三大因素有利于促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)回升

    第一,當(dāng)前我國仍處于房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的階段。從國際經(jīng)驗(yàn)來看,根據(jù)世界銀行的研究,住宅需求與人均GDP有著密切的聯(lián)系,當(dāng)一個(gè)國家人均GDP在1000-4000美元時(shí),房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期;當(dāng)人均GDP進(jìn)入4000-8000美元時(shí),房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定快速增長期。2008年我國人均GDP已經(jīng)突破3000美元,這就意味著今后相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)我國的住宅產(chǎn)業(yè)將處于高速發(fā)展和穩(wěn)定快速增長時(shí)期。

    第二,住房需求潛力巨大。首先,城市化水平的提高將帶來城鎮(zhèn)住房需求的增加。據(jù)預(yù)測,2010-2020年,我國將處于工業(yè)化和城市化"雙加速"階段,城市化將以每年1個(gè)百分點(diǎn)的速度推進(jìn),到2020年,我國城市化率將達(dá)到58%左右,對(duì)住房的需求比較旺盛。一是新增城鎮(zhèn)人口對(duì)住房的需求潛力巨大,二是在城鎮(zhèn)化過程中,城鎮(zhèn)流動(dòng)人口將增加,這部分人的住房問題越來越突出,城鎮(zhèn)住房保障體系應(yīng)該加以統(tǒng)籌考慮和安排。

    其次,從消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的趨勢來看,居民消費(fèi)的重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面,住房是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的主導(dǎo)產(chǎn)品,這將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例,增加住房消費(fèi)的總量。從購買力的角度來看,改善型購房需求是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力支撐。這部分人大多已經(jīng)購買房改房,隨著生活水平的提高和經(jīng)濟(jì)能力的增強(qiáng),以小換大的需求強(qiáng)烈。

    再次,居民出于保值增值的考慮將增加對(duì)房地產(chǎn)的持有。由于儲(chǔ)蓄利率相對(duì)偏低,居民儲(chǔ)蓄意愿不斷下降,而資本市場不穩(wěn)健,投資股市存在較大風(fēng)險(xiǎn),在投資渠道有限的情況下,人們的投資大多偏向于持有房地產(chǎn)。另外,房地產(chǎn)具有商品和資產(chǎn)雙重屬性,購置住宅不僅可以出租獲利,在通貨膨脹的情況下,房地產(chǎn)價(jià)格將上升,而且其上升速度與幅度將大大高于通脹水平,因而可以在漲價(jià)后出售獲利,從而能較好地滿足人們增值保值的要求。

    最后,受利率、匯率、游資和國際經(jīng)濟(jì)形勢的影響,一定規(guī)模的社會(huì)閑置資金將繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)市場的投機(jī)和投資機(jī)會(huì)。

    第三,國家"擴(kuò)內(nèi)需、保增長"的政策取向有利于房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。2008年年中以來,面對(duì)復(fù)雜多變的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境,黨中央和國務(wù)院迅速推出了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計(jì)劃。擴(kuò)大內(nèi)需包括擴(kuò)大投資需求和消費(fèi)需求,作為撬動(dòng)消費(fèi)和投資的有力"杠桿",房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中有著十分重要的地位。因此,房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展與我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長息息相關(guān)。這也意味著在擴(kuò)內(nèi)需、保增長的大環(huán)境下,房地產(chǎn)發(fā)展將獲得長期穩(wěn)定的政策支持。

阻礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有四大不利因素

    第一,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本面不支撐房價(jià)暴漲。今年上半年,在一攬子計(jì)劃的有力刺激下,我國經(jīng)濟(jì)增速下滑勢頭得到遏制,初步呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢。但是,全球房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整之中,世界經(jīng)濟(jì)走勢仍不明朗,因此,我國經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固,當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況根本無法支撐房價(jià)的再度飆升。歷史經(jīng)驗(yàn)證明,房地產(chǎn)"一業(yè)獨(dú)大"有悖于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,不利于民生的持續(xù)改善。倘若在消費(fèi)需求提振無力的情況下,放任房價(jià)逆勢上揚(yáng),必將嚴(yán)重?cái)D壓居民在汽車、家電等其他方面的消費(fèi),抑制實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長的終端引擎難以啟動(dòng)。因此,唯有房價(jià)理性回歸,才能讓"保增長"的政策真正惠及民生,才能發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用。

    第二,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信心不足。2009年1季度房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)小幅回升至90,較2008年四季度提升8.1個(gè)百分點(diǎn),但比2007年和2008年同期分別低47個(gè)百分點(diǎn)和41個(gè)百分點(diǎn)。由于市場全面啟動(dòng)有一個(gè)傳導(dǎo)過程,因此,房地產(chǎn)企業(yè)家市場信心的恢復(fù)和投資意愿的回升仍然需要一段時(shí)間。

    第三,房價(jià)大幅反彈將威脅房地產(chǎn)市場回暖的可持續(xù)性。人民銀行2009年第2季度全國城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示,超過6成居民認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)"高,難以接受",購房意愿仍處于較低位置——準(zhǔn)備在未來3個(gè)月內(nèi)購買住房的居民占比為15.8%,比上季度減少了0.9個(gè)百分點(diǎn)。房價(jià)快速大幅反彈將打擊剛剛出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的樓市,威脅房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的可持續(xù)性。

    第四,過度的投機(jī)炒房將影響樓市健康調(diào)整。伴隨著樓市的不斷升溫,投資性購房的比例也在逐漸增加,一次性買入多套住宅的現(xiàn)象有所上升。在通脹預(yù)期的驅(qū)動(dòng)下,流入房地產(chǎn)市場的資金量將不斷擴(kuò)大。由于自住型需求承受能力有限,對(duì)房價(jià)漲幅較為敏感,投資性和投機(jī)性需求資金充裕,對(duì)高房價(jià)具有較強(qiáng)的吸納能力,因而,投資性需求的大量入市會(huì)加速房價(jià)走高。如果剛性需求再次被過高的房價(jià)壓抑,市場新一輪低迷調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)逐步積累,進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的波動(dòng)。