為了控制投資性購房行為帶來的樓市泡沫,北京、大連和杭州等地銀監(jiān)局分別重申,二套房貸首付比例不得低于40%,并且不能享受貸款利率優(yōu)惠。下半年,如果投機(jī)性需求過度擠占市場、推高房價(jià),國家有可能通過加息、收緊二套房貸等手段來抑制房價(jià)的過快上漲。如果利率從基準(zhǔn)利率的70%上調(diào)到110%,將會(huì)對(duì)投資性需求產(chǎn)生較大影響。因此,二手房貸款政策的走向?qū)⒊蔀橛绊懛康禺a(chǎn)市場銷售的重要因素。

下半年房地產(chǎn)市場二大發(fā)展趨勢

    一是房地產(chǎn)投資有望繼續(xù)反彈。雖然目前房地產(chǎn)投資增速仍處于歷史低位,但受銷售回暖和政策支持等正面因素拉動(dòng),未來房地產(chǎn)開發(fā)投資有望繼續(xù)回暖,房屋新開工面積負(fù)增長情況將有所改善。首先,房價(jià)上漲和銷售回升是推動(dòng)開發(fā)投資增加的主要?jiǎng)右?。其?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況的好轉(zhuǎn)為投資恢復(fù)奠定了較好的基礎(chǔ)。上半年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源23703億元,同比增長23.6%,增速比2008年全年提高21.8個(gè)百分點(diǎn),比一季度提高14.4個(gè)百分點(diǎn)。其中,個(gè)人按揭貸款增速逐月加快,扭轉(zhuǎn)了2008年負(fù)增長的狀況,同比增速達(dá)到63.1%。第三,為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī),擴(kuò)大國內(nèi)需求,今年5月份,國家下調(diào)了商品住房資本金比例,其中,普通商品房項(xiàng)目投資的自有資本金比例從35%下調(diào)到20%,這是13年來的首次下調(diào),將降低行業(yè)融資門檻,增強(qiáng)開發(fā)商的投資能力,促進(jìn)房地產(chǎn)投資增速回升。第四,有限的庫存將鼓勵(lì)開發(fā)商加快投資。今年上半年,房產(chǎn)銷售的驟增大大減少了房屋庫存,而有限的庫存將鼓勵(lì)開發(fā)商加快投資。

    二是房價(jià)出現(xiàn)反復(fù)的可能性較大。當(dāng)前,我國房地產(chǎn)銷售暴增、房價(jià)大幅反彈是貨幣流動(dòng)性過多、通脹預(yù)期明顯、政府救市政策的刺激以及2008年被抑制的需求集中釋放等多種因素共同作用的結(jié)果。由于世界經(jīng)濟(jì)走勢仍不明朗、我國經(jīng)濟(jì)整體還處于恢復(fù)期,企穩(wěn)回升的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固,就業(yè)形勢比較嚴(yán)峻、居民收入預(yù)期不樂觀,因此,自住型需求對(duì)房價(jià)的承受能力是有限的。

    面對(duì)房價(jià)高漲,部分剛性需求已經(jīng)開始觀望、萎縮。投資性購房者的進(jìn)入雖然帶來了市場的暫時(shí)繁榮,但是這部分資金流動(dòng)性大,來得快、撤得也快,不可能成為房地產(chǎn)市場的主力。

    因此,目前房地產(chǎn)市場熱銷的局面難以長久維持,在房價(jià)大漲的同時(shí),市場風(fēng)險(xiǎn)也在不斷積累,如果房價(jià)反彈幅度超出購房者的心理預(yù)期,樓市將進(jìn)入新一輪調(diào)整,市場波動(dòng)和房價(jià)反復(fù)的可能性在加大。