上個(gè)月,本報(bào)記者關(guān)注的西平二手中介連關(guān)三家的報(bào)道引起不少二手房購(gòu)買客戶的關(guān)注。近期,記者收到部分來(lái)自二手房業(yè)主和買家關(guān)于中介公司倒閉該怎么辦的咨詢。交易一套房子,對(duì)每個(gè)人來(lái)說(shuō),都不是一件小事,目前中介的盈利不夠理想,自然會(huì)有讀者有此擔(dān)心。
為此,記者采訪了律師以及業(yè)內(nèi)人士,他們提醒讀者,目前二手房交易市場(chǎng)正處于動(dòng)蕩期,盡量選擇大品牌、門店多的品牌中介進(jìn)行合作,對(duì)數(shù)額較大的交易資金采取銀行等機(jī)構(gòu)監(jiān)管的保險(xiǎn)措施,這些都是有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑。
如果在二手房交易中出現(xiàn)中介關(guān)鋪或負(fù)責(zé)跟進(jìn)交易的中介員工失蹤現(xiàn)象,又該怎么辦呢?東莞沃金律師事務(wù)所王強(qiáng)文介紹,在這個(gè)環(huán)節(jié)中主要糾紛來(lái)源于中介費(fèi)和定金、水電押金等款項(xiàng)的損失,關(guān)于中介費(fèi),遇到在工商局注銷倒閉的中介公司,買方可以以中介公司無(wú)法繼續(xù)履行合同中的服務(wù)項(xiàng)為理由,通過(guò)法律渠道向中介公司索賠,如果是故意收取大量中介費(fèi)和定金,非法“走佬”的中介公司,買賣雙方則可以到當(dāng)?shù)毓簿謭?bào)案。而定金、水電押金等費(fèi)用,買賣雙方可以采用第三方監(jiān)管的方式來(lái)解決。
王強(qiáng)文解釋,為了避免這個(gè)問(wèn)題,首先就要找大品牌、有公信力的中介公司?!翱梢韵热ゲ轵?yàn)中介公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,看其是否具備相關(guān)資質(zhì)。”而房款等涉及金額較大的資金就交由銀行監(jiān)管。王強(qiáng)文提醒大家,目前定金、水電押金等小額款項(xiàng)仍默認(rèn)由中介公司進(jìn)行監(jiān)管,其實(shí)上述資金也可以由買賣雙方共同約定監(jiān)管地點(diǎn)。
“如果覺得小中介公司不安全,雙方可以約定將上述錢款監(jiān)管在銀行、公證處等穩(wěn)定機(jī)構(gòu)。人們默認(rèn)監(jiān)管在中介公司就是為了交易方便,如果看到其中潛在的問(wèn)題是可以在監(jiān)管地點(diǎn)上做出變更的?!贝送?,在定金由中介處轉(zhuǎn)交到業(yè)主的過(guò)程中,買家也不能掉以輕心,要及時(shí)跟進(jìn)資金的走向,通知業(yè)主盡快辦理定金轉(zhuǎn)交手續(xù),把將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
王強(qiáng)文提醒,即便中介公司倒閉,除非買賣雙方共同協(xié)定交易終止,交易仍將繼續(xù)。雖然款項(xiàng)失蹤,但此前房地產(chǎn)買賣合同已經(jīng)簽訂,具有法律效應(yīng)。買賣雙方可以通過(guò)自行處理或找其他中介機(jī)構(gòu)代辦的方式將交易履行,涉及的款項(xiàng)由買賣雙方自行協(xié)商。
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規(guī)避中介風(fēng)險(xiǎn) 3個(gè)階段注意事項(xiàng)不相同
怕中介公司倒閉,要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)每個(gè)階段都有注意事項(xiàng),記者咨詢了金信聯(lián)行工作人員和房地產(chǎn)律師,讓他們教大家如何在一步步的放盤和交易過(guò)程中,將中介關(guān)鋪而導(dǎo)致的交易風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
放盤期間 選大公司
請(qǐng)物管監(jiān)管財(cái)物
這個(gè)時(shí)候最好選擇門店數(shù)量多、有后臺(tái)服務(wù)的中介公司進(jìn)行放盤委托。大公司擁有完善的資料轉(zhuǎn)移交接環(huán)節(jié)。連鎖中介就算倒閉一家,也有其他分店進(jìn)行后續(xù)操作,業(yè)主不必?fù)?dān)心某家門店關(guān)閉后產(chǎn)生資料流失。
此外,業(yè)主應(yīng)該委托房源所在的物業(yè)管理處進(jìn)行財(cái)產(chǎn)監(jiān)管,有家具、家電搬出都需征得業(yè)主同意,這樣可以避免不必要的財(cái)產(chǎn)流失。一旦遇到放盤的中介關(guān)鋪,業(yè)務(wù)員失去聯(lián)系情況,就要及時(shí)更換物業(yè)門鎖。
交易進(jìn)行期間 跟進(jìn)定金轉(zhuǎn)交流程
買賣合同簽署后,買方會(huì)向業(yè)主支付定金,業(yè)主向買方提供接收定金的收據(jù),防止業(yè)主一房多賣,定金由中介公司監(jiān)管。為防止中介因關(guān)鋪而產(chǎn)生定金流失,買家應(yīng)及時(shí)催促業(yè)主和中介完成定金轉(zhuǎn)交流程。
定金轉(zhuǎn)交期間,有房產(chǎn)證的業(yè)主須向中介提供房產(chǎn)證,換取定金;按揭中的業(yè)主需委托擔(dān)保公司進(jìn)行贖樓,以實(shí)現(xiàn)定金從中介到業(yè)主處的轉(zhuǎn)交(此過(guò)程只需2——3天即可完成)。
如果你認(rèn)為執(zhí)行交易的中介公司存在風(fēng)險(xiǎn),可經(jīng)由買賣雙方共同約定,將定金、水電押金等款項(xiàng)在銀行等穩(wěn)定的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管。
交付首期
資金必須交由銀行進(jìn)行監(jiān)管
需要注意的是,房款等涉及金額較大的資金就交由銀行監(jiān)管。交易完成后,如果中介公司攜水電押金款失蹤,丟失款項(xiàng)將由買賣雙方商議解決。水電押金款普遍是由買家以定金方式交付業(yè)主,業(yè)主進(jìn)行簽收。水電押金丟失,應(yīng)該由業(yè)主承擔(dān)損失。
一般來(lái)說(shuō),交易中產(chǎn)生的稅費(fèi)和交易手續(xù)費(fèi)都應(yīng)該由買家親自交付。如果遇到買家不在本地的情況,最好由買家在公證處完成交易委托公證,委托給中介公司以公司名義進(jìn)行交付,買家要索取蓋有中介公司公章的付款收據(jù),不要把款項(xiàng)直接委托給中介公司的業(yè)務(wù)員。
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