點(diǎn)評(píng)：買賣合同簽訂后，因?yàn)椤安患钡脑蛞笸朔恳话笧槭裁磿?huì)敗訴呢？筆者認(rèn)為，主要有三個(gè)原因：（1）人員死亡的事實(shí)是否應(yīng)當(dāng)告知存在爭(zhēng)議。多數(shù)人認(rèn)為，除非下家事先有特別要求，否則上家對(duì)屋內(nèi)死過(guò)人的情況沒(méi)有法定的事先告知義務(wù)。（2）沒(méi)有證據(jù)證明上家或中介有欺詐行為。欺詐通常是指故意告訴對(duì)方虛假情況或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方作出錯(cuò)誤決定的行為。（3）重大誤解之說(shuō)難以成立。重大誤解通常是指行為人對(duì)行為的性質(zhì)、內(nèi)容、行為對(duì)象或其他直觀信息認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，導(dǎo)致行為的后果與自己的意思相悖的情形。在庭審中，下家提出其購(gòu)房目的是用作婚房，但由于無(wú)證據(jù)證明在合同簽訂前有過(guò)約定或要求，且其同意接受房屋內(nèi)原有設(shè)施、家具，法院據(jù)此沒(méi)有采納他的辯解。但筆者認(rèn)為，如果有證據(jù)證明，下家購(gòu)房的確是用作婚房，法院應(yīng)酌情采納吳某的請(qǐng)求，至少應(yīng)免除雙方的締約過(guò)失。

　　跳過(guò)中介私下成交 上家被判按約付錢

　　案情：馬某為改善居住條件，將其嶗山東路一套二手房委托中介掛牌出售，并與中介公司簽訂了居間合同。合同約定，馬某委托中介為其提供居間服務(wù)，以不低于23萬(wàn)元的價(jià)格出售房屋，委托期限自2002 年9月1日起至同年11月30日止。合同約定，上家在委托期內(nèi)私下與他人成交的，視作居間合同成立，應(yīng)按房屋成交價(jià)格的2.5％計(jì)收中介服務(wù)費(fèi)。居間合同簽訂后不久，中介發(fā)現(xiàn)馬某與中介推薦的客戶王某私下成交。經(jīng)交涉，馬某認(rèn)為，房屋是他們夫妻共有財(cái)產(chǎn)，自己以個(gè)人名義與中介簽訂的居間合同是無(wú)效合同，并以此為由拒付中介費(fèi)。經(jīng)多次協(xié)商無(wú)果，無(wú)奈，中介將馬某告上法庭，要求按居間合同的約定支付中介費(fèi)。一審法院查明上述事實(shí)，認(rèn)定居間合同合法有效，依法判決馬某支付約定的中介費(fèi)。對(duì)此馬某沒(méi)有上訴。點(diǎn)評(píng)：依法簽訂的合同受國(guó)家法律保護(hù)。

　　馬某被判按約支付中介費(fèi)，體現(xiàn)了合同的嚴(yán)肅性及國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性。那么，馬某提到的合同無(wú)效理由為什么不成立呢？筆者認(rèn)為，居間合同與房屋買賣合同有本質(zhì)的區(qū)別。屬共同財(cái)產(chǎn)的房屋，若未經(jīng)所有共有權(quán)人同意，部分權(quán)利人出售房屋的行為是無(wú)效的。但對(duì)于居間合同來(lái)說(shuō)，不能如此簡(jiǎn)單認(rèn)定。在司法實(shí)踐中，一種意見(jiàn)認(rèn)為，居間合同的本質(zhì)是基于居間服務(wù)的委托合同，委托人只要是完全民事行為能力人且以自己名義訂立居間合同，一經(jīng)訂立即可生效。由于對(duì)委托居間的房屋沒(méi)有合法的處置權(quán)而居間不成的，不影響居間合同的效力。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，如果委托人對(duì)所委托居間的房屋沒(méi)有合法處置權(quán)且不能形成表見(jiàn)代理，事后又不能得到追認(rèn)的，居間合同則歸于無(wú)效。如果中介經(jīng)紀(jì)人履行了必要的審查義務(wù)且委托人隱瞞了權(quán)利瑕疵的，中介可按約或根據(jù)實(shí)際損失追究委托人的締約過(guò)失責(zé)任。在本案中，無(wú)論采用上述哪種觀點(diǎn)，由于馬某和王某已實(shí)際成交，因此居間合同無(wú)效的辯解當(dāng)然不能被采納。

　　中介居間成功 下家須付傭金

　　案情：曾某通過(guò)中介看到浦東南路的一套二手房，同意以總價(jià)25萬(wàn)元購(gòu)買，與中介簽訂了居間承購(gòu)合同一份，委托中介為其提供購(gòu)買上述房屋的居間中介服務(wù)。合同約定，曾某對(duì)其委托的房地產(chǎn)居間事項(xiàng)，在規(guī)定的范圍內(nèi)按成交價(jià)的1％向中介支付中介費(fèi)2500 元。合同還約定，中介可以轉(zhuǎn)委托其他公司代辦有關(guān)手續(xù)，若轉(zhuǎn)委托造成曾某利益受損的，曾某有權(quán)要求中介承擔(dān)賠償責(zé)任。后在中介的努力下，曾某與上家達(dá)成交易，簽訂了房屋買賣合同。但直至買賣合同履行完畢，曾某始終以各種理由拒付中介費(fèi)。無(wú)奈，中介將曾某推上被告席。在庭審中，曾某提出了拒付中介費(fèi)的三條理由：（1）中介方已經(jīng)向上家收取了中介費(fèi)，不應(yīng)再向其重復(fù)收取中介費(fèi)；（2）中介委托其他公司辦理過(guò)戶手續(xù)；（3）中介違反了國(guó)家的稅收規(guī)定。經(jīng)過(guò)庭審質(zhì)證及辯論，一審法院判決曾某全額支付中介服務(wù)費(fèi)。

　　點(diǎn)評(píng)：居間合同的一個(gè)重要特征即為有償性。我國(guó)居間服務(wù)的報(bào)酬制度，可以概括為三點(diǎn)：一是傭金約定制度，二是法定上限制度，三是風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬制度。前兩點(diǎn)比較容易理解，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬制度，這是基于我國(guó)《合同法》對(duì)居間服務(wù)的強(qiáng)制性規(guī)定：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬”。拒付中介費(fèi)的法定理由是居間不成或由于中介的欺詐行為而導(dǎo)致交易不成的情形。曾某所說(shuō)“重復(fù)收取中介費(fèi)”的問(wèn)題，其實(shí)是個(gè)誤解。在居間過(guò)程中，中介、下家及上家三者之間有三個(gè)相對(duì)獨(dú)立的法律關(guān)系：下家與中介之間的居間委托法律關(guān)系，上家與中介之間的居間委托法律關(guān)系以及上下家之間的房屋買賣法律關(guān)系。居間成功后，上下家各自按約支付居間合同約定的中介費(fèi)，是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的合同義務(wù)，因此不存在重復(fù)收費(fèi)之說(shuō)。至于是否違反國(guó)家稅收規(guī)定的問(wèn)題，因庭審中曾某未提供任何證據(jù)，且不屬于本案的審查范圍，法院未予處理。不僅如此，稅收問(wèn)題涉及到另外的行政征收法律關(guān)系。在房屋買賣中介過(guò)程中，下家、上家以及中介均是獨(dú)立的納稅人，負(fù)有不同的納稅義務(wù)。至于委托他人代辦手續(xù)，居間合同中已明確約定可以這樣做。