二手房最劃算千萬注意六細(xì)節(jié)五風(fēng)險(xiǎn)。無論你是買新房還是二手房。說到底，我們的目的都是一個(gè)，如何用好手中錢買到自己如意且劃算的好房，無所謂新舊，因?yàn)榉孔拥目臻g/理論壽命/折舊程度并非第一要素，反而獲得屬于自己的東西且買得值買得起，這才是首要的。今天小編就給大家盤點(diǎn)一下二手房購房時(shí)候需要注意的地方。

　　二手房的訂價(jià)機(jī)制與新房的差異

　　這一點(diǎn)比較重要，它決定你對(duì)房子性價(jià)比的基本評(píng)價(jià)。

　　一般而言，新房訂價(jià)地段為首，再結(jié)合新近出讓用地的樓面價(jià)來考慮，更多的訂價(jià)方法是依照本區(qū)域領(lǐng)先樓盤比照訂價(jià)，因而價(jià)格中的泡沫成分比較多，而二手房的訂價(jià)來源于兩個(gè)方面，一是由中介自主訂價(jià)，這種出價(jià)有較大的回旋余地，主要參照物是新房均價(jià)，再考慮所在小區(qū)的建設(shè)品質(zhì)與配套優(yōu)越性來加計(jì)部分領(lǐng)先價(jià)格內(nèi)容；二是房東自主訂價(jià)，基本是看公示的價(jià)格區(qū)間，按照自己的內(nèi)心想法訂價(jià)，也有談判的余地。

　　記住購二手房與購新房訂價(jià)機(jī)制差異后我們可以明顯看到，二手房東能夠讓價(jià)的因素主要來自于市場(chǎng)的影響，出手方便與否，目前市場(chǎng)是否存在降價(jià)預(yù)期，這個(gè)是最為關(guān)鍵的，只要目前市場(chǎng)存在降價(jià)預(yù)期，則二手房?jī)r(jià)出手本來就要低些，我們可以現(xiàn)金支付挑挑對(duì)方房子的小毛病使用年限小區(qū)新舊程度等共性問題來獲得理想的價(jià)碼。而新房則不然，即使現(xiàn)今市場(chǎng)出現(xiàn)觀望或停滯，但不是所有開發(fā)商都愿意薄利多銷，不是所有開發(fā)商都會(huì)受制于市場(chǎng)不得不降價(jià)銷售。

　　新房二手房貸款首付的區(qū)別

　　目前貸款買房，在購買新房與購買二手房時(shí)，貸款首付的計(jì)算有較大區(qū)別。辦理新房貸款時(shí)，首付款是按照購買時(shí)的市場(chǎng)價(jià)作為參考，并根據(jù)個(gè)人貸款次數(shù)和個(gè)人貸款的信譽(yù)程度進(jìn)行多方面的審核來制定貸款比例。

　　而與新房貸款相區(qū)別的是，辦理二手房屋貸款是根據(jù)“二手房評(píng)估價(jià)”作為參考。

　　所謂評(píng)估價(jià)是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，通過銀行指定的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估而計(jì)算出來的。一般二手房評(píng)估價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)。評(píng)估價(jià)大多為二手房市場(chǎng)價(jià)值的80%-90%，部分房屋會(huì)更低。

　　一手房首付計(jì)算方式：

　　首付款=總房款-客戶貸款額

　　貸款額=合同價(jià)（市場(chǎng)價(jià)）×70%（首次貸款額度最高可達(dá)70%）

　　二手房首付計(jì)算方式：

　　凈首付款=實(shí)際成交價(jià)-客戶貸款額（凈首付款：不包括國(guó)家稅費(fèi)和中介服務(wù)傭金的首付款）

　　貸款額=二手房評(píng)估價(jià)×70%（首次貸款額度可達(dá)70%）

　　貸款額估算方式，可用合同價(jià)×85%，預(yù)估出大致評(píng)估價(jià)格。

　　*新房購房貸款最高能夠30年，而二手房最高年限為20年。

　　單位宿舍的舊房，能否轉(zhuǎn)讓？“二手房”辦過戶手續(xù)時(shí)，原業(yè)主一直不肯簽字，怎么辦？

　　1.買房前，必須確認(rèn)賣房人已取得《房屋所有權(quán)證》。

　　按照我國(guó)《物權(quán)法》第十六條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。同時(shí)該法第十七條還規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

　　《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)屬證書受國(guó)家法律保護(hù)?！斗课菟袡?quán)證》作為房屋權(quán)屬證書，是國(guó)家對(duì)房屋所有權(quán)的確認(rèn)。作為購房者在購買二手房時(shí)，必須審查出售方是否已取得《房屋所有權(quán)證》而且盡量查明賣方提交的《房屋所有權(quán)證》是真實(shí)的。

　　我國(guó)目前的土地性質(zhì)分為“國(guó)有”和“集體所有”兩類。國(guó)有土地使用權(quán)取得方式包括劃撥、出讓、出租、作價(jià)入股等；集體土地使用權(quán)包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等。

　　在不同土地權(quán)屬性質(zhì)前提下，土地使用權(quán)的取得方式有所不同，出讓取得的土地使用權(quán)交易時(shí)不存在額外的費(fèi)用，如果是劃撥的土地在交易時(shí)會(huì)補(bǔ)交土地出讓金，增加交易成本。所以購買二手房時(shí)還必須弄清所購房屋土地使用權(quán)取得方式。