此外，科技園南片區(qū)目前價位較高，這個價格主要是由于前幾年新建樓盤的入市和投資客比較多造成的，意味著這一片區(qū)適宜投資，因為該片區(qū)接手的也比較多。

　　而在普通住宅方面，南山目前成交的普通住宅在200萬—300萬元價格區(qū)間的比較多，200萬元總價的物業(yè)在太古城、厚德品園、惠中名苑、中海深圳灣畔等小區(qū)都可以找得到。從微觀上看，南山筍盤的集中地主要是在西麗和南頭，包括西海明珠、薈芳園、桃苑公寓等最近都有錄得成交，但比如南頭，有很多的士司機和巴士司機住在這一片區(qū)，價格比較筍的同時這一片區(qū)的居住人群也比較雜亂。

　　未來南山的商務(wù)氣氛會逐漸濃郁，有超過羅湖甚至福田的趨勢。各區(qū)域也有各自不同的發(fā)展前景，比如西麗有大學(xué)城板塊，科技園則是看好大沖改造，按照規(guī)劃，華潤將在大沖建設(shè)萬象城和寫字樓等商業(yè)配套；而蛇口則主要是招商局打造的海上世界，此外還有前海的高規(guī)劃、高定位已不需贅述，整體看南山未來發(fā)展后勁十足。

　　至于入市時機。我們注意到，從歷史看任何調(diào)控都不能長期的按住市場，限購過后市場的成交量依然會回升，并且房價的大跌一定是跟經(jīng)濟發(fā)展正相關(guān)。目前深圳市場的現(xiàn)狀是成交低迷，二手房成交量有略微反彈，但一手房的成交還在走低。

　　購買時機我們要注意到，第一是投資的杠桿效應(yīng)已不明顯，但對于首置三成首付的客戶依然還有可用，再者目前銀行房貸的基準(zhǔn)利率有可能適當(dāng)下調(diào)，2012年貨幣政策仍然會定向?qū)捤?，還有房產(chǎn)仍然是主要的投資資產(chǎn)。

　　所以，我們對于2012年深圳住宅市場的展望是價跌量升，現(xiàn)在基本已經(jīng)到了底部。

　　新手投資寫字樓要盡量選擇一手

　　港置地產(chǎn)工商鋪部區(qū)域副總經(jīng)理李政江：

　　商圈商鋪投資要點，一是看商圈的成熟度；二看現(xiàn)有商圈的租金和售價；三要選擇“角”與“邊”上的鋪位，正所謂的“金角銀邊草肚皮”，客戶都是從街角進入，客流量到中間最少；四是商圈商業(yè)業(yè)態(tài)組合的水平；五是商圈人流量與消費者結(jié)構(gòu)水平。最后就是選擇高規(guī)劃的商鋪。

　　如何判斷是否是高規(guī)格的商鋪？一是看其有沒有上下水的功能；再者底層商鋪的層高是否能達到4—5米，而對于社區(qū)商鋪，是否高標(biāo)準(zhǔn)就要看其能不能做餐飲，因為社區(qū)商業(yè)成熟首先是餐飲。

　　對于商鋪投資，如果資金雄厚的客戶，建議購買后海的一手商鋪和有租約的商鋪，而二手商鋪則選擇關(guān)內(nèi)的商鋪；如果考慮升值空間而不是短期內(nèi)的租金回報等，則可以考慮龍崗和寶安一線的商鋪。

　　而在寫字樓方面，要投資除了要精確計劃進入時機外，投資寫字樓要盡量選擇寫字樓集中的區(qū)域，同時對于新手來說，要盡量選擇“一手”或者比較新的寫字樓。一手的寫字樓我首選的依然是中心區(qū)，三大中心區(qū)中只有福田中心區(qū)各項配套是非常成熟的。而二手寫字樓，要看考慮投機還是投資，目前這個市場投機基本很難，而長期投資的話三大中心區(qū)都可，首選福田，其次是南山海岸城附近。而追求租金的穩(wěn)定回報則是羅湖，一方面購買那里的資金規(guī)模不需要太大；另一方面羅湖寫字樓的租金回報最高，部分可達6.5%—7%，很多甚至可以租抵供。
具體來說，選擇寫字樓集中區(qū)域就是在寫字樓供應(yīng)量多時，置業(yè)者可以以一個未成熟的價格進入，而在進入后則可以享受片區(qū)內(nèi)較為成熟的租金，像現(xiàn)在深圳的福田中心區(qū)南區(qū)和北區(qū)都有很多甲級和超甲級的寫字樓。
 

　　對于新手，購買一手寫字樓可以控制風(fēng)險，而如果考慮收租和租金回報，置業(yè)者則主要要考慮2—3年入伙的寫字樓，一方面周邊客戶的聚集量比較集中，可以享受到租金的保障；另一方面可以享受物業(yè)增值帶來的收益。

　　而對于商務(wù)公寓的投資則需要首選繁華地段，還要有便捷的交通，“除了價格最需要考慮的就是地段”，以及合理的內(nèi)外結(jié)構(gòu)，還有樓宇規(guī)模不宜過小。

　　寶安跌20%，二手比一手更實惠

　　世華地產(chǎn)關(guān)外營業(yè)副總經(jīng)理蘇林英：

　　我們說的關(guān)外(原關(guān)外)是指原寶安、龍崗兩個行政區(qū)，同時還包括龍華新區(qū)、光明新區(qū)、坪山新區(qū)、大鵬新區(qū)4個功能新區(qū)?？偯娣e約3平方公里，約占深圳總面積的77%。截至2010年，常駐人口約681.96萬，約占深圳總?cè)丝诘?6%。近年關(guān)外房地產(chǎn)發(fā)展明顯加快，關(guān)外樓市成為眾多置業(yè)者關(guān)注的焦點，置業(yè)關(guān)外成為市場趨勢。