馬年的第一波降價(jià)，給不少樓盤(pán)鍍上一層高性?xún)r(jià)比的金光，但是且慢，還記得大明湖畔上一次降價(jià)過(guò)后，部分樓盤(pán)暴露出來(lái)的質(zhì)量問(wèn)題嗎？

　　逐利是企業(yè)的本質(zhì)，在市場(chǎng)形勢(shì)不好的情況下，為求快速回籠資金，把樓價(jià)降到地板價(jià)甚至“虧到肉里”的開(kāi)發(fā)商，此后只能精打細(xì)算，降價(jià)背后或許暗藏樓盤(pán)品質(zhì)打折的可能。

　　房?jī)r(jià)降了，購(gòu)房者扎進(jìn)售樓處搶房之余，還得仔細(xì)考量各種選房要素，從開(kāi)發(fā)商眼花繚亂的降價(jià)說(shuō)辭里，找到真正適合自己的、質(zhì)量有保障的房子。要知道，買(mǎi)一套低價(jià)房，是一時(shí)賺到；買(mǎi)到既舒適又增值的房子，才算眼光獨(dú)到。讓我們把幾個(gè)選房關(guān)鍵告訴你。

　　一看硬指標(biāo)：容積率、綠化率

　　關(guān)系居住舒適度

　　樓盤(pán)硬指標(biāo)在期房之初就定下了，購(gòu)房者選房時(shí)首先考量“容積率、綠化率、車(chē)位配比”三大要素。

　　容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率與居住舒適度成反比，比如，獨(dú)立別墅容積率0.5以?xún)?nèi)；花園洋房或者多層，容積率約1；高層容積率集中在2.5~3.5之間。越是高樓大廈，容積率越高，建筑和人口居住密度也就越大。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房子建得越多越好，而高容積率的小區(qū)勢(shì)必影響居住舒適。買(mǎi)房時(shí)，購(gòu)房者首先要問(wèn)清樓盤(pán)的容積率，這個(gè)數(shù)字讓你知道小區(qū)建筑密度有多大。

　　綠化率是體現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)的另一個(gè)重要指標(biāo)。目前國(guó)家規(guī)定新建小區(qū)的綠化率不能少于30%。除地面外，樓盤(pán)其他綠化也能計(jì)算入內(nèi)，綠化率這種泛泛的計(jì)算方式給開(kāi)發(fā)商留下了操作空間。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，有的開(kāi)發(fā)商為了有高綠化率賣(mài)點(diǎn)，存在一種可能是，在屋頂上做綠化，地面覆蓋綠化面積不變，變相提高綠化率。還有一種，開(kāi)發(fā)商縮小中央花園或者減少綠地面積，節(jié)省成本。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士的建議是，購(gòu)房者跟開(kāi)發(fā)商溝通，把具體綠化率寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同；或者到規(guī)劃局查圖紙，綠化面積和位置在圖紙上都有詳盡標(biāo)注。

　　車(chē)位是當(dāng)前最為關(guān)注的居住配套，小區(qū)車(chē)位配比高低影響生活的便利程度。車(chē)位配比是指小區(qū)車(chē)位總數(shù)與住宅總套數(shù)的比率?！败?chē)位配比高，對(duì)收益不利。”一位開(kāi)發(fā)商道出現(xiàn)狀，車(chē)位成本8萬(wàn)元/個(gè)以上，剛需盤(pán)車(chē)位價(jià)格賣(mài)不高，去化慢。高成本低收益，開(kāi)發(fā)商積極性不高，剛需盤(pán)的車(chē)位配比基本貼著下限1∶0.7規(guī)劃的，即100套房子，配70個(gè)車(chē)位，造成小區(qū)“停車(chē)難”。

　　利好消息是，去年11月，杭州出臺(tái)了車(chē)位配比新標(biāo)準(zhǔn)，提高未來(lái)住宅車(chē)位配比。剛需盤(pán)車(chē)位配比下限由1∶0.7提升至1∶1。購(gòu)房者不妨留意一下，看看所選的樓盤(pán)在不在新標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。

　　二看軟實(shí)力：口碑、知名度、物管

　　關(guān)系未來(lái)“錢(qián)途”

　　從二手房市場(chǎng)來(lái)看，品牌小區(qū)的房?jī)r(jià)漲得比同地段普通小區(qū)要快。以綠城開(kāi)發(fā)的桂花城為例，當(dāng)年開(kāi)盤(pán)價(jià)比周邊康樂(lè)新村、香港城高800元/平方米左右。現(xiàn)在，桂花城的二手房?jī)r(jià)已高達(dá)2.7萬(wàn)/平方米，康樂(lè)新村2萬(wàn)元/平方米左右，兩個(gè)小區(qū)拉開(kāi)了7000元/平方米的差價(jià)。濱江的萬(wàn)家花城又是一個(gè)例子。2007年濱江開(kāi)發(fā)的萬(wàn)家花城入市，開(kāi)盤(pán)均價(jià)8000元/平方米，交付時(shí)，二手房?jī)r(jià)已到2.3萬(wàn)元/平方米，成為區(qū)域內(nèi)漲得最快的小區(qū)，比周邊二手房高2000元/平方米。

　　我愛(ài)我家企劃部經(jīng)理周包軍認(rèn)為，品牌開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)品質(zhì)、物業(yè)管理經(jīng)過(guò)時(shí)間檢驗(yàn)，被市場(chǎng)認(rèn)可，優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在二手房市場(chǎng)的價(jià)格上。一般來(lái)說(shuō)，品牌開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤(pán)物管有資金支持，避免了物管頻繁更替，管理混亂的情況。

　　開(kāi)發(fā)商的品牌是一個(gè)積累的過(guò)程，打算深耕市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商，勢(shì)必追求客戶(hù)認(rèn)同度?！懊總€(gè)樓盤(pán)積累的業(yè)主都可能成為下個(gè)樓盤(pán)的新客戶(hù)，或者為下個(gè)樓盤(pán)帶來(lái)新客戶(hù)，做好產(chǎn)品也是口碑營(yíng)銷(xiāo)。”某知名房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人的想法是，注重客戶(hù)的認(rèn)可度比單純的追逐利益更重要。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，只有一個(gè)項(xiàng)目的小開(kāi)發(fā)商更有可能存在“賺一筆走人”的心態(tài)，降品質(zhì)省成本。

　　三摳細(xì)節(jié)：戶(hù)型圖、空間尺寸

　　關(guān)系通風(fēng)和日照

　　戶(hù)型是自住者最為關(guān)注的因素。按規(guī)定，樓書(shū)上的戶(hù)型圖，每個(gè)功能間都需標(biāo)注尺寸。有的開(kāi)發(fā)商怕影響營(yíng)銷(xiāo)效果，不標(biāo)注任何尺寸，僅是戶(hù)型格局的簡(jiǎn)單勾勒。一個(gè)沒(méi)有尺寸的戶(hù)型圖，房間畫(huà)得再闊綽，對(duì)購(gòu)房者都沒(méi)有實(shí)際參考意義。業(yè)內(nèi)人士建議，戶(hù)型圖上的尺寸，要求開(kāi)發(fā)商寫(xiě)入合同。