楊文碩表示，除中海名都外，濱江中路一帶愿意降價的業(yè)主不多，一些業(yè)主愿意降低幾萬或十幾萬，他認(rèn)為應(yīng)該區(qū)別分析，因?yàn)橥ǔI(yè)主都會開高價，預(yù)留議價空間，故此所謂“降價成交”是一個難以證實(shí)的命題，現(xiàn)在普遍的放盤價都已超過3.3萬元/m2。受周邊一手樓價以及“雙合同”影響，也變相托高中海名都的二手價格。如今年初富基廣場二期開盤，毛坯價3萬元/m2，當(dāng)時中海名都的單價未過3萬元/m2，但業(yè)主都非常有信心價格會超3萬元/m2。另外，今年海珠新盤普遍實(shí)行雙合同，一手房網(wǎng)簽價僅為2.1萬元/m2，首次置業(yè)實(shí)際首付達(dá)四五成，二次置業(yè)更高至八成以上，而中海名都二手房銀行評估價在3.4萬元/m2，首期支付壓力大的購房者反而會選擇二手房。

    “曲線貸款”購房 需留意風(fēng)險

    “穗六條”出臺后，二套房貸首付比例提高至七成?，F(xiàn)時，銀行首套房產(chǎn)按揭貸款基本沒有優(yōu)惠利率，個別銀行甚至可能上浮利率才有可能放款；而二套房貸利率上浮幅度也存在進(jìn)一步提升趨勢。因此，不少仍有購房需求的市民選擇先借款一次性付款后再辦理抵押貸款，以規(guī)避二套房貸首付七成的限貸令。對此，記者采訪了廣州安家世行市場部經(jīng)理陳溢溢。他提醒廣大市民，以純抵押形式實(shí)現(xiàn)“曲線購房”的方式需謹(jǐn)慎。

    裝修貸款：

    適合貸款100萬以下買家

    陳溢溢認(rèn)為，純抵押對貸款資金有明確要求，目前純抵押貸款按照資金用途普遍分為以下兩種：以裝修貸款為主的消費(fèi)性貸款和以企業(yè)資金周轉(zhuǎn)為主的經(jīng)營性貸款。而兩種貸款方式并非每一位購房者都可隨意選擇，且后續(xù)貸款審批尺度存在不同的要求。裝修貸款適合自雇和授薪人士，只要能提供穩(wěn)定的收入來源、名下足夠的流水記錄即可。裝修貸款是很多貸款額度需求較小的市民辦理純抵押的首選方式。

    據(jù)記者了解，目前各家銀行裝修貸款尺度不同。個別銀行要求更為嚴(yán)格，如要求借款人需提供裝修合同、提供裝修公司賬戶作為后續(xù)貸款的收款賬戶、需提供裝修前的房產(chǎn)照片和裝修后的照片以核實(shí)資金用于裝修的真實(shí)性。但也有多家銀行提供更為寬松的審批政策。

    此外，裝修貸款有明顯額度限制。除了“住宅純抵押最高貸款成數(shù)不得超過估價七成”外，貸款銀行通常會設(shè)定裝修單價上限作為貸款上限。如工行要求批復(fù)的貸款額度不得超過8000元/m2的裝修上限，同時，貸款金額不得超過100萬元。即90平方米的房產(chǎn)，申請裝修貸款，最高貸款金額不得超過 72萬元（908000）；而150平方米的房產(chǎn)（即使按裝修單價算為120萬元）申請裝修貸款整體也不得超過100萬元。

    經(jīng)營性貸款：

    額度超100%但要求更高

    據(jù)按揭專業(yè)人士表示，經(jīng)營性抵押貸款要求借款人名下有企業(yè)或相關(guān)的經(jīng)營主體，并提供對應(yīng)的營業(yè)執(zhí)照、收入流水、稅務(wù)證明以及上下游的相關(guān)訂單、購銷合同。因此，對于授信人士而言，純抵押選擇經(jīng)營性貸款顯然不太合理。

    陳溢溢表示，經(jīng)營性貸款的最高批貸成數(shù)比裝修貸款高。近年，各大銀行信貸向小微企業(yè)貸款傾斜，銀行青睞于受理小微企業(yè)及小微企業(yè)主的經(jīng)營性抵押貸款。因此，貸款成數(shù)上相比于裝修貸款更具優(yōu)勢。房產(chǎn)純抵押最高貸估值七成的比例對經(jīng)營性貸款來講已不具備優(yōu)勢。

    如中國銀行對小微企業(yè)經(jīng)營性貸款最高額度可以批到抵押房產(chǎn)價值的8.74成。個別銀行可以按房產(chǎn)估值的100%批貸，只是要求借款人對超出估值七成的另外三成貸款購買加成貸保險。而商業(yè)銀行對于優(yōu)質(zhì)的小微企業(yè)主，最高批貸額可以在擔(dān)保公司提供擔(dān)保的基礎(chǔ)上，按抵押房產(chǎn)120%甚至更高的比例批貸比發(fā)放貸款。各大銀行對個人小微企業(yè)主的經(jīng)營性貸款最高額度普遍設(shè)定為1000萬元。

    銀行最終發(fā)放經(jīng)營性貸款也是發(fā)放貸款審批所提供的購銷合同上指定的第三方賬戶（多數(shù)接受個人賬戶），同樣也不允許資金轉(zhuǎn)回借款人與配偶名下賬戶。

    （相關(guān)報道詳見C8版）