目前二手房交易中主要是使用相關(guān)部門發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)合同文本，但是在具體的交易案例中，可能涉及到一些特殊情況，因此有必要將一些條款具體化注明，或者簽署額外的補(bǔ)充協(xié)議。

    這屬于房屋交付中的重要條款，要明確水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接時間。而正因為這些看似不重要的事情卻會經(jīng)常成為二手房交易過程中的障礙和糾紛。如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的繳納時間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中寫明。

    明確付款、過戶時間

    在交易流程中，由于買賣雙方都具有一定的規(guī)避風(fēng)險意識，而過戶和付款之間存在著時間差，所以形成了“賣方不愿先過戶，買方不愿先付款”的交易現(xiàn)狀，因此在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款，這兩部分在不同時間段支付給房主，并且買方的注意力會放在“交錢后何時可以過戶”的問題上。當(dāng)然，現(xiàn)在為了防止此類問題的發(fā)生，在二手房交易過程中設(shè)立了信托機(jī)構(gòu)以保證交易更加規(guī)范和合理化，但是在此依然提醒消費者，一定要在合同中明確付款時間、金額以及過戶時間，并且將違約責(zé)任注明。

    明確雙方違約責(zé)任

    雖然多數(shù)消費者對于買賣雙方的違約責(zé)任能夠重視，但是并不能保證將之一一落實到字面合同上。而真正具有法律效應(yīng)的，卻正是寫在合同里的。例如由開發(fā)商會承諾提前交房，但是真正交房日期按照合同規(guī)定時間，或是承諾交易的二手房有哪些相應(yīng)配套，但是沒有寫在合同里便不具法律效應(yīng)。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間。以防止這些被“雪藏”的問題在買賣過程中出現(xiàn)。

    重視使用補(bǔ)充協(xié)議

    寫在合同里的才是具有法律效應(yīng)的，所以當(dāng)中介公司在協(xié)商買賣雙方是否有附加條件的時候一定要寫在合同里。

    目前二手房交易中主要是使用相關(guān)部門發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)合同文本，但是在具體的交易案例中，可能涉及到一些特殊情況，例如多一些房屋本身意外的利益的補(bǔ)充，因此有必要簽署額外的補(bǔ)充協(xié)議，但是有很多消費者認(rèn)為使用補(bǔ)充協(xié)議太麻煩，沒有必要簽訂并且輕信對方的口頭承諾。結(jié)果一旦出現(xiàn)違約現(xiàn)象，而又無據(jù)可依，只能自認(rèn)倒霉。因此重視使用補(bǔ)充協(xié)議也是二手房交易過程中的戒律之一。

    交給中介的定金能要回來嗎？

    張女士問：我看中一套二手房，并且已經(jīng)交給中介定金，但是中介后來說房主打電話不愿意賣房了，我交給中介的定金可以要回來嗎？

    答：賣方不想賣房，中介公司居間服務(wù)事項沒有完成，因此無權(quán)收取報酬。

    中介公司收取的定金應(yīng)當(dāng)按照定金的法律規(guī)定執(zhí)行，即中介公司應(yīng)該返還定金，除此之外，賣方應(yīng)承擔(dān)返還一倍定金的責(zé)任。

    看上的二手房還在出租怎么辦？

    唐先生問：我準(zhǔn)備買一套二手房，但是該房目前正在出租，房主說租約下個月就到期，請問二手房交易如何解決正在出租的房屋問題？

    答：合同法認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同簽訂后，房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但是租賃合同對承租人仍然有效，承租人可繼續(xù)承租該房屋，買房人不能對抗在先成立的租賃合同。

    另外，賣方在出售該房屋時，同等條件下承租人有優(yōu)先購買權(quán)。因此，在簽訂二手房買賣合同時，買方一定要了解房屋出租的情況，并對租賃問題進(jìn)行明確的約定。

    如何解決物業(yè)管理費用拖欠？

    劉小姐問：經(jīng)朋友介紹在市區(qū)買了一套小公寓，但是過戶后發(fā)現(xiàn)有以前的物業(yè)費拖欠，能找以前的房主要回來嗎？

    答：如果買房人不知道拖欠物業(yè)的情況，購買了此房屋，所有費用買房人有可能要全部承擔(dān)。

    因此，建議買房人在辦理過戶前即結(jié)清所有的費用，或者在合同中約定，交接之前產(chǎn)生的一切費用由賣方承擔(dān)，交接之后產(chǎn)生的費用由買方承擔(dān)。