對于目前的宏觀市場情況,偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為,雖然各地市場的發(fā)展情況不盡相同,各地樓市的“供需存銷建”五大方面結構并不一致,但是造成目前市場分化、下行的主要因素卻是相同的。胡景暉表示,影響國內樓市現階段整體狀況的因素主要有以下幾個方面:
一是限貸。銀行信貸未見明顯放松,反而相對偏緊,很多銀行年初沒有了任務指標,批貸的周期增長,審核更嚴格。還有比如銀行首套房利率優(yōu)惠的取消等,市場各類需求的購買力都受到限制。與此同時,銀行系統(tǒng)對房地產上游的信貸口徑也從緊,更加注重安全性,房地產開發(fā)企業(yè)融資渠道受限。
二是限購。2013年下半年,各城市出臺的限購加強版,除個別城市略有調整外,至今未有整體的明顯變化,投資需求和改善型需求都受到限制。
三是保障性住房政策的實施。保障性住房建設、共有產權六城試點等舉措的實施,如北京的自住型商品房,直接分流了相當部分的市場剛性需求,促使這部分剛需階段性地改變置業(yè)計劃,轉入觀望。
四是兩會之后,如“不動產統(tǒng)一登記”、“房產稅立法”、“增加剛需供應”等多項房地產市場“長效”機制持續(xù)推進所釋放的市場信號,促使市場各方對樓市未來的預期發(fā)生轉向。
五是目前國內濃厚的“反腐”氛圍,客觀上使得市場上的房源掛牌量明顯增多,也令各方對房地產市場的預期和判斷發(fā)生變化。
六是2013年樓市火熱之后,價格持續(xù)走高。一些城市在市場價格到達高位之前,購買力較好的部分需求在去年的特殊市場環(huán)境下已得到較大程度的釋放。在價格較高的現階段,市場購買力相對不足。
七是市場經過了相當時間偏冷的情況下,在媒體輿論因素的助推下,購買力整體的“觀望待跌、觀望待變”的心理目前成為主流。
持續(xù)下行市場政策或將面臨調整
胡景暉認為,國內樓市從年初發(fā)展至今,分化、下行的趨勢越來越明顯,在當前國內宏觀經濟、政治、反腐等領域大動作不斷的情況下,房地產市場整體的發(fā)展方向是在退燒趨穩(wěn)的過程中,逐步迎來結構性調整,步入更理性、健康、協(xié)調的發(fā)展軌道之中。
對于未來一段時間的市場變化,胡景暉表示,如無特殊因素影響,未來市場進一步分化和趨冷的勢頭很有可能繼續(xù)發(fā)展,“量縮價跌”將成為樓市的大勢所趨。
在目前“救市聲”不斷的輿論環(huán)境下,如果市場在未來一段時間內進一步下行,為避免對宏觀經濟和金融體系產生較大不良影響的風險,不排除政府出臺適度刺激和調整政策進行“托市”的可能,但樓市調控的思路出現180度大轉彎,由限購轉向“救市”的可能性不大。
胡景暉認為,隨著樓市的發(fā)展,未來可能會出現以下一些情況:
一是盡管觀望情緒濃厚,但市場的有效需求依然存在。被如“自住型商品房”所吸引的剛需雖然階段性地觀望,但下半年之后,如果長期買不到自住房,此類需求還可能回歸商品房市場,對市場產生一定的沖擊,促使價格在短期內面臨較大的上漲壓力。
二是目前受壓抑的需求,也有可能會在政策或市場發(fā)生調整變化后重新入市,可能會重演從08年的整體偏冷到09年瘋狂上漲的情況。這種大起大落的情況是市場各方所不希望出現的。
三是各城市分化的特征繼續(xù)發(fā)展。三四線城市出現“鬼城”、樓盤滯銷、爛尾等,開發(fā)商破產,銀行系統(tǒng)風險增加,理財產品、表外業(yè)務等方面都有可能出現風險。
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