“購房合同已經(jīng)簽了，準備付定金的時候才知道房主的房產(chǎn)證在銀行抵押了，房主之前根本沒提過。”近日，購房者劉女士看中了米山路附近的一套二手房，私下交易中遇到這樣的情況，一時不知如何是好。她告訴記者，就擔心花這么多錢買到的是問題房，這兩天她一直為這事焦慮不安。

　　在二手房交易中，引發(fā)產(chǎn)權糾紛、導致交易風險的因素很多，除了像劉女士遇到的已作抵押物的房屋，還包括被法院查封、與單位不能分割產(chǎn)權，以及夫妻雙方僅一方同意出售或夫妻離異后對產(chǎn)權判決不明的房屋。由于是私下交易，交易雙方缺乏對有關政策法規(guī)的了解，且購房者不易掌握房源真實情況，極易造成產(chǎn)權無法過戶或交易中途夭折，甚至導致購房者錢房兩失。

　　近年來房價居高不下，憑借價格便宜、配套齊全、交通便利以及拎包即住等優(yōu)勢，二手房成為越來越多剛需購房者的選擇。從文登二手房市場來看，去年三月因新“國五條”出臺而引起的恐慌性購房使成交量一度突破700套，成交量及成交面積同時創(chuàng)下文登單月二手房成交的歷史新高。爾后逐漸回歸常態(tài)，二手房市場整體運行趨穩(wěn)。

　　“在決定簽署買賣合同前，要對欲購二手房有個全面、清楚的了解，尤其是二手房的產(chǎn)權情況，比如有無房產(chǎn)證、有無辦理過抵押、抵押期限如何等。”區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局工作人員介紹說，購房者可以通過房管局查詢房屋登記信息，全面了解房屋的產(chǎn)權信息后決定是否簽訂買賣合同。此外，還要注意了解房屋性質，若預購二手房屬于小產(chǎn)權房，則買賣雙方簽訂的房屋轉讓協(xié)議可能為無效合同。

　　作為一種特殊商品，房屋買賣較其他商品買賣有著很大差異，尤其是二手房交易有著涉及面廣、政策性強、交易過程較長等特殊性，一般情況下二手房交易都有產(chǎn)權過戶、房屋交割、房款交付等諸多手續(xù)和環(huán)節(jié)，目前，委托中介公司完成交易是文登二手房交易的主要途徑。然而部分購房者為了避開中介費用選擇私下交易，由于交易雙方缺乏經(jīng)驗，手續(xù)辦理不專業(yè)，極易在產(chǎn)權、房款、戶口和物業(yè)交接四個環(huán)節(jié)引發(fā)諸多矛盾和糾紛。

　　在房屋買賣合同簽署之后就會涉及房款交付問題。私下交易由于交易雙方的不了解、不信任，形成了“賣方不愿先過戶，買方不愿先付款”的交易現(xiàn)狀，容易產(chǎn)生定金或房款付了，產(chǎn)權證卻遲遲辦不下來，房屋不能如期交付，或是房屋交付了，房款卻拿不到、拿不完整等情況。

　　對此，某置業(yè)顧問給出的建議是，在實際操作中應將房款分為首付和尾款，這兩部分在不同時間段支付給房主，并且要特別注意“交錢后何時可以過戶”的問題，一定要在合同中明確付款時間、金額以及過戶時間，并且將違約責任注明。

　　市民吳先生最近購入一套二手房，交易很順利，房款和過戶方面都沒問題。但是，原房主戶口遲遲不遷出，使得吳先生的戶口無法遷入。吳先生遭遇落戶難并不是個例。記者了解到，不少購房者遇到類似的問題，尤其學區(qū)房比較突出。在二手房買賣過程中，產(chǎn)權過戶與戶口遷移并不是同時進行，一般情況下是先辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，而后再行辦理戶口遷移手續(xù)，房主將原有戶口從房產(chǎn)所在的地址中遷出后，購房者才能將戶口遷入。

　　律師告訴記者：“目前，房屋產(chǎn)權和戶籍分由房管部門和公安部門管理，沒有房產(chǎn)過戶必須要求房產(chǎn)是空戶的法律規(guī)定，二手房遷戶尚存在法律空白?！?/div>