國內房地產市場的炙手可熱，一方面是房產需求比較多，而另一方面則是因為開發(fā)商耍的小手段給原本過熱的房產又添了把柴。購房者在局外看房地產猶如水中望月霧里探花，根本無法掌控住購房的主動權，購房的朋友想要智斗開發(fā)商，就必須了解和看破開發(fā)商的樓市潛規(guī)則。

    1、售樓處的人不一定是開發(fā)商的人

　　現(xiàn)在越來越多的房地產公司主張“輕資產”，把銷售團隊外包給代理公司。代理公司通過售房來獲取傭金，多賣多得，因此具有更強的銷售力。這不會影響你買房子，但如果它們曾經對你有若干個承諾，可能就有影響了?！坝行┐砉镜匿N售為了賣出房屋，欺騙消費者說這個地段交通十分便捷，新開的地鐵就在附近，但其實地鐵通過的路線與這里八竿子打不著，步行十分鐘可能是驅車十分鐘。甚至曾經有售樓處直接在小區(qū)附近自己模仿建了一塊地鐵路標的牌子?！币晃辉浫温氂诙嗉曳慨a公司的銷售人員說。

　　如果購房者遇到房價暴跌或房屋質量問題跑到售樓處去鬧事，很可能無功而返，因為這些都是開發(fā)商負責的事。

　　2、買房送“學位”不一定能實現(xiàn)

　　買房送“學位”不一定能實現(xiàn)

　　不少買房者都是沖著開發(fā)商稀缺學位而來，“打包票”保證入讀?？少浰蛯W位卻真正捆綁了隱性門檻，實際到了報名時突然門檻攀升，最終因為學位的指標、年限、戶籍等限制，公校學位兌現(xiàn)時要交贊助費，導致子女上學不成。

　　開發(fā)商“送學位”的措辭有時候也用得巧妙，一方面樓盤的確有按照學區(qū)統(tǒng)一劃分、符合學區(qū)內學校的入讀條件便可入讀，此為學區(qū)房的“學位”之一。開發(fā)商出資“教育基金”，與意向的優(yōu)質教育資源的學校“買學位”，但是有指標、年限的限制，卻沒有如實告知買房者，最終出現(xiàn)“僧多粥少”的情況時自然無法兌現(xiàn)當初的承諾，抽簽方式更存在暗箱操作的可能，無法讓急切需要學位的家長業(yè)主們信服。關于學位甚少有開發(fā)商愿意寫入合同內，消費者也無法合法維權。

　　3、贈送面積是不受法律保護的

　　贈送面積是不受法律保護的

　　“買一層送一層”，“贈送超大花園”，不少免費贈送的東西通常讓買房人很是受落。實際上，這種買一贈一的房間單價會比無贈送的同類戶型要高出不少。因為規(guī)避90/70政策限制，用小戶型配以贈送面積，達到更大空間效果。實際上贈送面積也會計入房價內，這點上銷售人員只會告訴你，以實際使用到的面積計算，折算下來房價很便宜。但絕不會說，房產證上面贈送面積不會加入，這是意味著沒有產權的面積空間。

　　尤其是1樓或頂樓的花園或天臺贈送面積，實際上在物權法中是歸所有業(yè)主共有，開發(fā)商通常不會寫入合同，一旦產生糾紛，恐怕高位接盤的業(yè)主“賠了夫人又折兵”。

　　4、沙盤掩蓋“不利因素”

　　沙盤掩蓋“不利因素”

　　如果售樓處的銷售拿出沙盤為購房者介紹樓盤的綠化率達到30%或是更高，你可別輕易相信他。你在沙盤上看到的一大片綠色也許只是停車場。一位有多年銷售經驗的售樓經理說：“由于地下的停車位面積不夠，開發(fā)商勢必要將停車的地方轉移到地面。這些地面往往是長草的空心磚鋪成，實際的停車場就這樣被偷偷變成了沙盤上的綠化帶。當然計算綠化率的時候也會包括這些"長草的空心磚"。”

　　沙盤中常會看到一些用玻璃做成的透明小方塊晶體，它們可能是小區(qū)內的公共設施，也可能是待規(guī)劃中的建筑物和居住樓棟。這些不明建筑物和空地，極有可能在未來某一天變成現(xiàn)實的時候，給居住生活帶來負面的影響，比如在自家買的樓面前就有另一棟樓拔地而起，比如承諾是帶規(guī)劃的綠地實際成為了一座高樓。

　　5、你注意過房屋的“產權”嗎?

　　你注意過房屋的“產權”嗎

　　購買商品房時，你會看價格、看地段、看戶型……但是你注意到樓盤所處地塊的土地使用期限這個問題了嗎?也許你說你注意了，銷售人員告訴你房屋產權是70年或者50年等，但是通常意義上所說的“商品房”真正的居住時間到底是多少呢，按說每個樓的使用年限都是70年，但這個70年指的是哪個時間段?

　　商品房實際的使用年限，按照正常的流程，產權是按開發(fā)商拿到地開始計算，一共70年。一般情況下，拿地到開工到最后交房，時間有兩三年。那么，正常情況下，購房者拿到房子之后，實際的產權只有六十七八年。但是如果開發(fā)商捂地或者捂盤呢，如果樓盤的地塊從拿地到交房花了五年以上的時間呢?