馬上有房

    抵押兒子房產(chǎn)成本較高 父母與兒聯(lián)名購房再除名費(fèi)時(shí)稅高

    貸款買房 途徑調(diào)查

    昨日，讀者劉女士（化名）向本報(bào)來信稱，想為已年滿18歲的兒子購買一套商品房，但家庭仍有一定的資金缺口，不知道能否以父母的名義向銀行申請貸款？應(yīng)該如何操作？

    昨日，記者咨詢了多位業(yè)內(nèi)人士，由于劉女士的兒子還沒有收入來源，因此無法直接向銀行申請房貸，但可通過三種方式間接貸款或以聯(lián)名購房的方式進(jìn)行操作。

    記者了解到，劉女士已有一套房產(chǎn)，目前兒子沒有收入來源，而劉女士名下沒有貸款記錄，且有一定的還款能力，因此劉女士希望能通過自己幫兒子還款的形式貸款買房。

    目前，該房產(chǎn)的總價(jià)為300萬元，劉女士的資金缺口約100萬元。

    文/記者李婧暄、潘彧

    讀者來信

    以18歲兒子的名義買房，能貸款嗎？

    信件中，劉女士表示，她想給已年滿18歲的兒子買套房子，但是不知道能否向銀行申請貸款。

    昨日，本報(bào)記者咨詢了多位業(yè)內(nèi)人士得知，劉女士的情況大概可有以下三種方式解決。

    方式一 父母申請貸款 兒子房產(chǎn)做抵押

    優(yōu)點(diǎn)：操作性強(qiáng)

    缺點(diǎn)：成本較高

    由于劉女士的兒子還是學(xué)生，沒有收入來源，無法向銀行申請房貸。昨日，某股份制銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人陳先生（化名）建議劉女士可將兒子的房子抵押出去，以父母的名義向銀行申請抵押貸款。

    “只要是孩子滿了18歲，就可將房產(chǎn)抵押用父母的名義做抵押貸款?！标愊壬硎?，目前，抵押貸款的申請期限一般可以去到10～15年，且最高可以貸到抵押物的七成。“但是抵押貸款還有一個(gè)面積條件，也就是說，還要看劉女士購買房屋的面積大小，如果只有50平方米，則只能按照抵押物面積最高每平方米貸款5000元的限額來算，最多能貸25萬元?！标愊壬硎?。

    但是需要注意的是，對于目前來說，由于額度緊張，銀行的抵押貸款一般利率都需要上浮30%～50%?！昂鸵话愕氖滋追抠J相比，成本會高很多，且還款壓力也大很多?！标愊壬f。

    以貸款100萬元為例，貸款期限10年計(jì)算發(fā)現(xiàn)，如果按照目前首套房貸的普遍基準(zhǔn)利率，每月等額還款額為11380元，總共支付的利息為365630元，如果按照抵押貸款利率上浮30%計(jì)算，每月等額還款額為12409元，總支付利息額為489112元，利息相差近13萬元。

    方式二 與孩子聯(lián)名購房 貸款還完除名

    優(yōu)點(diǎn)：適用面廣

    缺點(diǎn)：費(fèi)時(shí)長稅費(fèi)高

    如果孩子還在上學(xué)，又沒有兼職等收入來源，業(yè)內(nèi)人士表示，只能先用父母和孩子聯(lián)名貸款的形式實(shí)現(xiàn)給孩子買房的目的。

    但這種操作方式首先會擠占父母的一個(gè)購房名額，且只能按照二套房的方式貸款。對孩子來說，只能獲得一部分房屋產(chǎn)權(quán)，必須等到貸款還清，才能夠進(jìn)行除名操作。

    記者以劉女士和兒子進(jìn)行聯(lián)名購房貸款計(jì)算，由于劉女士名下已經(jīng)有一套房產(chǎn)，按照目前二套住房首付七成的規(guī)定，300萬元的房產(chǎn)需要首付210萬元，僅能貸款90萬元，和100萬元的房款缺口相比，還有10萬元的差距，需要向親戚朋友拆借或者采用其他方式周轉(zhuǎn)。而目前普遍二手房貸上浮20%左右，相對來說，未來還款的壓力介于前兩種貸款方式之間。

    匯瀚按揭高級業(yè)務(wù)經(jīng)理莫靜表示，即使是未來還完貸款后，將父母的名字除名，也要按照轉(zhuǎn)讓或者贈與的方式負(fù)擔(dān)相應(yīng)的房產(chǎn)份額轉(zhuǎn)移的稅費(fèi)。至于具體稅費(fèi)多少，要依照屆時(shí)的政策規(guī)定而定。按照現(xiàn)有的政策，直系親屬之間，若開具詳細(xì)的親屬證明，在房產(chǎn)贈與方面，只需要繳納相應(yīng)的契稅便可。目前，契稅大約為總房款的1%~3%之間。

    方式三 孩子有收入 父母做擔(dān)保人

    優(yōu)點(diǎn)：成本較低