如今，二手房交易多數(shù)是通過(guò)中介公司牽線搭橋完成的。因此，分析已發(fā)生的典型二手房糾紛案例，對(duì)保證交易的安全、順暢，對(duì)上下家和中介來(lái)說(shuō)均有裨益。

　　下家反悔不買(mǎi)房 意向金不能返還

　　案情：秦某通過(guò)中介看中定西路上一套二手房，并在《承購(gòu)意向書(shū)》中同意房屋總價(jià)為36萬(wàn)元，一周后簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。按意向書(shū)約定，秦某當(dāng)天付了1萬(wàn)元意向金。一周后，秦某反悔，要中介退回意向金，遭到中介拒絕。為此，秦某把中介告上法庭。法院經(jīng)審理查明，秦某根據(jù)意向書(shū)付了1萬(wàn)元意向金，意向書(shū)對(duì)意向金的用途及處理方法作出明確約定：“議價(jià)成功后，意向金轉(zhuǎn)為購(gòu)房定金，如承購(gòu)方違約不買(mǎi)或不依約履行，則意向金由出售方?jīng)]收”。庭審中，中介出示證據(jù)證明，在收到意向金次日，上家張某在承購(gòu)意向書(shū)上簽字確認(rèn)并收取定金人民幣1萬(wàn)元。據(jù)此，一審法院駁回了秦某的請(qǐng)求。秦某未上訴。點(diǎn)評(píng)：意向金的處理不同于定金，其遵循“合同自由”原則，根據(jù)雙方的約定處理。在實(shí)踐中，按照法院判決及行業(yè)慣例，意向書(shū)中對(duì)意向金的約定及上下家議價(jià)是否成功是意向金能否返還的關(guān)鍵。在議價(jià)成功前，按照規(guī)定，上下家均有權(quán)單方面終止對(duì)中介的委托，因此意向金應(yīng)當(dāng)返還。不過(guò)，上下家撤銷(xiāo)委托給中介造成損害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。議價(jià)成功以上下家就買(mǎi)賣(mài)主要條款達(dá)成一致或定金支付為準(zhǔn)。一般來(lái)說(shuō)，上家收到中介轉(zhuǎn)付的意向金后，上下家產(chǎn)生定金法律關(guān)系。這意味著任何一方拒絕交易，都要按“定金罰則”處理，即上家不賣(mài)房需雙倍返還，下家不買(mǎi)房不能拿回意向金。在此，有兩點(diǎn)需要說(shuō)明：一是意向金的處理應(yīng)當(dāng)有明確的書(shū)面約定；二是中介方應(yīng)當(dāng)履行告知義務(wù)并遵守誠(chéng)信原則，否則不能擅自把意向金轉(zhuǎn)為定金。

　　中介居間不成 下家不能獲賠

　　案情：張某通過(guò)中介看到廣元路上一套二手房掛牌出售，覺(jué)得比較合適，隨即通過(guò)中介聯(lián)系看房并達(dá)成購(gòu)買(mǎi)意向，當(dāng)天向中介付了意向金1萬(wàn)元。但是，當(dāng)中介聯(lián)系到上家，確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)事宜并轉(zhuǎn)付意向金時(shí)，上家反悔，以家庭意見(jiàn)不統(tǒng)一為由拒絕賣(mài)房。無(wú)奈，中介只得通知張某，居間不成功，上家不肯賣(mài)房，請(qǐng)他另?yè)Q其他房屋，或取回意向金。但張某認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)不成，中介公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)多次協(xié)商，張某與中介未取得一致。張某把中介告上法院，要求中介按照“定金法則”承擔(dān)賠償責(zé)任。法院一審判決駁回了張某的賠償請(qǐng)求，二審維持原判。點(diǎn)評(píng)：在這類(lèi)糾紛中，有個(gè)共同的特征，即下家認(rèn)為既然與中介簽訂居間合同，約定具體的買(mǎi)賣(mài)條件，且付了一定數(shù)額的意向金或預(yù)付了部分房款，最后卻未能買(mǎi)到房子，認(rèn)為中介違約了。筆者將此類(lèi)糾紛稱(chēng)為“包購(gòu)糾紛”，即下家誤認(rèn)為中介必須居間成功，否則即是違約。近兩年，由于房?jī)r(jià)上漲，這樣的糾紛非常多。買(mǎi)房不成而房?jī)r(jià)上漲，購(gòu)房者心理難以平衡。這樣的主張法院是不能支持的。居間服務(wù)是信息服務(wù)和媒介服務(wù)，居間服務(wù)最顯著的特征是“居間性”，即居間人不是上下家任何一方的代理人，其服務(wù)行為是事務(wù)性行為，不是法律行為，不能決定買(mǎi)賣(mài)最后能否成功，當(dāng)然也不能承擔(dān)上下家任何一方的權(quán)利或義務(wù)。當(dāng)然，若居間不成，根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，中介不得向委托人收取報(bào)酬。居間活動(dòng)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)依法由居間人自行承擔(dān)。

　　所謂“不吉利”導(dǎo)致退房 下家要求退定金未獲支持

　　案情：吳某通過(guò)中介看中一套虹口區(qū)的二手房，經(jīng)過(guò)中介的居間服務(wù)，吳某與上家朱某簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。合同簽訂當(dāng)天吳某付了定金1萬(wàn)元，上下家對(duì)交房、付款等條款作了約定。簽約一周后，吳某反悔，并向中介發(fā)出書(shū)面通知，認(rèn)為上家隱瞞了在一年左右內(nèi)房屋里連續(xù)死亡兩人的重要事實(shí)，造成重大誤解，要求解除買(mǎi)賣(mài)合同。上家原本不同意解除買(mǎi)賣(mài)合同，經(jīng)中介溝通后同意解除買(mǎi)賣(mài)合同，但對(duì)定金返還不能達(dá)成一致。兩個(gè)月后，上家將房屋另售他人，并因定金退賠問(wèn)題與吳某鬧上法庭。庭審中，下家吳某認(rèn)為，房屋內(nèi)發(fā)生過(guò)死人情況，不吉利，因上家沒(méi)有告知而產(chǎn)生誤解，合同解除歸咎于上家。上家認(rèn)為，生老病死屬人之常理，下家沒(méi)有詢問(wèn)，自己沒(méi)有告知的義務(wù)，合同解除應(yīng)歸咎于下家。法院判決將合同解除歸咎于下家，駁回了吳某的訴訟請(qǐng)求。