對于目前的宏觀市場情況，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，雖然各地市場的發(fā)展情況不盡相同，各地樓市的“供需存銷建”五大方面結(jié)構(gòu)并不一致，但是造成目前市場分化、下行的主要因素卻是相同的。胡景暉表示，影響國內(nèi)樓市現(xiàn)階段整體狀況的因素主要有以下幾個方面：
一是限貸。銀行信貸未見明顯放松，反而相對偏緊，很多銀行年初沒有了任務(wù)指標(biāo)，批貸的周期增長，審核更嚴(yán)格。還有比如銀行首套房利率優(yōu)惠的取消等，市場各類需求的購買力都受到限制。與此同時，銀行系統(tǒng)對房地產(chǎn)上游的信貸口徑也從緊，更加注重安全性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道受限。
二是限購。2013年下半年，各城市出臺的限購加強(qiáng)版，除個別城市略有調(diào)整外，至今未有整體的明顯變化，投資需求和改善型需求都受到限制。
三是保障性住房政策的實(shí)施。保障性住房建設(shè)、共有產(chǎn)權(quán)六城試點(diǎn)等舉措的實(shí)施，如北京的自住型商品房，直接分流了相當(dāng)部分的市場剛性需求，促使這部分剛需階段性地改變置業(yè)計(jì)劃，轉(zhuǎn)入觀望。
四是兩會之后，如“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”、“房產(chǎn)稅立法”、“增加剛需供應(yīng)”等多項(xiàng)房地產(chǎn)市場“長效”機(jī)制持續(xù)推進(jìn)所釋放的市場信號，促使市場各方對樓市未來的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)向。
五是目前國內(nèi)濃厚的“反腐”氛圍，客觀上使得市場上的房源掛牌量明顯增多，也令各方對房地產(chǎn)市場的預(yù)期和判斷發(fā)生變化。
六是2013年樓市火熱之后，價格持續(xù)走高。一些城市在市場價格到達(dá)高位之前，購買力較好的部分需求在去年的特殊市場環(huán)境下已得到較大程度的釋放。在價格較高的現(xiàn)階段，市場購買力相對不足。
七是市場經(jīng)過了相當(dāng)時間偏冷的情況下，在媒體輿論因素的助推下，購買力整體的“觀望待跌、觀望待變”的心理目前成為主流。
持續(xù)下行市場政策或?qū)⒚媾R調(diào)整
胡景暉認(rèn)為，國內(nèi)樓市從年初發(fā)展至今，分化、下行的趨勢越來越明顯，在當(dāng)前國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)、政治、反腐等領(lǐng)域大動作不斷的情況下，房地產(chǎn)市場整體的發(fā)展方向是在退燒趨穩(wěn)的過程中，逐步迎來結(jié)構(gòu)性調(diào)整，步入更理性、健康、協(xié)調(diào)的發(fā)展軌道之中。
對于未來一段時間的市場變化，胡景暉表示，如無特殊因素影響，未來市場進(jìn)一步分化和趨冷的勢頭很有可能繼續(xù)發(fā)展，“量縮價跌”將成為樓市的大勢所趨。
在目前“救市聲”不斷的輿論環(huán)境下，如果市場在未來一段時間內(nèi)進(jìn)一步下行，為避免對宏觀經(jīng)濟(jì)和金融體系產(chǎn)生較大不良影響的風(fēng)險，不排除政府出臺適度刺激和調(diào)整政策進(jìn)行“托市”的可能，但樓市調(diào)控的思路出現(xiàn)180度大轉(zhuǎn)彎，由限購轉(zhuǎn)向“救市”的可能性不大。
胡景暉認(rèn)為，隨著樓市的發(fā)展，未來可能會出現(xiàn)以下一些情況：
一是盡管觀望情緒濃厚，但市場的有效需求依然存在。被如“自住型商品房”所吸引的剛需雖然階段性地觀望，但下半年之后，如果長期買不到自住房，此類需求還可能回歸商品房市場，對市場產(chǎn)生一定的沖擊，促使價格在短期內(nèi)面臨較大的上漲壓力。
二是目前受壓抑的需求，也有可能會在政策或市場發(fā)生調(diào)整變化后重新入市，可能會重演從08年的整體偏冷到09年瘋狂上漲的情況。這種大起大落的情況是市場各方所不希望出現(xiàn)的。
三是各城市分化的特征繼續(xù)發(fā)展。三四線城市出現(xiàn)“鬼城”、樓盤滯銷、爛尾等，開發(fā)商破產(chǎn)，銀行系統(tǒng)風(fēng)險增加，理財產(chǎn)品、表外業(yè)務(wù)等方面都有可能出現(xiàn)風(fēng)險。
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