上個月，本報記者關(guān)注的西平二手中介連關(guān)三家的報道引起不少二手房購買客戶的關(guān)注。近期，記者收到部分來自二手房業(yè)主和買家關(guān)于中介公司倒閉該怎么辦的咨詢。交易一套房子，對每個人來說，都不是一件小事，目前中介的盈利不夠理想，自然會有讀者有此擔(dān)心。

　　為此，記者采訪了律師以及業(yè)內(nèi)人士，他們提醒讀者，目前二手房交易市場正處于動蕩期，盡量選擇大品牌、門店多的品牌中介進(jìn)行合作，對數(shù)額較大的交易資金采取銀行等機構(gòu)監(jiān)管的保險措施，這些都是有效規(guī)避風(fēng)險的途徑。

　　如果在二手房交易中出現(xiàn)中介關(guān)鋪或負(fù)責(zé)跟進(jìn)交易的中介員工失蹤現(xiàn)象，又該怎么辦呢？東莞沃金律師事務(wù)所王強文介紹，在這個環(huán)節(jié)中主要糾紛來源于中介費和定金、水電押金等款項的損失，關(guān)于中介費，遇到在工商局注銷倒閉的中介公司，買方可以以中介公司無法繼續(xù)履行合同中的服務(wù)項為理由，通過法律渠道向中介公司索賠，如果是故意收取大量中介費和定金，非法“走佬”的中介公司，買賣雙方則可以到當(dāng)?shù)毓簿謭蟀浮６ń?、水電押金等費用，買賣雙方可以采用第三方監(jiān)管的方式來解決。

　　王強文解釋，為了避免這個問題，首先就要找大品牌、有公信力的中介公司。“可以先去查驗中介公司的營業(yè)執(zhí)照，看其是否具備相關(guān)資質(zhì)?！倍靠畹壬婕敖痤~較大的資金就交由銀行監(jiān)管。王強文提醒大家，目前定金、水電押金等小額款項仍默認(rèn)由中介公司進(jìn)行監(jiān)管，其實上述資金也可以由買賣雙方共同約定監(jiān)管地點。

　　“如果覺得小中介公司不安全，雙方可以約定將上述錢款監(jiān)管在銀行、公證處等穩(wěn)定機構(gòu)。人們默認(rèn)監(jiān)管在中介公司就是為了交易方便，如果看到其中潛在的問題是可以在監(jiān)管地點上做出變更的。”此外，在定金由中介處轉(zhuǎn)交到業(yè)主的過程中，買家也不能掉以輕心，要及時跟進(jìn)資金的走向，通知業(yè)主盡快辦理定金轉(zhuǎn)交手續(xù)，把將風(fēng)險降到最低。

　　王強文提醒，即便中介公司倒閉，除非買賣雙方共同協(xié)定交易終止，交易仍將繼續(xù)。雖然款項失蹤，但此前房地產(chǎn)買賣合同已經(jīng)簽訂，具有法律效應(yīng)。買賣雙方可以通過自行處理或找其他中介機構(gòu)代辦的方式將交易履行，涉及的款項由買賣雙方自行協(xié)商。

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　　規(guī)避中介風(fēng)險 3個階段注意事項不相同

　　怕中介公司倒閉，要規(guī)避風(fēng)險每個階段都有注意事項，記者咨詢了金信聯(lián)行工作人員和房地產(chǎn)律師，讓他們教大家如何在一步步的放盤和交易過程中，將中介關(guān)鋪而導(dǎo)致的交易風(fēng)險降到最低。

　　放盤期間 選大公司

　　請物管監(jiān)管財物

　　這個時候最好選擇門店數(shù)量多、有后臺服務(wù)的中介公司進(jìn)行放盤委托。大公司擁有完善的資料轉(zhuǎn)移交接環(huán)節(jié)。連鎖中介就算倒閉一家，也有其他分店進(jìn)行后續(xù)操作，業(yè)主不必?fù)?dān)心某家門店關(guān)閉后產(chǎn)生資料流失。

　　此外，業(yè)主應(yīng)該委托房源所在的物業(yè)管理處進(jìn)行財產(chǎn)監(jiān)管，有家具、家電搬出都需征得業(yè)主同意，這樣可以避免不必要的財產(chǎn)流失。一旦遇到放盤的中介關(guān)鋪，業(yè)務(wù)員失去聯(lián)系情況，就要及時更換物業(yè)門鎖。

　　交易進(jìn)行期間 跟進(jìn)定金轉(zhuǎn)交流程

　　買賣合同簽署后，買方會向業(yè)主支付定金，業(yè)主向買方提供接收定金的收據(jù)，防止業(yè)主一房多賣，定金由中介公司監(jiān)管。為防止中介因關(guān)鋪而產(chǎn)生定金流失，買家應(yīng)及時催促業(yè)主和中介完成定金轉(zhuǎn)交流程。

　　定金轉(zhuǎn)交期間，有房產(chǎn)證的業(yè)主須向中介提供房產(chǎn)證，換取定金；按揭中的業(yè)主需委托擔(dān)保公司進(jìn)行贖樓，以實現(xiàn)定金從中介到業(yè)主處的轉(zhuǎn)交（此過程只需2——3天即可完成）。

　　如果你認(rèn)為執(zhí)行交易的中介公司存在風(fēng)險，可經(jīng)由買賣雙方共同約定，將定金、水電押金等款項在銀行等穩(wěn)定的第三方機構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管。

　　交付首期

　　資金必須交由銀行進(jìn)行監(jiān)管

　　需要注意的是，房款等涉及金額較大的資金就交由銀行監(jiān)管。交易完成后，如果中介公司攜水電押金款失蹤，丟失款項將由買賣雙方商議解決。水電押金款普遍是由買家以定金方式交付業(yè)主，業(yè)主進(jìn)行簽收。水電押金丟失，應(yīng)該由業(yè)主承擔(dān)損失。

　　一般來說，交易中產(chǎn)生的稅費和交易手續(xù)費都應(yīng)該由買家親自交付。如果遇到買家不在本地的情況，最好由買家在公證處完成交易委托公證，委托給中介公司以公司名義進(jìn)行交付，買家要索取蓋有中介公司公章的付款收據(jù)，不要把款項直接委托給中介公司的業(yè)務(wù)員。