相比新房，二手房具有價(jià)格低、地段好等優(yōu)勢(shì)，但自然損耗、人為損害等原因會(huì)直接降低二手房的使用價(jià)值。此外，前任業(yè)主的裝修、修飾也較容易掩蓋房屋的缺陷。那么，若購(gòu)買的二手房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題如何進(jìn)行維權(quán)呢？

　　案情概要：2012年5月，孫某購(gòu)買了一套二手房，入住后不久發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間下水管道經(jīng)常堵塞，原來(lái)前任業(yè)主在裝修時(shí)為了擴(kuò)大房間面積，擅自改變了衛(wèi)生間內(nèi)管道的鋪設(shè)線路，現(xiàn)在必須重新鋪設(shè)管道才能徹底解決問(wèn)題。孫某要求前任業(yè)主張某賠償重新鋪設(shè)管道的費(fèi)用及損失，張某卻一口咬定孫某在看房時(shí)沒(méi)有提出意見(jiàn)，表明已經(jīng)默認(rèn)接受了現(xiàn)實(shí)，拒絕給與賠償，孫某遂訴至法院要求賠償。

　　法院裁判要旨：衛(wèi)生間管道鋪設(shè)線路屬于裝修過(guò)程中的隱蔽工程，孫某無(wú)法通過(guò)肉眼直接察覺(jué)，不能推定孫某默認(rèn)房屋的狀況。張某在裝修過(guò)程中擅自改變衛(wèi)生間管道線路，后作為房屋出售人，在明知衛(wèi)生間下水管道不通暢的情況下，沒(méi)有明確告知孫某，已經(jīng)構(gòu)成故意隱瞞，法院判決張某向?qū)O某賠償損失1.5萬(wàn)元。

　　汪宇律師評(píng)析：根據(jù)《合同法》規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣物的質(zhì)量、品質(zhì)和效用承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，即“物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任”。

　　在二手房買賣過(guò)程中，如果出賣人故意隱瞞房屋的質(zhì)量瑕疵，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但出賣人已如實(shí)告知房屋質(zhì)量瑕疵或有證據(jù)證明購(gòu)房人明知該瑕疵的則無(wú)需承擔(dān)。當(dāng)然，若購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)房屋具有重大質(zhì)量問(wèn)題，影響居住者人身安全的，出賣人的行為則構(gòu)成根本性違約，房屋買受人可依《合同法》行使法定的合同解除權(quán)。

　　房屋的隱蔽質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任應(yīng)由出賣人還是開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，要根據(jù)隱蔽質(zhì)量瑕疵的形成原因進(jìn)行具體分析。若瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于出賣人在裝修、使用的過(guò)程中產(chǎn)生，購(gòu)房人對(duì)此也不知情，則由出賣人承擔(dān)責(zé)任；反之，如果該隱蔽質(zhì)量瑕疵是房屋本身所固有的，購(gòu)房人可向房屋的開(kāi)發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。

　　在此提醒購(gòu)房人，在簽訂合同前，最好找專業(yè)人士對(duì)購(gòu)買的二手房的質(zhì)量進(jìn)行察看，以避免不必要的損失發(fā)生。