如今，二手房交易多數(shù)是通過中介公司牽線搭橋完成的。因此，分析已發(fā)生的典型二手房糾紛案例，對保證交易的安全、順暢，對上下家和中介來說均有裨益。

　　下家反悔不買房 意向金不能返還

　　案情：秦某通過中介看中定西路上一套二手房，并在《承購意向書》中同意房屋總價為36萬元，一周后簽訂買賣合同。按意向書約定，秦某當天付了1萬元意向金。一周后，秦某反悔，要中介退回意向金，遭到中介拒絕。為此，秦某把中介告上法庭。法院經(jīng)審理查明，秦某根據(jù)意向書付了1萬元意向金，意向書對意向金的用途及處理方法作出明確約定：“議價成功后，意向金轉(zhuǎn)為購房定金，如承購方違約不買或不依約履行，則意向金由出售方?jīng)]收”。庭審中，中介出示證據(jù)證明，在收到意向金次日，上家張某在承購意向書上簽字確認并收取定金人民幣1萬元。據(jù)此，一審法院駁回了秦某的請求。秦某未上訴。點評：意向金的處理不同于定金，其遵循“合同自由”原則，根據(jù)雙方的約定處理。在實踐中，按照法院判決及行業(yè)慣例，意向書中對意向金的約定及上下家議價是否成功是意向金能否返還的關(guān)鍵。在議價成功前，按照規(guī)定，上下家均有權(quán)單方面終止對中介的委托，因此意向金應(yīng)當返還。不過，上下家撤銷委托給中介造成損害的，應(yīng)承擔賠償責任。議價成功以上下家就買賣主要條款達成一致或定金支付為準。一般來說，上家收到中介轉(zhuǎn)付的意向金后，上下家產(chǎn)生定金法律關(guān)系。這意味著任何一方拒絕交易，都要按“定金罰則”處理，即上家不賣房需雙倍返還，下家不買房不能拿回意向金。在此，有兩點需要說明：一是意向金的處理應(yīng)當有明確的書面約定；二是中介方應(yīng)當履行告知義務(wù)并遵守誠信原則，否則不能擅自把意向金轉(zhuǎn)為定金。

　　中介居間不成 下家不能獲賠

　　案情：張某通過中介看到廣元路上一套二手房掛牌出售，覺得比較合適，隨即通過中介聯(lián)系看房并達成購買意向，當天向中介付了意向金1萬元。但是，當中介聯(lián)系到上家，確認房屋買賣事宜并轉(zhuǎn)付意向金時，上家反悔，以家庭意見不統(tǒng)一為由拒絕賣房。無奈，中介只得通知張某，居間不成功，上家不肯賣房，請他另換其他房屋，或取回意向金。但張某認為，買賣不成，中介公司應(yīng)承擔違約責任。經(jīng)多次協(xié)商，張某與中介未取得一致。張某把中介告上法院，要求中介按照“定金法則”承擔賠償責任。法院一審判決駁回了張某的賠償請求，二審維持原判。點評：在這類糾紛中，有個共同的特征，即下家認為既然與中介簽訂居間合同，約定具體的買賣條件，且付了一定數(shù)額的意向金或預(yù)付了部分房款，最后卻未能買到房子，認為中介違約了。筆者將此類糾紛稱為“包購糾紛”，即下家誤認為中介必須居間成功，否則即是違約。近兩年，由于房價上漲，這樣的糾紛非常多。買房不成而房價上漲，購房者心理難以平衡。這樣的主張法院是不能支持的。居間服務(wù)是信息服務(wù)和媒介服務(wù)，居間服務(wù)最顯著的特征是“居間性”，即居間人不是上下家任何一方的代理人，其服務(wù)行為是事務(wù)性行為，不是法律行為，不能決定買賣最后能否成功，當然也不能承擔上下家任何一方的權(quán)利或義務(wù)。當然，若居間不成，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，中介不得向委托人收取報酬。居間活動的商業(yè)風險依法由居間人自行承擔。

　　所謂“不吉利”導(dǎo)致退房 下家要求退定金未獲支持

　　案情：吳某通過中介看中一套虹口區(qū)的二手房，經(jīng)過中介的居間服務(wù)，吳某與上家朱某簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》。合同簽訂當天吳某付了定金1萬元，上下家對交房、付款等條款作了約定。簽約一周后，吳某反悔，并向中介發(fā)出書面通知，認為上家隱瞞了在一年左右內(nèi)房屋里連續(xù)死亡兩人的重要事實，造成重大誤解，要求解除買賣合同。上家原本不同意解除買賣合同，經(jīng)中介溝通后同意解除買賣合同，但對定金返還不能達成一致。兩個月后，上家將房屋另售他人，并因定金退賠問題與吳某鬧上法庭。庭審中，下家吳某認為，房屋內(nèi)發(fā)生過死人情況，不吉利，因上家沒有告知而產(chǎn)生誤解，合同解除歸咎于上家。上家認為，生老病死屬人之常理，下家沒有詢問，自己沒有告知的義務(wù)，合同解除應(yīng)歸咎于下家。法院判決將合同解除歸咎于下家，駁回了吳某的訴訟請求。