前不久，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷(xiāo)售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》。此前一直甚囂塵上的“轉(zhuǎn)正”傳言之后，小產(chǎn)權(quán)房的出路再次被關(guān)上了大門(mén)。一紙房產(chǎn)證，到底有多重要？古代的人們是如何買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)的？幾百年前的“房產(chǎn)證”、“土地證”長(zhǎng)啥樣？

    古代房契強(qiáng)調(diào)“無(wú)重疊交易”

    房產(chǎn)證，是房屋所有權(quán)證的簡(jiǎn)稱(chēng)，是指房屋所有者通過(guò)建造、買(mǎi)賣(mài)等方式取得房屋的合法所有權(quán)，可以依法對(duì)相應(yīng)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件，是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。

    在中國(guó)古代，用于證明房屋買(mǎi)賣(mài)的憑證是房契。房契是契約的一種，按照今天的標(biāo)準(zhǔn)去看應(yīng)該屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同。古代的房契往往只有一份，并且只會(huì)寫(xiě)明出賣(mài)方是誰(shuí)，中間人、經(jīng)手人是誰(shuí)，一般不會(huì)出現(xiàn)買(mǎi)方的名字，并在買(mǎi)賣(mài)完成后將房契交由買(mǎi)方收藏。因此，在中國(guó)古代，房契一旦丟失，撿到房契的人完全可以以此自稱(chēng)買(mǎi)方，要求房屋的居住者騰退，即便對(duì)簿公堂，房屋的實(shí)際所有人如果不能請(qǐng)到中間人、經(jīng)手人，甚至是原房主作證，也可能很難打贏官司。

    根據(jù)古籍記載可以發(fā)現(xiàn)，古代的房契模式基本相同，一般均采用如下格式：

    立典賣(mài)房屋文契（這里寫(xiě)賣(mài)方姓名），今將坐落（這里寫(xiě)房屋具體地址）房屋（這里寫(xiě)明房屋的戶(hù)型、面積、間數(shù)、新舊程度和裝修等情況）憑中（這里寫(xiě)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的姓名或者見(jiàn)證人的姓名），議價(jià)出典，由買(mǎi)方管業(yè)（此處寫(xiě)買(mǎi)方姓名，但常只寫(xiě)姓，有時(shí)則完全不寫(xiě)），三面議明時(shí)值（這里寫(xiě)出售價(jià)格），當(dāng)日一并收足，并無(wú)短缺。其房并無(wú)重疊交易，亦無(wú)他人爭(zhēng)執(zhí)，如有等情，由典賣(mài)人理論，與現(xiàn)業(yè)者無(wú)干?？湛跓o(wú)憑，立此文契為證。契約的底下是售房人簽字、見(jiàn)證人簽字、經(jīng)紀(jì)人簽字，并注明簽約日期，買(mǎi)方一般不簽字。

    “白契”變“紅契”不是無(wú)償?shù)?/p>

    為了加強(qiáng)對(duì)房契的管理，宋、元、明、清等古代官府都開(kāi)展了給房契備案的工作。而隨著官府的介入，古代契約開(kāi)始有了變化，按照是否經(jīng)過(guò)官府備案分為“紅契”（也稱(chēng)官契）、“白契”（也稱(chēng)草契）兩種，其中未向官府備案的稱(chēng)為“白契”，經(jīng)過(guò)官府備案登記的稱(chēng)為“紅契”。買(mǎi)賣(mài)雙方訂立“白契”后，經(jīng)過(guò)官府驗(yàn)證并納稅，由官府為其辦理相應(yīng)手續(xù)之后，在“白契”上粘貼由官方排版統(tǒng)一印刷的契尾，鈐蓋縣州府衙的官方大印，規(guī)正三寸許，方制，篆體，紅色赫然，便成了“紅契”，并由買(mǎi)方保存，作為房屋所有權(quán)憑證。

    但是，在古代契約向官府備案并不是無(wú)償?shù)?。首先，買(mǎi)賣(mài)雙方要去衙門(mén)購(gòu)買(mǎi)官方印刷的格式合同；按照要求簽訂完畢之后，需要持簽好的契約到官府辦理交納契稅的手續(xù)，而除了需要交納較高的契稅之外，還少不了給官府內(nèi)辦事的胥吏們敬送紅包，不然這些人可能會(huì)故意刁難，拖沓處理，往往還需要托人求情辦理。如此一來(lái)，到官府登記辦理“紅契”，既要交納契稅，還要請(qǐng)托送禮，進(jìn)而導(dǎo)致買(mǎi)房賣(mài)房的人們不愿意到官府備案。

    由于到官府登記備案的情況較少，古代房地產(chǎn)市場(chǎng)上的大多數(shù)交易都沒(méi)有在官方留下記錄，在這種情形之下，房屋所有人手中持有的“白契”，就變成了房屋唯一的產(chǎn)權(quán)證明，一旦丟失，后果不堪設(shè)想。

    在一些影視作品或文學(xué)作品中，往往會(huì)有一些貪官污吏、地主惡霸通過(guò)偽造一張房契，霸占他人房產(chǎn)的情形出現(xiàn)。也有一些不肖子孫通過(guò)搶奪、竊取房契，將房子賣(mài)給他人或用于典當(dāng)貸款，導(dǎo)致老人居無(wú)定所等悲劇發(fā)生。這就是因?yàn)榉课葜魅耸掷锶狈φ?guī)、權(quán)威的產(chǎn)權(quán)證明，而官府那里又沒(méi)有登記認(rèn)可的交易記錄。

    清朝時(shí)出現(xiàn)分期付款

    滿(mǎn)清前期朝廷對(duì)旗人施行的是免費(fèi)分房政策，原則上，一品官分20間，二品官分15間，三品官分12間，四品官分10間，五品官分7間，六品官分4間，八品官分3間，九品官和沒(méi)有品級(jí)、沒(méi)有工作的普通旗人每人分兩間，只要是旗人，人人有房住。

    后來(lái)公房不夠分了，旗人內(nèi)部苦樂(lè)不均，清廷開(kāi)始搞“房改”，免費(fèi)分房變成了福利購(gòu)房——朝廷按優(yōu)惠價(jià)把公房賣(mài)給旗人，一家只許買(mǎi)一所，不許多買(mǎi)，不許騙購(gòu)。然而即使按優(yōu)惠價(jià)，也有一些旗人買(mǎi)不起，不能一次繳清房款，于是從乾隆年間起允許分期付款，房款在千兩以上的，可以首付一半，剩下的8年之內(nèi)付清。嘉慶即位后，旗人分期購(gòu)房成為定例，無(wú)論總價(jià)多少，都是首付一半，還款期限則視房款而定，500兩以上的7年付清，300兩以上的6年付清，100兩以上的5年付清，如果房款在100兩以下，限4年付清。