“避稅”陷阱

    □　“陰陽(yáng)合同”隱患多，避稅難避法律責(zé)任

    案例一：小王最近在北京五環(huán)外買(mǎi)了一套三居室，面積150平方米，成交價(jià)為150萬(wàn)元。但在房管所網(wǎng)簽時(shí)，小王與原房主簽訂的價(jià)格顯示的是75萬(wàn)元。“網(wǎng)簽合同是假合同，這個(gè)價(jià)格主要是用來(lái)避稅”。小王解釋說(shuō)，原房主購(gòu)買(mǎi)這套房子花了75萬(wàn)元，而75萬(wàn)元是稅務(wù)部門(mén)對(duì)這個(gè)區(qū)域房子認(rèn)可的最低納稅價(jià)格?！鞍凑掌醵愂欠孔映山粌r(jià)的3%計(jì)算，光契稅一項(xiàng)就可少交22500元。而通過(guò)做低房?jī)r(jià)，原本需要支付的營(yíng)業(yè)稅也做沒(méi)了?！毙⊥趺媛兜靡獾卣f(shuō)。

    從2005年6月1日起，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)開(kāi)始執(zhí)行普通商品房、非普通商品房區(qū)別征稅，并且對(duì)出售方征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等，大大增加了非普通商品房及出售方的稅負(fù)，而轉(zhuǎn)讓方的稅負(fù)又轉(zhuǎn)嫁到了受讓方，于是買(mǎi)賣(mài)雙方為了少付稅費(fèi)，多采取做低房?jī)r(jià)的方式來(lái)逃稅，并且以“避稅”的幌子來(lái)掩蓋違法的真實(shí)目的。通常的操作方式是買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”，或者簽訂“主合同”和“補(bǔ)充合同”。簽訂“陰陽(yáng)合同”，即簽訂一份總房?jī)r(jià)較低的合同，作為辦理過(guò)戶手續(xù)之用的“陽(yáng)合同”，同時(shí)簽訂一份反映真實(shí)成交價(jià)格的“陰合同”。簽訂“主合同”和“補(bǔ)充合同”的操作方式更為簡(jiǎn)便，買(mǎi)賣(mài)雙方只簽訂一份價(jià)格虛假的買(mǎi)賣(mài)合同用來(lái)辦理過(guò)戶手續(xù)之用，真實(shí)的成交價(jià)格則通過(guò)簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式來(lái)約定。

    律師提醒：這樣的“避稅”方式是違法的，違法必然存在違法成本，一旦被查出，不但要補(bǔ)足應(yīng)繳的稅款，而且還面臨高額罰款。更為嚴(yán)重的是，這樣所謂的“避稅”方式在近幾年已經(jīng)引起了一定數(shù)量的糾紛。過(guò)戶前首先要核稅，核稅通不過(guò)，則無(wú)法交易，糾紛自然而生，多出的稅費(fèi)到底誰(shuí)來(lái)承擔(dān)就成了雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。此外，如果是通過(guò)貸款方式買(mǎi)房，由于首付款是按真實(shí)房?jī)r(jià)支付的，而交付貸款銀行的必須是送房地產(chǎn)交易過(guò)戶用合同，如果首付款和買(mǎi)賣(mài)合同有出入，貸款也不能獲得銀行批準(zhǔn)，這樣也會(huì)引起雙方的糾紛。

    綜上，在二手房的交易過(guò)程中，做低房?jī)r(jià)表面上看是省錢(qián)了，實(shí)則是法律陷阱，一旦落入，煩惱無(wú)窮。

    “貸款”陷阱

    □　假收入證明不可信，做高房?jī)r(jià)不可取

    案例二：宋女士是一名公司白領(lǐng)，月收入6000元。最近買(mǎi)了一套二居室，擬申請(qǐng)貸款80萬(wàn)元，期限為20年。而銀行要求其月收入至少為1萬(wàn)元，為了使貸款獲批，宋女士找到了公司財(cái)務(wù)主管，為她開(kāi)具了月收入1萬(wàn)元的收入證明。結(jié)果銀行還是沒(méi)有批準(zhǔn)宋女士的貸款請(qǐng)求，原因是月收入過(guò)萬(wàn)達(dá)到申報(bào)個(gè)人所得稅的條件，而銀行通過(guò)查詢得知，宋女士并沒(méi)有出現(xiàn)在納稅名單中。銀行的解釋是，要么宋女士收入證明作假，要么宋女士有逃稅嫌疑，而這兩項(xiàng)都是申請(qǐng)人不良信用的體現(xiàn)。

    在二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，購(gòu)房者大多采取貸款方式支付部分房款，但是由于銀行審核房貸有一定的標(biāo)準(zhǔn)，比如購(gòu)房者的還款能力、信用狀況、房齡、房屋價(jià)值等，所以有部分購(gòu)房者不一定能獲得購(gòu)房貸款，由此也引發(fā)出一些陷阱。

    從各個(gè)銀行對(duì)于購(gòu)房貸款的審批要求上看，月還款額需要匹配的收入證明，比如月收入是月還款額的一倍。一些購(gòu)房者的收入可能無(wú)法達(dá)到銀行的要求，于是只能做假的收入證明用于購(gòu)房貸款。

    律師提醒：提供假收入證明一旦被銀行查出，就可能進(jìn)入不良信用黑名單，不但該次貸款無(wú)法通過(guò)審批，而且也會(huì)成為今后貸款的障礙。所以，購(gòu)房貸款時(shí)應(yīng)該先咨詢貸款銀行，量力而為，勿讓假收入證明成為影響交易的陷阱。

    案例三：江西南昌的周先生新近購(gòu)買(mǎi)了一套單位附近的房子，成交價(jià)為40萬(wàn)元。在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，周先生提供的成交價(jià)格被增長(zhǎng)為55萬(wàn)元。但是銀行對(duì)這套房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)為35萬(wàn)元，批給周先生的貸款為24萬(wàn)元?！懊爸艽箫L(fēng)險(xiǎn)與原房主簽了這份‘高房?jī)r(jià)協(xié)議’，沒(méi)想到還是沒(méi)有騙過(guò)銀行”。周先生苦笑道。

    相比逃稅而做低房?jī)r(jià)，有的購(gòu)房者還會(huì)故意和上家串通做高房?jī)r(jià)，方法基本和做低房?jī)r(jià)類(lèi)似，其目的是為了獲更高額房貸。