三環(huán)里、精裝修、價(jià)格優(yōu)惠，真像銷售人員所說，買這房就等于“撿漏兒”嗎？昨日，本報(bào)報(bào)道了山西煤老板整棟拋售“和平里八號”后，究竟能不能買，引來兩派爭議。記者深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些假借新房銷售的二手房，不能及時(shí)交付、要簽陰陽合同、產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，購買中有風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)1
房主半年后交付易變卦
交完首付、辦完貸款就能交房、過戶，這是北京二手房買賣的規(guī)矩?？稍诤推嚼锇颂枺@個(gè)規(guī)矩被打破了。
“您看上這套房，可以先交5萬元的‘封房費(fèi)’，然后簽合同、辦手續(xù)。不過，因?yàn)檎诰b修，今年年底才能交房。”銷售人員告訴記者，“封房費(fèi)”就等于定金，現(xiàn)金付訖不退還，但交房時(shí)間和交房標(biāo)準(zhǔn)，都會(huì)明白寫進(jìn)合同里。
“近期的樓市變化多樣，買二手房還得等半年交付，這中間的風(fēng)險(xiǎn)可不小?！眰I(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理孔丹告訴記者，賣家屬于隨時(shí)可以跑路的個(gè)人投資客，代理銷售方又是沒有資質(zhì)的“草臺(tái)班子”，不會(huì)主動(dòng)走資金監(jiān)管流程。一旦下半年樓市變化，房價(jià)回暖，賣房人違約的幾率很大?！霸谇皫纵啒鞘袕南碌嘏瘯r(shí)，賣家違約的案例屢見不鮮?！?/div>
風(fēng)險(xiǎn)2
76平方米房要交83萬元稅
因?yàn)榉勘静粷M五年，買房人需要負(fù)擔(dān)一筆不小的稅費(fèi)。銷售人員告訴記者，7層的76平方米的兩居室，房價(jià)372萬元，稅費(fèi)40萬元，總價(jià)412萬元仍比周邊便宜。
不過，記者仔細(xì)計(jì)算后，得出的稅費(fèi)遠(yuǎn)不止40萬元。由于煤老板8年前的買入價(jià)每平方米僅10000元，按差額的20%繳納個(gè)稅，個(gè)稅就達(dá)59.2萬元。再加上3.72萬元的契稅，以及20.4萬元的營業(yè)稅，三項(xiàng)稅費(fèi)總和為83.32萬元，是40萬元的兩倍。
“如果要按銷售所說，稅費(fèi)控制在40萬元，那只能做‘陰陽合同’?！笔熘苓吺袌龅闹薪槿耸肯蛴浾咄嘎?，像和平里八號的房子，7層的區(qū)域最低過戶指導(dǎo)價(jià)大概在每平方米27000元。按最低過戶指導(dǎo)價(jià)計(jì)算，76平方米的兩居室，個(gè)稅25.8萬元、契稅2.05萬元、營業(yè)稅11.2萬元，總額確實(shí)是39.05萬元?！翱墒?，按最低指導(dǎo)價(jià)納稅，買房人得做‘陰陽合同’。若是貸款，則只能按205萬元的低房款去申請貸款，最多貸出122萬元，剩余的249萬元，都得一次支付?！?/div>
風(fēng)險(xiǎn)3
“借名”房買賣需授權(quán)
“委托人都是有委托公證的?！变N售人員的說辭，恰恰隱藏了最容易被忽略的100套房源背后的隱性借名風(fēng)險(xiǎn)。
北京市安理律師事務(wù)所律師王紀(jì)朝解釋，法律上確定房屋實(shí)際權(quán)屬的依據(jù)，就是房產(chǎn)登記簿，即大家口中的房本。即使借名購房人和實(shí)際買房人有借名協(xié)議，若這種借名關(guān)系沒有反映在房本上，沒有進(jìn)行過權(quán)屬變更，實(shí)際買房人同樣沒有權(quán)利處理房產(chǎn)。
“買房人若購買存在借名關(guān)系的房屋，房本上的業(yè)主又是借名購房人，必須要求賣方提供委托書，證明借名購房人委托實(shí)際買房人代為處理產(chǎn)權(quán)?！?/div>
不過，在這次山西煤老板的神秘拋售中，由于又存在一個(gè)代理賣房人，王紀(jì)朝指出，這又衍生出一層“轉(zhuǎn)委托”的關(guān)系，也就是煤老板將他的房產(chǎn)處置權(quán)委托給了銷售口中的代理人。這就需要借名購房人在委托書中，同時(shí)明確允許轉(zhuǎn)委托，或者至少?zèng)]有不允許轉(zhuǎn)委托?！敖杳课?，關(guān)系和權(quán)屬復(fù)雜，若真購買，建議多加謹(jǐn)慎，弄清房本上的業(yè)主名?！?/div>
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