二手房與新房不同，交易流程更加復(fù)雜，涉及的利益方也比較多，產(chǎn)生糾紛的可能性也比新房大。一般來(lái)說(shuō)，二手房交易可以粗略劃分為三個(gè)環(huán)節(jié)，分別是看房選房、簽約過(guò)戶、申請(qǐng)房貸。在這三個(gè)環(huán)節(jié)中，都有值得注意的細(xì)節(jié)，這些細(xì)節(jié)都容易造成房屋交易糾紛。
二手房與新房不同
一、看房選房
看房選房環(huán)節(jié)，糾紛比較多的體現(xiàn)在房屋特性上，其中有兩點(diǎn)是購(gòu)房者難以接受的，如果業(yè)主不能夠坦誠(chéng)告知，一旦購(gòu)房者最終知曉，終止交易的可能性非常大。
1、房子是兇宅
兇宅指的是房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡現(xiàn)象，可以說(shuō)是所有購(gòu)房者都無(wú)法接受的瑕疵。即使購(gòu)房者與業(yè)主達(dá)成交易并完成過(guò)戶，但如果被發(fā)現(xiàn)是兇宅，購(gòu)房者如果訴至法院，最終主張也有可能被法院采納。所以，兇宅雖然不影響房屋結(jié)構(gòu)等，但從不違背公序良俗的角度來(lái)說(shuō)，這是個(gè)重要的細(xì)節(jié)。
一般情況，業(yè)主手里的房子是兇宅，為了賣出，有可能隱瞞兇宅的實(shí)情，甚至也中介也不知道。作為購(gòu)房者，要警惕是否兇宅，可以從以下幾個(gè)方面來(lái)判斷：
房子長(zhǎng)期空置，特別是已經(jīng)完成裝修的房子長(zhǎng)期空置更加不合理，應(yīng)該予以核實(shí)；一般業(yè)主的房子完成裝修，要么出租要么自住，空置等于浪費(fèi)。
價(jià)格過(guò)低的房子需警惕。同一地段的房子，如果沒(méi)有特殊因素，房子是不會(huì)比周邊房源低多少的。如果低的比較明顯，則可能存在重大瑕疵。
房屋繼承?，F(xiàn)在繼承來(lái)的房子也不算少，這類房子要搞清楚老人過(guò)世的原因。
房主不愿意配合購(gòu)房者出具非兇宅的書面材料。
2、房屋漏水
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房屋漏水很要命，容易引起鄰里糾紛。檢查房屋漏水可以從下兩個(gè)方面入手：
檢查房屋的墻體上是否有返潮的痕跡；
房齡比較久，但裝修比較新，有可能是為了掩蓋房屋漏水；
二、簽約過(guò)戶
簽約過(guò)戶過(guò)程中，糾紛也很容易產(chǎn)生，有些細(xì)節(jié)特別需要注意。從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，簽約過(guò)戶環(huán)節(jié)比較容易產(chǎn)生糾紛的幾個(gè)細(xì)節(jié)如下：
1、房屋產(chǎn)權(quán)人
房屋產(chǎn)權(quán)人有多少，所有產(chǎn)權(quán)人是否知曉并同意賣房，是影響二手房買賣合同法律效力的重要因素。
當(dāng)購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)房屋存在兩個(gè)或多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)人時(shí)，應(yīng)該要求賣方出具其他所有共有產(chǎn)區(qū)人同意出售的書面材料。如果可以，最好留存音視頻材料。否則，當(dāng)房子出現(xiàn)快速升值的情況時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)人以“不知情”為由要求解除合同，可就麻煩了。
在以往的糾紛中，這種情況不是沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)。購(gòu)房者即使拿到違約金，相比房屋升值來(lái)說(shuō)，也是虧損的。
在共有產(chǎn)權(quán)人中，有一種特殊情況需要格外注意，房屋產(chǎn)權(quán)人原為一對(duì)夫妻，但雙方目前已經(jīng)離婚，這個(gè)時(shí)候要搞清楚房屋是否已經(jīng)作為不動(dòng)產(chǎn)完成分割，如果沒(méi)有分割，一定要搞清楚前妻（夫）是否同意賣房。
2、房屋是否被抵押
二手房有抵押很正常，但有抵押就容易產(chǎn)生糾紛。關(guān)于房屋抵押，要搞清楚以下幾點(diǎn)：
一是，搞清楚抵押權(quán)人。一般情況下，房屋都是抵押給銀行的，還清房貸款自然解除抵押，但也有些情況下，房屋已經(jīng)還清貸款，但又被房主申請(qǐng)了房抵貸，用于經(jīng)營(yíng)投資等其他活動(dòng)，這些情況下，房屋就不一定抵押給銀行了，搞清楚抵押權(quán)人很重要。
二是，搞清楚抵押期限，以及房主的還款能力，如果有能力還款，最好還得知道還款資金的來(lái)源。
如果房主需要?jiǎng)佑觅?gòu)房者的首付款來(lái)解除抵押，購(gòu)房者就需要謹(jǐn)慎些了，畢竟首付款是一大筆錢，如果要不回來(lái)就麻煩了。不過(guò)現(xiàn)在各大中介在首付款贖樓方面的風(fēng)控也越來(lái)越嚴(yán)，如果業(yè)主確需動(dòng)用購(gòu)房者首付款來(lái)贖樓，可以了解下中介在這方面提供的服務(wù)，以及風(fēng)險(xiǎn)把控能力。
三、申請(qǐng)房貸
房子網(wǎng)簽完成后就要申請(qǐng)房貸了，房屋過(guò)戶完成，把產(chǎn)權(quán)證交給銀行，銀行才會(huì)順利放款。在這個(gè)環(huán)節(jié)中，房貸能否順利下來(lái)非常重要。
這個(gè)環(huán)節(jié)的糾紛主要涉及到首付款和定金。責(zé)任主要在購(gòu)房者這邊，因?yàn)閭€(gè)人原因?qū)е沦J款無(wú)法獲批，從而導(dǎo)致購(gòu)房合同最終無(wú)法進(jìn)行，違約責(zé)任一般由購(gòu)房者承當(dāng)。不考慮職業(yè)等其他因素，征信報(bào)告和收入證明是兩個(gè)最關(guān)鍵的材料，特別是征信報(bào)告，買房前應(yīng)該檢查自己是否存在信用瑕疵。
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