3.如果房屋屬夫妻或家庭成員共同財(cái)產(chǎn)，須取得共有人同意出售的聲明。

　　有買(mǎi)房人反映，買(mǎi)“二手房”時(shí)，遇到夫妻一方拒絕簽字而導(dǎo)致買(mǎi)賣無(wú)法成交。律師解釋說(shuō)，按照我國(guó)合同法和民法通則的規(guī)定，共有人未獲得其他共有人同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，其行為無(wú)效。

　　所以在購(gòu)買(mǎi)“二手房”時(shí)，買(mǎi)房人應(yīng)查清該房屋是否存在其他共有人，如果存在其他共有人，必須要求其同意出售房屋，如夫妻一方出售房屋，應(yīng)要求另一方書(shū)面確定同意出售。

　　按照我國(guó)《合同法》第230條規(guī)定，出租方出售房屋時(shí)應(yīng)通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

　　依據(jù)上述規(guī)定，在購(gòu)買(mǎi)那些在租的“二手房”時(shí)，買(mǎi)房人應(yīng)考察所購(gòu)房屋是否存在租賃關(guān)系，如果存在的話，應(yīng)落實(shí)出售人的出售行為是否已通知承租人，且已得到承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的認(rèn)可。

　　5.所購(gòu)房屋沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)財(cái)產(chǎn)保全、查封，沒(méi)有設(shè)定抵押權(quán)。

　　按照我國(guó)法律規(guī)定，被司法機(jī)關(guān)依法查封的房產(chǎn)在一定期限內(nèi)是不能交易過(guò)戶的。同時(shí)根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲得抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓房屋。按照上述規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)“二手房”應(yīng)審查擬購(gòu)房屋是否設(shè)有抵押權(quán)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，房屋抵押應(yīng)辦理抵押登記，并在權(quán)屬證書(shū)上記載抵押情況。所以，審查房屋是否設(shè)有抵押權(quán)，可審查權(quán)屬證書(shū)原件是否有抵押的記載。

　　6.經(jīng)濟(jì)適用房或房改房應(yīng)符合轉(zhuǎn)讓的條件。

　　按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第26條規(guī)定，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地證一定年限后，方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售。另按《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，由市國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。

　　購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)當(dāng)按照市人民政府規(guī)定的比例交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，市國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)可以優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以在交納土地收益等價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)前，不得用于出租經(jīng)營(yíng)。

　　律師提醒：為避免不必要的糾紛，經(jīng)濟(jì)適用住房的交易必須符合以上規(guī)定。

　　交易指南：二手房買(mǎi)賣雙方注意五大問(wèn)題避風(fēng)險(xiǎn)

　　由于一些特殊性質(zhì)的房屋需要客戶具備一定的資格才可購(gòu)買(mǎi)，如未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)購(gòu)買(mǎi)人的收入和資格都有明確的限制，因此如果業(yè)主不了解客戶是否具有購(gòu)買(mǎi)資格而到了購(gòu)買(mǎi)后期才暴露資格問(wèn)題，會(huì)直接導(dǎo)致此樁交易的中途夭折。

　　（1）收購(gòu)行為要慎行

　　1、有些房主因?yàn)槟炒嗽蚣毙栌缅X(qián)，因此給了中介公司“收購(gòu)”業(yè)務(wù)存在的合理性。這無(wú)疑給中介公司的違規(guī)行為留下了操作空間，在買(mǎi)賣價(jià)格上大做文章，消費(fèi)者有必要與中介公司約定在其出售時(shí)要見(jiàn)買(mǎi)方并了解實(shí)際的交易價(jià)格，以確認(rèn)中介公司沒(méi)有得到除代理費(fèi)外的不合理收益。

　　2、如果時(shí)間不緊迫，最好選擇買(mǎi)賣雙方見(jiàn)面的交易，以真正杜絕某此中介公司的非分之想。

　　3、買(mǎi)房身份與資格確認(rèn)

　　由于一些特殊性質(zhì)的房屋需要客戶具備一定的資格才可購(gòu)買(mǎi)，如未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)購(gòu)買(mǎi)人的收入和資格都有明確的限制，因此如果業(yè)主不了解客戶是否具有購(gòu)買(mǎi)資格而到了購(gòu)買(mǎi)后期才暴露資格問(wèn)題，會(huì)直接導(dǎo)致此樁交易的中途夭折。