京二手住宅成交創(chuàng)5年新高
今年,北京二手住宅市場火了。綜合北京交易管理網(wǎng)和多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,今年前十個(gè)月北京二手住宅成交量達(dá)到157268套,創(chuàng)造了5年以來同期二手住宅成交新高。而嗅到市場商機(jī)的大戶型業(yè)主有了新一輪提價(jià)底氣,出現(xiàn)月漲20萬元的現(xiàn)象。不過業(yè)內(nèi)人士提醒,市場回暖房主也要注意把握尺度,一旦提價(jià)超過此前房子總報(bào)價(jià)的5%,換來的就是“有價(jià)無市”。
現(xiàn)象
大戶型業(yè)主提價(jià)月漲20萬
今年10月,隨著二孩生育政策全面放開等利好政策出臺(tái),大戶型業(yè)主提價(jià)的底氣越來越足了。鏈家地產(chǎn)、我愛我家等中介機(jī)構(gòu)的多位經(jīng)紀(jì)人對北京晨報(bào)記者說,“大戶型業(yè)主提價(jià)不再是個(gè)別現(xiàn)象,變成了一種普遍現(xiàn)象?!焙5韰^(qū)五棵松附近一家中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人說,“聽說全面放開二孩生育政策將要實(shí)施,前來選購大戶型的購房人明顯增多了。一套戶型位置較好的大戶型房子,往往會(huì)遭到六七組客戶的爭搶,所以部分業(yè)主也會(huì)隨著行情進(jìn)行提價(jià)?!?/div>
“現(xiàn)在大戶型房子價(jià)格變化比以前快了,有時(shí)候買賣雙方頭一天談好了價(jià)格,第二天業(yè)主就漲價(jià)了?!币晃粯I(yè)內(nèi)人士感慨說,正因?yàn)槿绱?,有的購房人為了能搶先簽約,只得接受大戶型業(yè)主的提價(jià)。今年10月,業(yè)主黎紅(化名)出售位于遠(yuǎn)洋山水小區(qū)一套148平方米左右的房子,出價(jià)750萬元。一對中年夫婦為了要二孩買房,通過中介公司與黎紅談好了價(jià)錢是750萬元。沒想到,黎紅第二天就漲價(jià)為770萬元。由于這套大戶型房子臨近地鐵,周圍具有成熟的商業(yè)配套、教育資源等,中年夫婦擔(dān)心業(yè)主還會(huì)繼續(xù)漲價(jià),就迅速出手買了房。
像黎紅這樣提價(jià)的大戶型業(yè)主不是個(gè)例。鏈家地產(chǎn)遠(yuǎn)洋山水一店高級置業(yè)顧問曹瑞宇說,“今年10月,遠(yuǎn)洋山水小區(qū)部分大戶型業(yè)主出現(xiàn)新一輪提價(jià),幅度在20萬元至50萬元不等,從而推高了整個(gè)小區(qū)的二手住宅掛牌價(jià)格?!眮碜枣溂已芯吭航y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),今年10月,通過鏈家出售的北京新增二手住宅掛牌價(jià)環(huán)比上漲0.3%。來自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,通過21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)出售的北京新增二手住宅掛牌價(jià)環(huán)比上漲約為1%。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍認(rèn)為,目前大戶型業(yè)主提價(jià)變成普遍現(xiàn)象,但并不是所有的業(yè)主提價(jià)都能被客戶接受。一般來說,業(yè)主提價(jià)超過此前房子總報(bào)價(jià)的3%至5%左右,還能被買家接受?!叭绻麡I(yè)主提價(jià)過高,只能是有價(jià)無市了?!庇袠I(yè)內(nèi)人士說。
換房置業(yè)首選次新房
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),今年前十個(gè)月,北京二手住宅成交總量為157268套,比去年同期大幅上漲99.3%,創(chuàng)造了5年以來同期二手住宅成交新高。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,“今年從‘330新政’開始,在一系列樓市利好政策的刺激下,北京二手住宅市場逐漸回暖,尤其是在改善型購房需求的支撐下,二手住宅交易量出現(xiàn)大幅上漲?!?/div>
“目前,‘賣一買一’或‘賣二買一’的改善型購房需求占到了二手房市場總購房量的六成以上?!焙皶煴硎?,這部分購房家庭中不乏為了要二孩而改善居住條件的,他們對于房屋的配套要求普遍較高,尤其是看重教育資源。麥田房產(chǎn)業(yè)務(wù)支持中心副總經(jīng)理于鑫說,“在同一優(yōu)勢地段之下,二手房和新房具有相同的優(yōu)質(zhì)教育資源,但二手房的價(jià)格比新房的價(jià)格低一些,具有更高的性價(jià)比,所以能夠吸引較多改善型需求進(jìn)行升級置業(yè)?!?/div>
曹瑞宇說,“不少購房人在進(jìn)行二次或多次升級置業(yè)過程中,首先會(huì)考慮選擇次新房。因?yàn)榇涡路康姆魁g比較短,比老舊二手住宅住起來會(huì)更舒服;次新房第一次交易的差價(jià)相對較少,所以不用交納高額的個(gè)人所得稅?!?/div>
算賬
買550萬次新房
至少備20萬雜費(fèi)
“目前在北京二手住宅市場,130平方米至150平方米的大戶型房子最受歡迎。但由于140平方米以上的大戶型住宅屬于非普通住宅,在交稅方面與140平方米以下的普通住宅有所不同。所以購房人在選購大戶型房子,要先算清楚賬?!辨溂业禺a(chǎn)遠(yuǎn)洋山水一店高級置業(yè)顧問曹瑞宇說。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理孔丹、偉嘉安捷公司分析師吳昊介紹說,北京二手住宅購房成本主要包括契稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅以及貸款利息,其中首套購房90平方米以下的按網(wǎng)簽價(jià)的1%繳納契稅,90平方米至140平方米按網(wǎng)簽價(jià)的1.5%繳納契稅,140平方米以上按網(wǎng)簽價(jià)的3%繳納契稅;房屋產(chǎn)權(quán)取得滿2年的普通住宅免征營業(yè)稅,房屋產(chǎn)權(quán)取得滿2年的非普通住宅按照房價(jià)差額的5.6%或5.5%交納營業(yè)稅;房屋產(chǎn)權(quán)取得滿5年、且是唯一住房的免征個(gè)人所得稅,未滿5年的按房價(jià)差額的20%繳納個(gè)人所得稅;今年經(jīng)過央行5次降息后,商業(yè)貸款利率從6.15%降低到4.9%,成為20年來信貸環(huán)境最為寬松的一年。
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