策略二:購(gòu)房須活用政策

    政府鼓勵(lì)住宅消費(fèi),出臺(tái)系列鼓勵(lì)自住消費(fèi)政策,并通過(guò)降低首付比例以及貸款利率水平,來(lái)降低購(gòu)房門檻。購(gòu)房者應(yīng)該用足這些政策,讓購(gòu)房變得相對(duì)輕松一些。

【案例】安徽來(lái)滬打拼的王先生準(zhǔn)備購(gòu)買一套住房。他同時(shí)看中了兩套二手房,其中一套出自板塊內(nèi)一個(gè)新近開發(fā)的大盤,小區(qū)配套完善,他對(duì)此很滿意。不過(guò)由于對(duì)方取得房產(chǎn)證才一年多時(shí)間,因此要支付營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等,雖然沒有明說(shuō)讓他來(lái)承擔(dān),但肯定已將這部分費(fèi)用加在房?jī)r(jià)里面了。考慮良久,王先生選擇了另外一套住房,雖然這套房子出自七寶附近某新村內(nèi),配套稍微欠缺一點(diǎn),但購(gòu)買這套房子無(wú)需支付更高的稅費(fèi)。

【應(yīng)對(duì)策略】知名樓市專家蔡為民表示,目前政府鼓勵(lì)自住消費(fèi),因此他建議購(gòu)房者盡可能用足政策首先要關(guān)注所購(gòu)房產(chǎn)是否滿足免稅要求。比如購(gòu)買普通住宅可享受契稅部分減免、印花稅以及交易手續(xù)費(fèi)等優(yōu)惠政策,購(gòu)買90平方米以下的普通住宅甚至可以減免契稅。此外,對(duì)于取得房產(chǎn)時(shí)間超過(guò)兩年的,也可減免營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅。

    其次要注意是否滿足利率優(yōu)惠條件。經(jīng)央行去年連續(xù)5次降息后,5年以上商業(yè)貸款利率已降至5.94%,但如果滿足利率優(yōu)惠條件,還可下浮0.7倍,即4.16%,利息支出可減少30%。當(dāng)然,活用政策的同時(shí)也要關(guān)注政策的時(shí)效性,要及時(shí)出手以保證多享受到相關(guān)政策的優(yōu)惠。

策略三:妙用住房公積金

    住房公積金貸款的作用不僅僅只是表現(xiàn)在節(jié)省利息支出方面,還能有效降低二次置業(yè)的成本。

【案例】朱小姐即將跟男友步入婚姻殿堂,買房成為眼下最重要的事情。兩人打算在上海中環(huán)線附近購(gòu)置一套兩房,購(gòu)房預(yù)算在160萬(wàn)元左右。雙方父母支援了40萬(wàn)元,加上兩人積攢下來(lái)的20萬(wàn)元,他們總共有60萬(wàn)元的購(gòu)房資金?？紤]到用足公積金貸款能夠減輕每月的按揭負(fù)擔(dān),他們決定先領(lǐng)結(jié)婚證,然后共同申請(qǐng)住房公積金貸款,因?yàn)榘凑丈虾Ｄ壳暗南嚓P(guān)政策,他們可以申請(qǐng)到公積金貸款80萬(wàn)元。

【應(yīng)對(duì)策略】在購(gòu)房過(guò)程中如何用足政策,這是購(gòu)房者應(yīng)該認(rèn)真思考的問題。如對(duì)于朱小姐而言,按照他們當(dāng)前的實(shí)力,需要貸款100萬(wàn)元,假設(shè)以一個(gè)人的名義購(gòu)房,雖然能夠申請(qǐng)到40萬(wàn)元的公積金貸款,但相對(duì)于以夫妻名義而言,成本還是要高一些。記者計(jì)算發(fā)現(xiàn),假設(shè)還款期限為20年,前者要比后者多支出86000多元。由此可見,活用政策能夠有效減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)。

策略四:換籌獲得更高回報(bào)

    考慮到目前房產(chǎn)的長(zhǎng)期投資回報(bào)偏低,普遍低于3%,更多只是接近定期存款水平。與其這樣,還不如通過(guò)"換籌"來(lái)獲取更高的回報(bào)。

【案例】張女士在房產(chǎn)投資方面很有經(jīng)驗(yàn)。近期她將手中一套在租賃市場(chǎng)表現(xiàn)差強(qiáng)人意的房子出手了,準(zhǔn)備加點(diǎn)錢在位于靜安區(qū)的中凱城市之光買套小戶型。因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)出自這個(gè)小區(qū)的房子能得到更高的租金,當(dāng)然,還有更讓她倚重的是高檔樓盤價(jià)格上漲空間更大,投資這類物業(yè)能獲得更高的回報(bào)。

【應(yīng)對(duì)策略】投資房產(chǎn)講究地段。位于核心區(qū)域的高檔樓盤,其消費(fèi)群體不是普通消費(fèi)者,因此它的價(jià)值不僅僅只是體現(xiàn)在單價(jià)上,這就是為什么市中心的高檔住宅一直不乏購(gòu)房者追捧的緣故。此外,隨著市中心新盤開發(fā)量的減少,未來(lái)供應(yīng)量極為有限,正所謂物以稀為貴,高檔住宅的升值空間要大一些。因此,投資高檔住宅,其實(shí)是一種更為合理的做法。

    專家表示,近期通脹壓力顯現(xiàn),在這種情況下,投資優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)如高檔住宅以求保值增值,也是很多經(jīng)驗(yàn)人士慣常做法。因此只要條件允許,投資者可以通過(guò)"換籌"方式,投資高檔住宅。

策略五:盲目追漲不可取

    近期有不少樓盤已開始提價(jià),二手房房東也開始跳價(jià),在這種情況下,購(gòu)房者是盲目追漲?還是隔岸觀火?專家給出的建議是學(xué)會(huì)"揀房",挑選真正適合自己的房子。

【案例】朱先生最近碰到了一件郁悶事。他在莘莊附近某中介公司看中了一套三房,報(bào)價(jià)165萬(wàn)元。而這套房子一個(gè)月前的報(bào)價(jià)為155萬(wàn)元,但考慮到近期行情有所上漲,他接受了新的報(bào)價(jià)。沒想到臨近簽約時(shí),賣家突然來(lái)電稱有人出170萬(wàn)元,如果朱先生愿意接受這個(gè)價(jià)位,可優(yōu)先賣給他。