參與拍賣的二手房，一旦遭遇糾紛該如何解決？針對(duì)一些網(wǎng)友問(wèn)的比較多的問(wèn)題，羊城晚報(bào)記者采訪了北京市盈科（廣州）律師事務(wù)所律師聶衛(wèi)國(guó)。

　　案例1 始料不及的面積誤差

　　陳先生于2012年5月17日從拍賣場(chǎng)拍下一棟別墅，建筑面積248平方米，價(jià)格310萬(wàn)元。2012年9月10日，他拿到了該房屋的新房產(chǎn)證，突然發(fā)現(xiàn)房屋的實(shí)際面積是242平方米，與拍賣公告所說(shuō)的248平方米縮小了6平方米。為此，陳先生多次找拍賣公司交涉，但拍賣公司以各種理由推諉。

　　律師解答：陳先生可通過(guò)法律途徑，要求拍賣公司或委托人返還多收取的部分房款及多出的部分房款的傭金。根據(jù)法律規(guī)定，面積誤差超過(guò)3%可解除合同，小于3%則可以要求對(duì)方返還多出的部分費(fèi)用。

　　建議：如果拍賣成交確認(rèn)書(shū)上標(biāo)明是按單價(jià)拍賣的，雙方先約定面積及面積大小的上下浮動(dòng)范圍；成交面積最終以測(cè)量結(jié)果為準(zhǔn)，若超出面積浮動(dòng)范圍，多退少補(bǔ)。

　　案例2 無(wú)“大確權(quán)”的房子沒(méi)法辦產(chǎn)權(quán)證

　　某廣場(chǎng)2002年將103套物業(yè)全部拍賣出去，但隨后的幾年這103位買家都無(wú)法辦證，原因是當(dāng)時(shí)這棟樓沒(méi)有辦理工程竣工驗(yàn)收。

　　律師解答：未辦理初始登記（俗稱“大確權(quán)”）的樓盤(pán)項(xiàng)目、發(fā)展商未完成綜合驗(yàn)收等物業(yè)就算是現(xiàn)樓，沒(méi)法辦理房產(chǎn)證。因?yàn)槌跏嫉怯浶枰l(fā)展商在項(xiàng)目綜合驗(yàn)收后才能辦理。物業(yè)在拍賣時(shí)，拍賣公司沒(méi)有明確對(duì)相關(guān)物業(yè)的詳細(xì)信息進(jìn)行披露，消費(fèi)者可向拍賣公司追究責(zé)任。如果當(dāng)時(shí)拍賣公司對(duì)此信息有披露，消費(fèi)者則可要求發(fā)展商承擔(dān)相關(guān)義務(wù)或責(zé)任。

　　建議：防范的辦法是可事先到房地產(chǎn)交易中心檔案所查詢（需支付費(fèi)用）。

　　案例3 “不交吉”物業(yè)有一定風(fēng)險(xiǎn)

　　記者了解到，造成不帶租約的“不交吉”標(biāo)的有三種原因：一是回遷戶問(wèn)題，即開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)時(shí)，將部分物業(yè)分給原居民使用，但產(chǎn)權(quán)一直未轉(zhuǎn)給回遷戶，直到其因欠債被拍賣時(shí)，產(chǎn)權(quán)還是屬于開(kāi)發(fā)公司的；二是單位宿舍問(wèn)題，即物業(yè)產(chǎn)權(quán)屬于原工作單位，住戶已上交房改房款，但單位未將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給員工，而后單位因欠費(fèi)被執(zhí)行，強(qiáng)制拍賣；三是個(gè)人按揭購(gòu)買物業(yè)，但無(wú)法供足房款，被強(qiáng)制拍賣。

　　常出入拍賣場(chǎng)的周先生說(shuō)，由于標(biāo)的物不交吉，經(jīng)常會(huì)有租戶到拍賣市場(chǎng)上來(lái)阻撓拍賣，他說(shuō)去年就見(jiàn)了三起這樣的糾紛。

　　律師解答：如果出現(xiàn)不帶租約的租客“釘子戶”，協(xié)商無(wú)效的話，買家可申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。而對(duì)于帶租約的租客，買家則不能申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

　　建議：不交吉物業(yè)中 “帶租約”的還可為投資型買家省一筆中介費(fèi)，如果雙方愿意，最好重新簽一份租賃合同。

　　案例4 超級(jí)筍盤(pán)成了超級(jí)“損”盤(pán)

　　從二手中介買過(guò)房子的市民可能知道，中介經(jīng)紀(jì)人會(huì)先幫買家列一個(gè)詳細(xì)的費(fèi)用清單，包括購(gòu)買房屋后的各項(xiàng)支出，這樣可以使買家做到心中有數(shù)。但在拍賣場(chǎng)上，對(duì)后續(xù)支付的內(nèi)容和費(fèi)用，有時(shí)買家自己很難把控。

　　王先生剛從拍賣場(chǎng)拍下某標(biāo)的物時(shí)，心中還竊喜淘到了超級(jí)筍盤(pán)，等他去辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)，超級(jí)筍盤(pán)成了超級(jí)“損”盤(pán)。原來(lái)這個(gè)物業(yè)后面還有很多需要他自掏腰包的費(fèi)用沒(méi)弄清楚，包括管理費(fèi)、水電費(fèi)等，這些通通加起來(lái)，遠(yuǎn)超出他原來(lái)的預(yù)算。

　　律師解答：買家可要求拍賣公司或委托人承擔(dān)這部分費(fèi)用，如果對(duì)方推諉，則可通過(guò)法律途徑解決。

　　建議：買家在進(jìn)拍賣場(chǎng)前要先向物業(yè)所在小區(qū)管理處及水電公司了解該物業(yè)是否有相關(guān)費(fèi)用未繳。