[案例]

　　劉先生將一套97平方米的房子通過中介掛牌出售，掛牌價88萬元。不到一個星期，中介就聯(lián)系好了買家。辦理過戶手續(xù)前，中介突然提出，可以不走二手房資金監(jiān)管程序，在合同中把交易價改成5000元/平方米左右，房款50萬元，剩下的38萬元房款完成過戶時再支付，這樣能省下好幾萬的稅費。為了打消他的顧慮，買方也提出，“避稅”房款可以先付給劉先生20萬元，完成過戶再付剩下的18萬元。劉先生同意了，并口頭約定過戶當天支付剩下的18萬房款。

　　但沒想到的是，過戶手續(xù)完成后，買方卻以“剩余房款為20萬元而不是38萬元”為由拒絕支付。雙方的糾紛經(jīng)房管局多次調解均沒有結果，其產生原因就是“陰陽合同”。

　　一、何為“陰陽合同”

　　所謂“陰陽合同”，是指當事人出于規(guī)避法律或謀取利益的目的而對同一宗交易簽訂的兩份內容不一致的合同，其中一份提交給政府有關部門備案但不實際履行（“陽合同”）；而另一份僅為合同當事人所掌握并約定照此實際履行（“陰合同”）。

　　在二手房交易中，“陰合同”顯示房屋買賣雙方真實的成交價格，而“陽合同”則根據(jù)使用需要有所不同，一種是虛高房價的合同交給銀行，以申請更多按揭貸款；另一種是填低房價的合同交給房地產交易中心過戶，以便少交稅?！瓣庩柡贤钡暮炗喅嗽斐蓢叶愂樟魇Ш豌y行利益受損的，也造成合同糾紛不斷。

　　二、“陰陽合同”是否有法律效力

　　根據(jù)《合同法》第 52 條規(guī)定，“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的合同是無效合同。二手房交易中的“陰陽合同”以虛報價格來逃避國家稅收或騙取高額貸款損害國家稅收和第三人的合法利益，屬于無效合同。

　　根據(jù)《合同法》第 56條規(guī)定：無效的合同自始沒有法律約束力。無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。實踐中，如簽訂的“陰陽合同”僅僅是虛假價格，則該價格條款無效，但不影響其他部分效力，即其他部分仍然有效。

　　三、簽訂“陰陽合同”有什么風險

　　從表面上看，“陰陽合同”能讓賣方或買方獲得一些“實惠”，但這種行為實質上存在諸多的法律風險，非常容易產生糾紛。

　　對于賣方而言，其風險主要有：

　　1、宣告無效的風險

　　“陰陽合同”中的房屋交易價格往往與實際價格不符，當以低于實際價格的“陽合同”辦理房屋產權過戶時，就涉嫌虛假納稅申報和損害國家利益，賣方心理上會有擔心，特別是房價出現(xiàn)下降時，將有可能通過宣告無效等訴訟方法來試圖解除交易。但即使賣方通過訴訟等方式來維護自己的合法權益，確認合同其他條款仍然有效，也面臨著無法實際履行以及承擔利息、房價下跌等損失。

　　2、房款不能全額收回的風險

　　由于“陰陽合同”存在價格差異且無銀行監(jiān)督的情況下，買方將有可能不按期支付備案價格外的房款或者惡意要求以備案價格進行交易。賣方采取協(xié)商、催討、起訴等方式，都會增加時間和金錢成本。

　　3、行政處罰和刑事追究的風險

　　賣方往往為少繳稅款而簽訂“陰陽合同”，但一旦被稅務機關查出存在偷稅行為，則不僅會被追繳稅款，還可能被處以罰款，甚至可能因觸犯刑律而被追究刑事責任。

　　對于買方而言，其風險主要有：

　　1、無法取得高額貸款的風險

　　由于政府有關部門備案的價格較低，買家在申請銀行按揭貸款時，銀行將根據(jù)備案價格和評估價格來綜合評定發(fā)放貸款。尤其在二手房貸款政策收緊的情況下，銀行將極有可能按照備案價格或評估價格中的低者發(fā)放貸款。這將造成買家實際貸款總數(shù)的降低，也無疑增加了買家支付首期款的總額。

　　2、再售承擔高費用的風險