房主要延期交房是否算違約？

    肖先生問：按買房流程及與房主之前交流均為款清交房，在付完定金后，房主又要求延期3個月以上交房，導(dǎo)致意見發(fā)生分歧，房主因此還拒簽買賣合同，態(tài)度很惡劣，房主算不算違約？

    答：如果是口頭承諾，只要是雙方的真實意思，可算作有效約定，要有相關(guān)證人、定金收條等證據(jù)。

    可以起訴對方違約，要求賠償。購房者最好能在交定金時簽一份協(xié)議，把細(xì)節(jié)問題商討清楚，延期交房的責(zé)任應(yīng)該在協(xié)議中明確。

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    哪些“二手房”依法不能買

    “價格低、地點好、已裝修……”，高房價讓人們把目光投向了“二手房”。

    但也有不少人卻因此惹上麻煩造成經(jīng)濟(jì)損失。廣東省的陳某因為手中急需用錢，背著年邁的父母把房子賣給吳先生。當(dāng)吳先生與陳某到房地產(chǎn)管理部門辦理過戶時才發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)證上除了陳某還有其父親的名字，而陳某父母事后得知兒子賣房堅決不同意，吳先生遂要求解除購房合同，但陳某已經(jīng)將房款用于投資，根本無錢還給吳先生，造成不必要的糾紛。那么，根據(jù)法律規(guī)定，哪些“二手房”不能隨便買呢?

    一是產(chǎn)權(quán)不明確的。物權(quán)法第六條、第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)依照法律規(guī)定登記，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。買房前，要核對出賣人是否具有產(chǎn)權(quán)。物權(quán)法第十七條和建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有物權(quán)的證明，是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，是國家對房屋所有權(quán)的確認(rèn)。因此，查明賣方提交證書的真實性要放在首位。

    二是土地權(quán)屬不清的。土地管理法第八條規(guī)定，土地分為國家、集體所有兩種性質(zhì)。第五十五條規(guī)定，繳納土地使用權(quán)出讓金和其他土地有償使用費后，方可使用土地。房地產(chǎn)管理法第四十條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)報批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)辦理出讓手續(xù)，受讓方應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金。土地管理法第八條和第六十二條告訴人們，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。如果不是本村組人員，購買農(nóng)村集體土地或宅基地上的房屋是不能取得所有權(quán)的。

    三是無共有人聲明的。民法通則第七十八條規(guī)定，財產(chǎn)按份共有人按各自份額、共同共有人對共有財產(chǎn)，享有權(quán)利，分擔(dān)、承擔(dān)義務(wù)。按份共有的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。合同法第五十一條規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)的合同無效?！岸址俊贝蠖嗍欠蚱藁蚣彝コ蓡T共同財產(chǎn)，購買未取得共有人同意出售聲明的“二手房”會惹上麻煩。

    四是未放棄優(yōu)先權(quán)的。合同法第二百三十條規(guī)定，出售房屋時應(yīng)通知承租人，同等條件承租人有優(yōu)先購買權(quán)。在購買“二手房”時，應(yīng)考察所購房屋是否存在租賃關(guān)系。如出售人沒有通知承租人，沒有承租人書面放棄優(yōu)先購買權(quán)承諾，買房后也會有后患。

    五是被保全、查封的。最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第三十八條規(guī)定，被執(zhí)行人無金錢給付能力的，法院有權(quán)裁定對被執(zhí)行人的其他財產(chǎn)采取查封、扣押措施。第四十四條規(guī)定，被執(zhí)行人或其他人擅自處分已被查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的，法院有權(quán)責(zé)令責(zé)任人限期追回財產(chǎn)或承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。因此，司法機(jī)關(guān)已保全、查封的房屋是不能買的。

    六是設(shè)定了抵押權(quán)的。房地產(chǎn)管理法第四十七條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，是指抵押人向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。物權(quán)法、擔(dān)保法都規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓。因此，應(yīng)審查權(quán)屬證書原件是否有抵押記載，設(shè)有抵押權(quán)的房屋不能購買。

    七是不符合轉(zhuǎn)讓條件的。按照《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房屬政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，不滿5年，不得直接上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府進(jìn)行回購。滿5年轉(zhuǎn)讓應(yīng)向政府交納土地收益等價款，政府可優(yōu)先回購;購房人向政府交納土地收益等價款后，才可以取得完全產(chǎn)權(quán)。因此，對不符合轉(zhuǎn)讓條件的“二手房”也要當(dāng)心。

    八是不宜出售的。有些房屋是不宜出售的，如國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》第十二條規(guī)定，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得新建、擴(kuò)建、改建房屋;不得改變房屋和土地用途;不得租賃房屋。由此可知，出售待拆遷房屋也是被禁止的。購買“二手房”時，不妨到房地產(chǎn)交易中心查詢，也可向房產(chǎn)局咨詢相關(guān)情況，要避免購買已被凍結(jié)的房屋而辦理不了過戶手續(xù)。