本報(bào)記者獲得深圳人行最新信貸政策通知顯示，自2013年11月6日起，二套住房信貸執(zhí)行新政策。按照新政，只要在銀行有貸款記錄的，無(wú)論家庭手頭上是否持有物業(yè)，再次買房，向商業(yè)銀行申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款，首付比例將由原來(lái)的60%上調(diào)至70%。

    繼今年4月北京二套首付下限提升至70%后，深圳在日前作出上述調(diào)整。以一套全款200萬(wàn)的住宅為例，提高到7成，意味著要多支付20萬(wàn)的房款，這對(duì)剛需人群來(lái)說(shuō)，壓力并不小。全國(guó)性二套房首付60%的政策出于2011年1月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。

    美聯(lián)物業(yè)研究總監(jiān)徐楓分析，雖然該措施僅針對(duì)深圳市場(chǎng)，其他一線城市可能都將關(guān)注深圳樓市信貸政策的效果。

    北京中原地產(chǎn)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，二套房首付提高到7成，這一政策的影響主要在心理層面，更多是代表了釋放繼續(xù)調(diào)控的可能性，銀行也有降低金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮。

中短期效應(yīng)可能疊加

    一線城市加碼調(diào)控可能對(duì)四季度市場(chǎng)走勢(shì)有明顯影響。美聯(lián)物業(yè)認(rèn)為提高首付至7成的效果將很快顯現(xiàn)，深圳一、二手市場(chǎng)都會(huì)受影響，樓市交易量首先將會(huì)受到打擊。

    根據(jù)其預(yù)測(cè)，該措施短期內(nèi)將嚴(yán)重影響深圳300萬(wàn)-500萬(wàn)元物業(yè)的成交，目前這部分成交占深圳住宅市場(chǎng)1/4至1/3左右的成交份額。接下來(lái)，一次性付款的比例在現(xiàn)有基礎(chǔ)上將有所上升，將可能達(dá)到15%-20%。

    事實(shí)上，深八條加上信貸緊縮已經(jīng)對(duì)深圳樓市產(chǎn)生影響。深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月中原（深圳）領(lǐng)先指數(shù)為389.8點(diǎn)，環(huán)比上漲1.30%，同比上漲了19.31%；全市七區(qū)188個(gè)樣本樓盤(pán)成交均價(jià)為27495元/㎡，指數(shù)環(huán)比漲幅較上月相比大幅收窄，為今年以來(lái)最低值。

    克而瑞報(bào)告指出，今年最后兩個(gè)月，部分城市市場(chǎng)的上升局面有可能被打斷。在北京和深圳出臺(tái)地方新政之后，預(yù)計(jì)包括上海、廣州在內(nèi)的部分今年以來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲的核心城市，政策面或多或少都會(huì)有所收緊，這將改變當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的整體氛圍，從而促成成交量?jī)r(jià)增幅在年底有所收窄。

    中期來(lái)看，進(jìn)入2014年后，隨著2012年下半年之后大量成交的土地集中進(jìn)入項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)期，加上年初各地預(yù)售證審批有可能出現(xiàn)的階段性放松，重點(diǎn)城市市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模預(yù)計(jì)將明顯上升，屆時(shí)房?jī)r(jià)上漲的源動(dòng)力將被真正削弱。

    數(shù)據(jù)也似乎佐證這一點(diǎn)。萬(wàn)科三季報(bào)透露，其監(jiān)測(cè)的14個(gè)重點(diǎn)城市三季度住宅成交面積同比下降5.7%，新房批準(zhǔn)預(yù)售面積環(huán)比二季度增長(zhǎng)5.6%；截至9月底，重點(diǎn)城市的庫(kù)存去化周期，由6月底的10.4個(gè)月略微上升至11.4個(gè)月。除個(gè)別城市外，房?jī)r(jià)并不存在普遍性上漲的動(dòng)力。

    在世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松看來(lái)，2014年將更是不輕松的一年。“今年房企新開(kāi)工明顯加大，意味著明后年供應(yīng)量將上升，而流動(dòng)性有收緊傾向，未來(lái)不能盲目樂(lè)觀，”他對(duì)記者說(shuō)。

    一線城市政策加碼預(yù)期升溫

    深圳此次的新政，在20多天前就已埋下伏筆。10月11日，深圳出臺(tái)的“深八條”中提到，要“抓緊研究調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率等措施調(diào)控房?jī)r(jià)”。不到一個(gè)月內(nèi)，商業(yè)銀行即將此項(xiàng)措施落實(shí)，令市場(chǎng)倍感突然。

   深圳業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，此次新政的出臺(tái)，緣于包括深圳在內(nèi)的一線城市年內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅屢創(chuàng)新高，使地方政府面臨極大調(diào)控壓力。

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，北上廣深一線城市新房均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)年初制定的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。漲幅超過(guò)10%的城市則達(dá)到了15個(gè)：北京、上海、廣州、深圳、廈門、南京、沈陽(yáng)、鄭州、福州等。

    緊跟深八條，北京也已推出京七條穩(wěn)房?jī)r(jià)?？硕鹧芯恐行姆治鰩煑畛壳嗾J(rèn)為，深八條、京七條透露出的信息，反映出房地產(chǎn)調(diào)控的主要發(fā)力點(diǎn)正在從中央下移到地方的趨勢(shì)性變化。

    “以往的房地產(chǎn)調(diào)控，總是從中央層面對(duì)所有城市制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，比如國(guó)八條等，造成各個(gè)城市之間冷熱不均，而目前這種中央制定一個(gè)籠統(tǒng)的目標(biāo)（例如房?jī)r(jià)控制目標(biāo)），各個(gè)地方政府根據(jù)自身情況因地制宜地制定地方性政策，成為了樓市調(diào)控的新特點(diǎn)?！睏畛壳嗾f(shuō)，深八條、京七條，都是對(duì)這種框架的一種回應(yīng)。在此前，溫州等城市根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)表現(xiàn)適度放松了限購(gòu)。