從歷年十一成交情況來(lái)看，基本處于逐漸減少的趨勢(shì)，今年十一期間成交尚不足2008年的十分之一。任啟鑫認(rèn)為，由于土地資源的限制，北京商品住宅市場(chǎng)已度過(guò)快速增長(zhǎng)期，進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的階段，在自住型商品房的擠壓下，北京純商住宅的二元分化現(xiàn)象愈發(fā)突出，剛需量減、高端量增的市場(chǎng)特征下，將使得未來(lái)整體樓市的成交量不會(huì)再出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，因此十一長(zhǎng)假期間也難以出現(xiàn)太大的成交突破。

　　原因2

　　目標(biāo)提前完成不急賣

　　“‘金九銀十’市場(chǎng)成交下降，并不意味著項(xiàng)目銷售不理想，實(shí)際情況剛好相反?！北本┠撤科鬆I(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，今年5-8月市場(chǎng)火得不得了。北京主流開(kāi)發(fā)商和主流項(xiàng)目基本都已經(jīng)鎖定了全年業(yè)績(jī)，后四個(gè)月主要工作是換簽和回款。

　　由于7、8月為銷售淡季，因此大部分房企的推盤時(shí)間都將集中在9-12月，企業(yè)將根據(jù)業(yè)績(jī)完成情況適當(dāng)調(diào)整推盤計(jì)劃。“金九銀十”是房企沖刺業(yè)績(jī)目標(biāo)的窗口期，然而，今年市場(chǎng)逐月復(fù)蘇，使得一些房企在今年前三季度已經(jīng)取得不錯(cuò)的完成率。

　　9月30日晚，房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)研究機(jī)構(gòu)——克而瑞研究中心公布“2015年前三季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100”排行榜顯示，受假期和市場(chǎng)影響，今年一季度房企銷售情況并不樂(lè)觀。5月開(kāi)始，房企銷售情況明顯好轉(zhuǎn)，并對(duì)半年銷售業(yè)績(jī)發(fā)起了沖刺。到三季度末，20家典型房企的平均銷售目標(biāo)完成率為64.54%，恒大、華潤(rùn)等房企銷售目標(biāo)完成率已超80%，四季度相對(duì)輕松。

　　原因3

　　成交結(jié)構(gòu)發(fā)生改變

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年1-9月，北京僅供應(yīng)了27宗住宅性質(zhì)用地，累計(jì)供應(yīng)278.62公頃，創(chuàng)自2006年以來(lái)近10年新低。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，供地量減少的直接后果是地價(jià)高企，土地成本的倒逼，北京將因此高端項(xiàng)目遍地。

　　某房企負(fù)責(zé)人坦言，在純商品房市場(chǎng)高端化之下，在售的高端項(xiàng)目和新近的高價(jià)地塊項(xiàng)目早已不是面向主流改善人群了。主流改善人群未來(lái)只能去買二手房或自住商品房，純新房是賣給高端改善人群的。因此，未來(lái)北京的新建商品房市場(chǎng)一定是供應(yīng)量、成交量持續(xù)下降，售價(jià)不斷攀升的趨勢(shì)。熱點(diǎn)項(xiàng)目會(huì)占有大部分市場(chǎng)份額，一些多年賣不動(dòng)、賣不好的項(xiàng)目依然會(huì)門庭冷落。

　　□延伸

　　淡季不淡將成房企常態(tài)

　　“金九銀十”首先是一個(gè)時(shí)間概念，在時(shí)間上，9月份和10月份秋高氣爽，開(kāi)始進(jìn)入秋天，這段時(shí)間，中國(guó)傳統(tǒng)的中秋節(jié)、國(guó)慶節(jié)會(huì)如約而至。因此，有很多中國(guó)人會(huì)選擇在“金九銀十”這個(gè)時(shí)間置業(yè)，很多樓盤都會(huì)選在9、10月開(kāi)盤，所以這兩個(gè)月的消費(fèi)額會(huì)明顯高于其他月份，這就是常說(shuō)的“金九銀十”現(xiàn)象。

　　從近幾年樓市成交數(shù)據(jù)可以看出，“金九銀十”的情況在2008年的時(shí)候比較明顯，到了2011年、2013年，9、10月的銷量與上半年的銷售高峰相比，差距很小。特別是2010年以后，9、10月銷量猛增的情況已不再出現(xiàn)。

　　“從這些年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況看，所謂的‘金九銀十’更像一個(gè)媒體語(yǔ)言，而非實(shí)際成交情況?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售將進(jìn)入常態(tài)化的發(fā)展趨勢(shì)。房企不可能像往常一樣只強(qiáng)力主攻“金九銀十”，而是在每個(gè)季度都會(huì)推出相應(yīng)的促銷活動(dòng)，比如說(shuō)每年年底和來(lái)年年初，來(lái)拉動(dòng)房地產(chǎn)的銷售額的提升。今年的淡季不淡，旺季也未出現(xiàn)明顯的全面政策刺激，7-8月樓市成交處于高位，這導(dǎo)致環(huán)比數(shù)據(jù)前值較高，而9月又因?yàn)樾￠L(zhǎng)假，以及8月末的單雙號(hào)影響了簽約后延。

　　北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，從2011-2014年，在樓市限購(gòu)政策背景下，逐年分析7-10月的樓市成交量及成交價(jià)格會(huì)發(fā)現(xiàn)，無(wú)法用數(shù)據(jù)證明“金九銀十”期間市場(chǎng)高企。老百姓若想看清住宅市場(chǎng)走勢(shì)，應(yīng)該考慮把自住房入市成交扣除后，不受干擾的需求交易是怎樣的。消費(fèi)者認(rèn)清市場(chǎng)形勢(shì)后，該出手時(shí)就出手，不要被某種噱頭或假象所左右。

　　京華時(shí)報(bào)記者 桂瑰 邢飛