2008年全國住宅市場萎靡，一手住宅開發(fā)建設(shè)減速，新開工面積連續(xù)回落，2009年成交量迅速攀升，而新增供應(yīng)無法及時(shí)跟進(jìn)，市場短期供應(yīng)不足的現(xiàn)象明顯。

    “受建設(shè)周期的影響，新房短期供不應(yīng)求的狀況在2010年上半年之前，尤其在一線城市，表現(xiàn)將更為突出?！敝性禺a(chǎn)研究中心專家表示，今年北京二手房成交量在整個(gè)市場中的占比達(dá)到60%左右，成為市場的成交主力。隨著城市的發(fā)展，新房開發(fā)建設(shè)的同時(shí)，也在不斷地轉(zhuǎn)化為存量房，新房和存量房之間的互動(dòng)，使住宅市場的總量不斷擴(kuò)大。隨著市場的成熟，存量房流通率提高，更多的二手房源將進(jìn)入市場，其所占的市場比重將不斷提升。

    據(jù)了解，由于城區(qū)供地緊缺，新房的供應(yīng)將呈現(xiàn)泛豪宅化、郊區(qū)化趨勢，部分購房者對區(qū)位和配套的要求較高，將首選市中心的二手房，而部分對居住環(huán)境需求高而支付能力較低的購房者，將在逐漸向市區(qū)外圍轉(zhuǎn)移的新房市場中得到滿足?！皩τ谛路抗?yīng)相對緊缺的北京城區(qū)，2010年一二手房替代互動(dòng)的效應(yīng)將繼續(xù)上演，二手房市場份額逐漸擴(kuò)大，同時(shí)一二手住宅價(jià)格也將相互影響和帶動(dòng)，處于高位難下的狀態(tài)?！?

    營業(yè)稅等新政較溫和

    二手房價(jià)將平穩(wěn)上漲

    近期，“國四條”出臺，明確表態(tài)“遏制房價(jià)過快上漲”，隨后營業(yè)稅征收細(xì)則公布，不足5年的普宅營業(yè)稅差額征收，政策的出臺對明年的二手房將產(chǎn)生何種影響？

    “國家實(shí)行寬松的貨幣政策，嚴(yán)重的供需不平衡，投資投機(jī)需求入市越演越烈以及土地成本不斷上升等原因，造成了房價(jià)的飛漲。”中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為，“由于目前新政策較溫和，無直接控制房價(jià)上漲的措施，短時(shí)期內(nèi)，難以遏制房價(jià)飛漲，明年房價(jià)總體仍保持上升趨勢。預(yù)計(jì)從明年四、五月份開始，國家將采取較為嚴(yán)厲的措施如調(diào)控利率等，遏制房價(jià)飛漲。”

    據(jù)了解，雖然宏觀經(jīng)濟(jì)已有回暖，但未來仍將很大程度上依賴于房地產(chǎn)開發(fā)投資及消費(fèi)的拉動(dòng)作用，因此政府宏觀調(diào)控政策也將會(huì)在一定程度上保持穩(wěn)定和連續(xù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“2010年房地產(chǎn)市場仍會(huì)處于一個(gè)適度寬松的環(huán)境之中，自住購房尤其是首次置業(yè)仍會(huì)被鼓勵(lì)，而投資性需求將有所限制。”

    目前對二手房市場影響較大的政策主要有三條：二套房貸政策、房貸利率優(yōu)惠政策、營業(yè)稅政策。其中營業(yè)稅政策，由于稅率較高(5.5%)，對市場的影響較大?！霸黾咏灰篆h(huán)節(jié)的稅費(fèi)對控制房價(jià)上漲的作用有限。二手房價(jià)格上漲的根源在于供需矛盾的不斷加深，新政的出臺，往往都會(huì)出現(xiàn)近幾個(gè)月成交下滑，后幾個(gè)月報(bào)復(fù)性反彈的現(xiàn)象?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級分析師孟奇表示。此外，新政的出臺有可能會(huì)助推一手房價(jià)格上漲，“由于二手房營業(yè)稅的增加，交易成本上漲，并且二手房首付也比新房高，而新房的低首付、設(shè)計(jì)新等優(yōu)勢則更為凸顯，這將導(dǎo)致在同一區(qū)域內(nèi)，部分二手房購房需求將轉(zhuǎn)入周邊一手房，導(dǎo)致一手房價(jià)格上漲?！?

    “明年二手房源供應(yīng)量將較為充足，在政策的調(diào)控下，價(jià)格將會(huì)平穩(wěn)上漲。其中，二手高端住宅成交總量可能不會(huì)超過今年，但是價(jià)格與今年相比還會(huì)有所上漲?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰表示，“對于投資投機(jī)性需求的調(diào)控，關(guān)鍵在于二套房貸政策，如果二套房貸政策收緊，投資投機(jī)需求將會(huì)有所下降?！?/P>