隨著全國房地產(chǎn)市場的日漸成熟，規(guī)范二手房買賣也越來越規(guī)范。目前，買賣雙方往往會(huì)忽視買賣中的一些細(xì)節(jié)問題和“小錢”，如屋內(nèi)附屬設(shè)施的交付，入戶時(shí)是否需付手續(xù)費(fèi)等，二手房買賣實(shí)踐中常見的六個(gè)實(shí)用問題提請(qǐng)大家注意。

　　一、　詳細(xì)約定屋內(nèi)附屬設(shè)施

　　如今二手房買賣中，不少買賣雙方都會(huì)約定總房價(jià)款包含房屋內(nèi)部的裝飾裝修、家電家具，或是由賣方折價(jià)后賣給買方。由于屋內(nèi)附屬設(shè)施的價(jià)值和房價(jià)相比相對(duì)較低，因此不少買方往往只關(guān)注買賣合同中房屋的價(jià)格、能否及時(shí)辦理過戶手續(xù)及房屋是否有質(zhì)量問題等，忽略了一些細(xì)節(jié)問題，如裝飾裝修是否需要另外支付錢款，屋內(nèi)的電器家具能否正常使用，承諾贈(zèng)送的家電是否缺少等。

　　我國《合同法》第60條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”。有些上買方在合同中如此約定：“房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格已經(jīng)包含屋內(nèi)所有裝飾、家具等，并隨房屋一并轉(zhuǎn)移交付?！睋?jù)此，買方有權(quán)要求賣方把屋內(nèi)所有的裝飾、家具等一并交付。但是，由于這樣的合同條款中對(duì)屋內(nèi)附屬設(shè)施的約定過于模糊，對(duì)于具體有哪些家具并未一一列明，因此，如果賣方搬走了屋內(nèi)的部分家具或電器，當(dāng)買方要通過法律途徑維護(hù)自己的權(quán)利時(shí)會(huì)有很大難度。因?yàn)槲覈袷略V訟采用“誰主張，誰舉證”的原則，對(duì)于看房時(shí)屋內(nèi)究竟有哪些家具，買方很難拿出過硬的書面證據(jù)。

　　對(duì)于買方來說，如何維護(hù)自已的權(quán)益呢？首先，在買賣合同附件二“房屋內(nèi)附屬設(shè)備狀況及室內(nèi)裝飾情況”中，應(yīng)盡可能把隨房屋一同轉(zhuǎn)移的家電、家具的數(shù)量、種類、型號(hào)等詳細(xì)列明；其次，如果無法詳細(xì)列明的，則盡量要求買方應(yīng)承諾房屋交付時(shí)屋內(nèi)附屬設(shè)施保持原狀，如有損壞、缺失應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格如果已包含了上述裝飾、物品，則賣方應(yīng)保證能夠正常使用；如果是屬于贈(zèng)送性質(zhì)的，賣方對(duì)于有瑕疵的贈(zèng)與物不承擔(dān)責(zé)任，但上買方最好約定贈(zèng)與物能夠正常使用，否則這樣的贈(zèng)送毫無意義。

　　二、入戶時(shí)注意“兩金兩費(fèi)”

　　維修基金：二手房的維修基金是由一手房交易雙方即開發(fā)商和賣方按規(guī)定分別繳納金額的總和。在二手房買賣中，按照目前的有關(guān)規(guī)定，對(duì)原由開發(fā)商繳納的維修基金不受房屋產(chǎn)權(quán)變更的影響，買方無需補(bǔ)償給賣方或開發(fā)商；對(duì)于賣方繳納的維修基金，上買方有約定的，按約定處理；無約定的，買方只需向賣方繳納該維修基金賬戶內(nèi)原賣方繳納部分的余額，具體數(shù)額可根據(jù)住宅小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)提供的《商品住宅維修基金結(jié)算交割單》確定。對(duì)于已用于住宅共用部位、共用設(shè)施的維修與更新的維修基金，買方無需結(jié)算給賣方。上買方在向維修基金開戶銀行辦理分戶賬更名手續(xù)時(shí)，需提供身份證件、房地產(chǎn)權(quán)證和業(yè)主委員會(huì)的證明。

　　裝修押金：買方入戶時(shí)無需付裝修押金。

　　物業(yè)管理費(fèi)：《關(guān)于本市居住房屋交易期間物業(yè)管理費(fèi)支付等問題的通知》規(guī)定，非新建商品房即二手房的買受人自該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前由房屋出售人支付。雙方另有約定的，從其約定。物業(yè)管理企業(yè)在辦理業(yè)主入住手續(xù)時(shí)，可以預(yù)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，但預(yù)收期限不得超過3個(gè)月。
　入戶手續(xù)費(fèi)：二手房辦理入戶手續(xù)時(shí)無需繳納手續(xù)費(fèi)。

　　三、買賣合同勿忘約定戶口遷移條款

　　四、　代理、經(jīng)紀(jì)、置換、收購的區(qū)別

　　房產(chǎn)中介最為主要的業(yè)務(wù)類型有兩種：一是委托代理。委托人和中介公司簽訂一份委托合同，由中介代為買房、賣房等。中介以委托人的名義進(jìn)行活動(dòng)，而且要參與合同的洽談、協(xié)商。收費(fèi)方面，按照政府主管部門的規(guī)定收取傭金，而且不能賺取差價(jià)。二是居間介紹。中介公司根據(jù)業(yè)主提供的房源信息促成上買方的買賣。在這種業(yè)務(wù)中，中介公司不參與合同的洽談、協(xié)商。收費(fèi)方面，中介公司只有在交易成功的情況下才可以向雙方收取費(fèi)用。

　　除了上述兩種業(yè)務(wù)類型外，房產(chǎn)中介還會(huì)提供置換(差價(jià)換房)、收購等業(yè)務(wù)。置換不是買賣的概念，僅針對(duì)公房而言，早期稱為公房調(diào)配。中介公司可以向雙方收取手續(xù)費(fèi)。收購是指中介公司先把業(yè)主的房子買下來，再轉(zhuǎn)手賣掉。在這種業(yè)務(wù)中，中介公司可以賺取差價(jià)。不是所有的中介公司均可從事收購業(yè)務(wù)，除非其在營業(yè)范圍中列有此項(xiàng)，否則是違規(guī)行為。

　　二手房買賣的上買方在和中介公司簽訂協(xié)議的過程中，應(yīng)明確與中介之間的具體委托事項(xiàng)，要注意中介的操作是否符合規(guī)定，收費(fèi)是否合法。

　　五、仔細(xì)檢查房屋有無質(zhì)量問題

　　由于目前上市的二手房，大多數(shù)已經(jīng)居住了三五年乃至十年以上，質(zhì)量上有否問題或是否已經(jīng)有過大修，買方都應(yīng)仔細(xì)檢查。具體來說，可從下面四個(gè)方面入手：(一)要注意房屋是否有私搭私建部分。如占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況，或屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動(dòng)過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺(tái)改成臥室或?qū)N房一間分隔成兩間等；陽臺(tái)是否是業(yè)主自己擅自封閉的，這還涉及到面積如何計(jì)算的問題。

　　(二)要注意觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)，如有無房間終年不見陽光；屋內(nèi)管線是否太多，走線是否合理；天花板、屋頂是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或脫皮等明顯問題。

　　(三)要注意查看屋內(nèi)水、電、煤配套設(shè)施是否正常。打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；打開有線電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺(tái)的節(jié)目；確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的尷尬；觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用了天然氣；房屋本身是否帶有熱水器。

　　(四)要注意房屋裝修的狀況。不少買方在看房過程中，發(fā)現(xiàn)欲購房屋剛被簡單裝修過。其實(shí)，這種粉刷往往是為了掩蓋房屋本身的一些瑕疵或缺陷。比如，墻壁上的裂縫、天花板滲水的水印和返潮發(fā)霉的痕跡等。因此，遇到類似情況，買方一定要特別留心，切莫為假象所迷惑。

　　六、及時(shí)到交易中心辦理過戶登記手續(xù)

　　在二手房交易中，即使房屋已經(jīng)實(shí)際交付，但上買方未到房地產(chǎn)交易中心辦理登記過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)人未進(jìn)行變更的，在法律上，仍然認(rèn)為房屋的所有權(quán)人未發(fā)生改變，賣方仍是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而買方僅對(duì)房屋享有債權(quán)。因?yàn)楦鶕?jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》、《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定，房屋權(quán)屬的變更轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)辦理過戶手續(xù)，未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。

　上買方在簽訂完買賣合同后，未及時(shí)向房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，此時(shí)賣方可能因欠債而被他人起訴，在訴訟過程中，他人可以根據(jù)實(shí)際情況向法院請(qǐng)求對(duì)賣方的房屋進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全或查封，如果此申請(qǐng)獲得人民法院的批準(zhǔn)，那么該房屋的登記資料上就會(huì)加注權(quán)利限制的情況，即使上買方簽訂了房屋買賣合同也無法辦理過戶手續(xù)。當(dāng)然房屋不能辦理過戶手續(xù)，買方可以要求賣方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，例如返還房款、支付違約金、賠償損失等，但鑒于賣方還款能力有限，買方的利益實(shí)在很難得到保障。

　　由此可見，在二手房買賣過程中，買方除了對(duì)買賣合同條款注意把關(guān)外，對(duì)合同簽訂后及時(shí)進(jìn)行過戶登記也不可忽視，要加強(qiáng)權(quán)利登記的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不要怠于辦理過戶登記手續(xù)，以免造成不必要的損失。