來(lái)認(rèn)定，網(wǎng)上的爭(zhēng)論很多。比如房屋出讓者未能提供房屋原值憑證的、還有經(jīng)濟(jì)適用房，原值該如何來(lái)核定？還有出讓者在房屋裝修時(shí)所付出的精力、裝修費(fèi)等無(wú)形的成本，怎么來(lái)算？

　　讀者疑問(wèn)：商品房按照買(mǎi)賣(mài)合同核定其原值，拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等其他住房怎么核定其原值？

　　專(zhuān)家解答：經(jīng)濟(jì)適用房(含集資合作建房、安居工程住房)的原值，主要是原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。已購(gòu)公有住房，主要是原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門(mén)(或向產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。城鎮(zhèn)拆遷安置住房，根據(jù)貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換等不同實(shí)際情況具體核定其原值。自建住房，主要是實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。

　　讀者疑問(wèn)：如果房屋出讓者未能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，該怎么做？

　　專(zhuān)家解答：在現(xiàn)行政策中，遇到房屋出讓者未能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類(lèi)型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%～3%的幅度內(nèi)確定。

　　本次新政并未提及這種情況下的原值認(rèn)定方法。由于此次政策較之前嚴(yán)厲，也有可能超過(guò)之前規(guī)定的1%～3%。

　　讀者疑問(wèn)：政策說(shuō)個(gè)人所得為房子售價(jià)減去買(mǎi)入價(jià)，再減去合理費(fèi)用的數(shù)額，哪些屬于合理費(fèi)用？

　　專(zhuān)家解答：計(jì)算房屋轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)繳納個(gè)人所得稅時(shí)，要以交易價(jià)格減去房屋原值、合理費(fèi)用以及房屋交易過(guò)程中繳納的稅金。

　　房屋裝修時(shí)發(fā)生的支出項(xiàng)目繁多，容易丟失，而房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人提供詳細(xì)的費(fèi)用清單。因此，為維護(hù)納稅人的利益，減少稅務(wù)上的爭(zhēng)議，在裝修階段，納稅人可以預(yù)先到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)取相關(guān)表格，詳細(xì)填寫(xiě)每份發(fā)票的開(kāi)具人、受領(lǐng)人、發(fā)票字號(hào)、建材產(chǎn)品、發(fā)票金額等信息。在房屋轉(zhuǎn)讓申報(bào)個(gè)人所得稅時(shí)，將有關(guān)資料報(bào)送稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，正確計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

　　讀者疑問(wèn)：我的房子，裝修時(shí)請(qǐng)了名家設(shè)計(jì)，花費(fèi)了較大的資金，賣(mài)出時(shí)這筆費(fèi)用能不能算進(jìn)原值，怎么算？

　　專(zhuān)家解答：裝修時(shí)花費(fèi)的資金多少，必須提供真實(shí)、完整、有效的原始憑證。因此，納稅人在購(gòu)買(mǎi)、建造房屋時(shí)，應(yīng)妥善保管相關(guān)的憑證。

　　如果不能提供發(fā)票，則按照總房款的一定比例扣除，根據(jù)目前所行政策，已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房最高扣除限額為房屋原值的15%，商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10%。新政策的細(xì)則還沒(méi)出來(lái)，對(duì)于裝修款的計(jì)算方式還有待證實(shí)。

　　“不轉(zhuǎn)嫁交易所得稅”很難實(shí)現(xiàn)

　　讀者疑問(wèn)：住建部副部長(zhǎng)齊驥表示，“將交易所得稅轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的行為嚴(yán)重違規(guī)，國(guó)家將會(huì)出臺(tái)保護(hù)購(gòu)房者利益的措施”。請(qǐng)問(wèn)，在實(shí)際操作中，是否能有效抑制稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的行為？

　　專(zhuān)家解答：齊部長(zhǎng)的初衷是好的，希望稅費(fèi)由賣(mài)家承擔(dān)，不能轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家頭上。但是怎么才能做到這一點(diǎn)，齊部長(zhǎng)并沒(méi)有說(shuō)，估計(jì)也很難說(shuō)，因?yàn)檫@種“希望”可能只是一廂情愿。