馬年的第一波降價(jià)，給不少樓盤鍍上一層高性價(jià)比的金光，但是且慢，還記得大明湖畔上一次降價(jià)過后，部分樓盤暴露出來的質(zhì)量問題嗎？

　　逐利是企業(yè)的本質(zhì)，在市場形勢不好的情況下，為求快速回籠資金，把樓價(jià)降到地板價(jià)甚至“虧到肉里”的開發(fā)商，此后只能精打細(xì)算，降價(jià)背后或許暗藏樓盤品質(zhì)打折的可能。

　　房價(jià)降了，購房者扎進(jìn)售樓處搶房之余，還得仔細(xì)考量各種選房要素，從開發(fā)商眼花繚亂的降價(jià)說辭里，找到真正適合自己的、質(zhì)量有保障的房子。要知道，買一套低價(jià)房，是一時(shí)賺到；買到既舒適又增值的房子，才算眼光獨(dú)到。讓我們把幾個(gè)選房關(guān)鍵告訴你。

　　一看硬指標(biāo)：容積率、綠化率

　　關(guān)系居住舒適度

　　樓盤硬指標(biāo)在期房之初就定下了，購房者選房時(shí)首先考量“容積率、綠化率、車位配比”三大要素。

　　容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率與居住舒適度成反比，比如，獨(dú)立別墅容積率0.5以內(nèi)；花園洋房或者多層，容積率約1；高層容積率集中在2.5~3.5之間。越是高樓大廈，容積率越高，建筑和人口居住密度也就越大。對(duì)開發(fā)商來說，房子建得越多越好，而高容積率的小區(qū)勢必影響居住舒適。買房時(shí)，購房者首先要問清樓盤的容積率，這個(gè)數(shù)字讓你知道小區(qū)建筑密度有多大。

　　綠化率是體現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)的另一個(gè)重要指標(biāo)。目前國家規(guī)定新建小區(qū)的綠化率不能少于30%。除地面外，樓盤其他綠化也能計(jì)算入內(nèi)，綠化率這種泛泛的計(jì)算方式給開發(fā)商留下了操作空間。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，有的開發(fā)商為了有高綠化率賣點(diǎn)，存在一種可能是，在屋頂上做綠化，地面覆蓋綠化面積不變，變相提高綠化率。還有一種，開發(fā)商縮小中央花園或者減少綠地面積，節(jié)省成本。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士的建議是，購房者跟開發(fā)商溝通，把具體綠化率寫進(jìn)購房合同；或者到規(guī)劃局查圖紙，綠化面積和位置在圖紙上都有詳盡標(biāo)注。

　　車位是當(dāng)前最為關(guān)注的居住配套，小區(qū)車位配比高低影響生活的便利程度。車位配比是指小區(qū)車位總數(shù)與住宅總套數(shù)的比率?！败囄慌浔雀撸瑢?duì)收益不利。”一位開發(fā)商道出現(xiàn)狀，車位成本8萬元/個(gè)以上，剛需盤車位價(jià)格賣不高，去化慢。高成本低收益，開發(fā)商積極性不高，剛需盤的車位配比基本貼著下限1∶0.7規(guī)劃的，即100套房子，配70個(gè)車位，造成小區(qū)“停車難”。

　　利好消息是，去年11月，杭州出臺(tái)了車位配比新標(biāo)準(zhǔn)，提高未來住宅車位配比。剛需盤車位配比下限由1∶0.7提升至1∶1。購房者不妨留意一下，看看所選的樓盤在不在新標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。

　　二看軟實(shí)力：口碑、知名度、物管

　　關(guān)系未來“錢途”

　　從二手房市場來看，品牌小區(qū)的房價(jià)漲得比同地段普通小區(qū)要快。以綠城開發(fā)的桂花城為例，當(dāng)年開盤價(jià)比周邊康樂新村、香港城高800元/平方米左右。現(xiàn)在，桂花城的二手房價(jià)已高達(dá)2.7萬/平方米，康樂新村2萬元/平方米左右，兩個(gè)小區(qū)拉開了7000元/平方米的差價(jià)。濱江的萬家花城又是一個(gè)例子。2007年濱江開發(fā)的萬家花城入市，開盤均價(jià)8000元/平方米，交付時(shí)，二手房價(jià)已到2.3萬元/平方米，成為區(qū)域內(nèi)漲得最快的小區(qū)，比周邊二手房高2000元/平方米。

　　我愛我家企劃部經(jīng)理周包軍認(rèn)為，品牌開發(fā)商的樓盤品質(zhì)、物業(yè)管理經(jīng)過時(shí)間檢驗(yàn)，被市場認(rèn)可，優(yōu)勢體現(xiàn)在二手房市場的價(jià)格上。一般來說，品牌開發(fā)商對(duì)樓盤物管有資金支持，避免了物管頻繁更替，管理混亂的情況。

　　開發(fā)商的品牌是一個(gè)積累的過程，打算深耕市場的開發(fā)商，勢必追求客戶認(rèn)同度?！懊總€(gè)樓盤積累的業(yè)主都可能成為下個(gè)樓盤的新客戶，或者為下個(gè)樓盤帶來新客戶，做好產(chǎn)品也是口碑營銷?！蹦持慨a(chǎn)公司負(fù)責(zé)人的想法是，注重客戶的認(rèn)可度比單純的追逐利益更重要。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，只有一個(gè)項(xiàng)目的小開發(fā)商更有可能存在“賺一筆走人”的心態(tài)，降品質(zhì)省成本。

　　三摳細(xì)節(jié)：戶型圖、空間尺寸

　　關(guān)系通風(fēng)和日照

　　戶型是自住者最為關(guān)注的因素。按規(guī)定，樓書上的戶型圖，每個(gè)功能間都需標(biāo)注尺寸。有的開發(fā)商怕影響營銷效果，不標(biāo)注任何尺寸，僅是戶型格局的簡單勾勒。一個(gè)沒有尺寸的戶型圖，房間畫得再闊綽，對(duì)購房者都沒有實(shí)際參考意義。業(yè)內(nèi)人士建議，戶型圖上的尺寸，要求開發(fā)商寫入合同。