“購(gòu)房合同已經(jīng)簽了，準(zhǔn)備付定金的時(shí)候才知道房主的房產(chǎn)證在銀行抵押了，房主之前根本沒(méi)提過(guò)?！苯?，購(gòu)房者劉女士看中了米山路附近的一套二手房，私下交易中遇到這樣的情況，一時(shí)不知如何是好。她告訴記者，就擔(dān)心花這么多錢(qián)買(mǎi)到的是問(wèn)題房，這兩天她一直為這事焦慮不安。
在二手房交易中，引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛、導(dǎo)致交易風(fēng)險(xiǎn)的因素很多，除了像劉女士遇到的已作抵押物的房屋，還包括被法院查封、與單位不能分割產(chǎn)權(quán)，以及夫妻雙方僅一方同意出售或夫妻離異后對(duì)產(chǎn)權(quán)判決不明的房屋。由于是私下交易，交易雙方缺乏對(duì)有關(guān)政策法規(guī)的了解，且購(gòu)房者不易掌握房源真實(shí)情況，極易造成產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶(hù)或交易中途夭折，甚至導(dǎo)致購(gòu)房者錢(qián)房?jī)墒А?/div>
近年來(lái)房?jī)r(jià)居高不下，憑借價(jià)格便宜、配套齊全、交通便利以及拎包即住等優(yōu)勢(shì)，二手房成為越來(lái)越多剛需購(gòu)房者的選擇。從文登二手房市場(chǎng)來(lái)看，去年三月因新“國(guó)五條”出臺(tái)而引起的恐慌性購(gòu)房使成交量一度突破700套，成交量及成交面積同時(shí)創(chuàng)下文登單月二手房成交的歷史新高。爾后逐漸回歸常態(tài)，二手房市場(chǎng)整體運(yùn)行趨穩(wěn)。
“在決定簽署買(mǎi)賣(mài)合同前，要對(duì)欲購(gòu)二手房有個(gè)全面、清楚的了解，尤其是二手房的產(chǎn)權(quán)情況，比如有無(wú)房產(chǎn)證、有無(wú)辦理過(guò)抵押、抵押期限如何等?！眳^(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局工作人員介紹說(shuō)，購(gòu)房者可以通過(guò)房管局查詢(xún)房屋登記信息，全面了解房屋的產(chǎn)權(quán)信息后決定是否簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。此外，還要注意了解房屋性質(zhì)，若預(yù)購(gòu)二手房屬于小產(chǎn)權(quán)房，則買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議可能為無(wú)效合同。
作為一種特殊商品，房屋買(mǎi)賣(mài)較其他商品買(mǎi)賣(mài)有著很大差異，尤其是二手房交易有著涉及面廣、政策性強(qiáng)、交易過(guò)程較長(zhǎng)等特殊性，一般情況下二手房交易都有產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)、房屋交割、房款交付等諸多手續(xù)和環(huán)節(jié)，目前，委托中介公司完成交易是文登二手房交易的主要途徑。然而部分購(gòu)房者為了避開(kāi)中介費(fèi)用選擇私下交易，由于交易雙方缺乏經(jīng)驗(yàn)，手續(xù)辦理不專(zhuān)業(yè)，極易在產(chǎn)權(quán)、房款、戶(hù)口和物業(yè)交接四個(gè)環(huán)節(jié)引發(fā)諸多矛盾和糾紛。
在房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽署之后就會(huì)涉及房款交付問(wèn)題。私下交易由于交易雙方的不了解、不信任，形成了“賣(mài)方不愿先過(guò)戶(hù)，買(mǎi)方不愿先付款”的交易現(xiàn)狀，容易產(chǎn)生定金或房款付了，產(chǎn)權(quán)證卻遲遲辦不下來(lái)，房屋不能如期交付，或是房屋交付了，房款卻拿不到、拿不完整等情況。
對(duì)此，某置業(yè)顧問(wèn)給出的建議是，在實(shí)際操作中應(yīng)將房款分為首付和尾款，這兩部分在不同時(shí)間段支付給房主，并且要特別注意“交錢(qián)后何時(shí)可以過(guò)戶(hù)”的問(wèn)題，一定要在合同中明確付款時(shí)間、金額以及過(guò)戶(hù)時(shí)間，并且將違約責(zé)任注明。
市民吳先生最近購(gòu)入一套二手房，交易很順利，房款和過(guò)戶(hù)方面都沒(méi)問(wèn)題。但是，原房主戶(hù)口遲遲不遷出，使得吳先生的戶(hù)口無(wú)法遷入。吳先生遭遇落戶(hù)難并不是個(gè)例。記者了解到，不少購(gòu)房者遇到類(lèi)似的問(wèn)題，尤其學(xué)區(qū)房比較突出。在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)與戶(hù)口遷移并不是同時(shí)進(jìn)行，一般情況下是先辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，而后再行辦理戶(hù)口遷移手續(xù)，房主將原有戶(hù)口從房產(chǎn)所在的地址中遷出后，購(gòu)房者才能將戶(hù)口遷入。
律師告訴記者：“目前，房屋產(chǎn)權(quán)和戶(hù)籍分由房管部門(mén)和公安部門(mén)管理，沒(méi)有房產(chǎn)過(guò)戶(hù)必須要求房產(chǎn)是空戶(hù)的法律規(guī)定，二手房遷戶(hù)尚存在法律空白?！?/div>
區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局工作人員提醒市民，在合同中一定要有戶(hù)口的約定且一定要有原房主遷出戶(hù)口的具體期限并明確指出原房主遷出的義務(wù)，可以在付款方式中保留部分房款特別注明等戶(hù)口遷出后再支付，或約定一個(gè)違約的標(biāo)準(zhǔn)，如晚遷出一天支付一定數(shù)額的違約金。
二手房的買(mǎi)賣(mài)完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)后，并不意味著全部交易的結(jié)束，還要進(jìn)行物業(yè)交割。在現(xiàn)實(shí)交易中，由于物業(yè)費(fèi)與房款相比金額要小得多，因此往往會(huì)被購(gòu)房者所忽略。由于房主隱瞞欠費(fèi)情況致使購(gòu)房者承擔(dān)巨額物業(yè)費(fèi)欠款的情況時(shí)有發(fā)生。在發(fā)生物業(yè)交割糾紛時(shí)，交易一般已經(jīng)完成過(guò)戶(hù)進(jìn)入后期收尾階段，交易雙方因此而“解約”的可能性很小，向原房主追償?shù)碾y度也很大，這個(gè)過(guò)程中購(gòu)房者往往非常被動(dòng)，不得不承受一些不必要的經(jīng)濟(jì)損失。
峰山路一家房產(chǎn)中介公司的負(fù)責(zé)人告訴記者，物業(yè)交割是指原房主結(jié)清各種費(fèi)用，將房子“干干凈凈”地交給購(gòu)房者。而單憑購(gòu)房者自己與房主核對(duì)物業(yè)費(fèi)情況存在一定困難，正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)在處理物業(yè)交割時(shí)更為專(zhuān)業(yè)，交易雙方選擇正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)能夠有效避免物業(yè)交割糾紛。
區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局工作人員建議，二手房私下交易風(fēng)險(xiǎn)較大，交易雙方應(yīng)委托已在文登房管局官網(wǎng)上備案的實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、操作規(guī)范的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)完成交易，減少和避免不必要的糾紛。
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