同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出,不同城市市場之間出現(xiàn)“分化”,是導致不同城市的調(diào)控政策“分化”的原因。
同策咨詢的研究顯示,目前一線城市、部分二線城市表現(xiàn)相對較熱,房價有持續(xù)上漲和反彈的市場風險。而三四線城市由于房源供應充裕,市場表現(xiàn)相對平淡,價格上漲動力不足,尤其是蕪湖、舟山、溫州等城市,市場成交量低迷,房價還處于下跌或停漲的狀態(tài)。
“房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一種趨勢性的分化,過去房地產(chǎn)市場是一二線城市帶領三四線城市同方向發(fā)展,現(xiàn)在一二線城市和三四線城市是反方向變化”,國務院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部部長余斌在近期一次會議上提到,三四線城市呈現(xiàn)“雙松”狀況,就業(yè)吸納能力不足,剛性需求有限;過去房子蓋了很多,供大于求;另一方面,地方政府財力下降以后,還需要賣更多土地獲得土地財政收入,所以土地供給也是寬松,導致過度炒作的三四線城市房價已經(jīng)開始下降。
中央層面著力長效機制
中央高層對房地產(chǎn)調(diào)控的思路,亦可從新近的動態(tài)中可窺一端倪。10月29日,中共中央政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行第十次集體學習,中共中央總書記習近平強調(diào),“要千方百計增加住房供應”,但未提及“調(diào)控”。
這一度被市場解讀為對房地產(chǎn)寬松的利好消息,10月30日地產(chǎn)板塊大漲,高周轉、主攻普通住房的地產(chǎn)股如萬科、保利等漲幅明顯,陽光城更報收漲停。
張宏偉認為,從政策信號來看,未來是通過增加中低價位的市場供應、改變供求關系的角度來調(diào)控市場,沒有強調(diào)限購等行政化手段和措施,樓市長效調(diào)控機制或許借機逐步推出形成。
所謂長效機制,首先是要增加供給。世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)吳志輝認為,“京七條”通過增加“自住型商品房”供應來保持北京房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,甚至鼓勵社會資源納入供應體系,是地方調(diào)控思路向中央靠近的一種模式。
“其他地方政府根據(jù)當?shù)厍闆r因地制宜,推出各版本的增加供應政策的概率增加。” 楊晨青指出,其余增加供應的方式包括加快推地以及房產(chǎn)稅的出臺。
楊晨青認為,除了加快農(nóng)村集體用地流轉以外,通過房產(chǎn)稅逼出閑置空房進入市場或許也是未來可能實施的路徑之一;還有將完善財政政策,增加對保障房的投入力度;金融政策也有望扶持企業(yè)進入保障房領域,房地產(chǎn)融資渠道或?qū)⑦M一步打開。
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