靠近軌道交通線的辦公用房一直頗受市場(chǎng)青睞，李銘名下的房產(chǎn)也不例外。一家小公司對(duì)該套房產(chǎn)“一見(jiàn)傾心”，雙方接觸了沒(méi)多長(zhǎng)時(shí)間，便爽快簽下了3年的房屋租賃合同。出租完成之后，這套房產(chǎn)卻被另一家公司看中，而且還愿意將其買(mǎi)下自用。李銘這時(shí)恰好現(xiàn)金短缺，如果將該套房產(chǎn)出讓?zhuān)故且粋€(gè)很好的周轉(zhuǎn)良機(jī)。急著擺脫資金困境的李銘滿口應(yīng)承，自己一定可以妥善處理好租客問(wèn)題。

就在雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前，李銘發(fā)函給租客，表明這套房屋準(zhǔn)備出讓的計(jì)劃，同時(shí)還征詢對(duì)方是否愿意行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在得到租客否定回答之后，李銘放心地與買(mǎi)家簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。之后，李銘通知租客做好搬遷準(zhǔn)備，不曾想租客卻回復(fù)說(shuō)要“繼續(xù)租賃下去”，對(duì)于解除租賃合同的說(shuō)法并不贊同。李銘沒(méi)曾想徒生變故，就把之前征詢問(wèn)函翻出來(lái)進(jìn)行論證。但租客表示，同意出售房屋并不意味著同意解除租賃合同。

這下子，李銘傻了眼，因?yàn)樵诜课葙I(mǎi)賣(mài)合同中并未注明房產(chǎn)的出租情況，當(dāng)時(shí)雙方只是在口頭上予以溝通，買(mǎi)家對(duì)于之前明確告知有租客的情況很容易抵賴掉。他懷著僥幸心理通知買(mǎi)家，希望能延緩時(shí)間交付房屋。但買(mǎi)家卻不買(mǎi)賬，不但不肯承認(rèn)之前李銘確有提及的實(shí)情，還威脅說(shuō)如果無(wú)法在半個(gè)月內(nèi)解決，就要解除購(gòu)房合同并且追討10%的違約金。李銘陷入了被動(dòng)境地。

律師意見(jiàn)：

根據(jù)《合同法》關(guān)于租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租房屋如果在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，并不影響租賃合同的效力。這也就是人們常說(shuō)的，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的法律依據(jù)。根據(jù)這一規(guī)定，無(wú)論房屋買(mǎi)受人是否知曉出賣(mài)房屋存在承租人，均不影響原租賃合同的法律效力。新的房東應(yīng)當(dāng)按照原有租賃合同的條款與承租人繼續(xù)履行租賃合同，直至該合同履行完畢再有權(quán)決定是否收回房屋自行使用。

如果原房屋所有人在簽訂房屋出售合同之前，明確告知買(mǎi)受人該房屋存在租賃合同和承租人，那么房屋出賣(mài)人不需要承擔(dān)責(zé)任。如果房屋出賣(mài)人未能在簽訂合同之前將房屋有租賃合同的情況告知買(mǎi)受人，或者沒(méi)有證據(jù)證明出賣(mài)人行使了這一義務(wù)，那么房屋買(mǎi)受人就能根據(jù)合同約定追究出賣(mài)人的違約責(zé)任甚至解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。