律師提醒買房人,不要貪圖便宜而購買二手期房。在購房前,要核驗(yàn)房屋的產(chǎn)權(quán),要購買有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。資料圖片 周曉東 攝
近日,朱先生給新京報(bào)熱線打來電話,說他買了一套二手房,由于房產(chǎn)還未取得房本,無法及時(shí)辦理過戶。中間又因?yàn)檫t付房款,房主要求解除合同,但已交給房主的120萬元卻被拖欠著未歸還。
事實(shí)上,早在2005年,國(guó)務(wù)院七部委發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》,明令禁止期房轉(zhuǎn)讓。但在現(xiàn)實(shí)買賣交易過程中,還是有不少的購房者看中二手期房并私下進(jìn)行交易,而忽略了二手期房交易的種種風(fēng)險(xiǎn)。
案例 買期房過戶需等兩年半,引出兩場(chǎng)官司
去年10月,朱先生通過鏈家地產(chǎn)看中了昌平回龍觀地區(qū)國(guó)風(fēng)美唐一套商住房,60平方米,最終商定以171萬元成交。雙方約定,將總房款分四次付款付清。由于該房為期房,房主還沒拿到房本,雙方約定950天內(nèi)完成過戶。這意味著如果一切順利的話,這個(gè)期房買賣的交易將長(zhǎng)達(dá)兩年半才能完結(jié)。
截至去年12月20日,朱先生將120萬元打入房主賬戶,其中一筆晚打了15天,房主起訴朱先生要求解除買賣合同,并賠償違約金。“去年年底房市火爆,由于付款晚了,房主想漲價(jià)10萬,但我只同意給3萬,最后成了被告”。朱先生說。
今年5月,昌平區(qū)法院一審判處朱先生敗訴,合同解除。但朱先生已交給房主的120萬元房款,卻因房主“無錢”而被拖欠至今。朱先生決定起訴房主,要回房款。
買房買出兩場(chǎng)官司,朱先生這才發(fā)現(xiàn)購買二手期房的風(fēng)險(xiǎn)很大。朱先生認(rèn)為,鏈家地產(chǎn)代理了政府禁止交易的房源,并且沒有建議購房人做資金監(jiān)管,加大了交易的風(fēng)險(xiǎn),令自己蒙受損失。
鏈家地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,目前買賣雙方已經(jīng)通過司法途徑解決此房的買賣問題,從一審判決來看,法院認(rèn)可買賣雙方簽訂的合同真實(shí)有效。朱先生通過司法追要已付房款鏈家地產(chǎn)也將全程予以配合。如果雙方買賣合同解除,與鏈家地產(chǎn)簽訂的居間合同也可解除,并退還中介費(fèi)。
調(diào)查 中介代理二手期房隨處可見
據(jù)了解,在2005年以前,不少購房人通過修改與開發(fā)商簽訂的預(yù)售合同,來完成產(chǎn)權(quán)變更,這種期房交易就是所謂的“改底單”。而為了打擊炒房,國(guó)家明令禁止期房交易。同時(shí),隨著網(wǎng)簽的推行,“改底單”意味著需要先退房再網(wǎng)簽,這樣將提高項(xiàng)目的退房率,各種風(fēng)險(xiǎn)令開發(fā)商不愿配合改底單。
隨著改底單越來越難,期房交易又衍生出另一種形式,即掛在中介公司售賣。但要完成過戶,需等待期房從交房、拿到房產(chǎn)證后才能實(shí)現(xiàn),最快也需要一年時(shí)間,而一般的二手房買賣交易時(shí)間為3個(gè)月。因此,在二手期房漫長(zhǎng)的交易期間,存在著巨大的變數(shù)和風(fēng)險(xiǎn)。
記者在順義、房山、通州、豐臺(tái)等區(qū)域的中介門店看到有大量二手期房的出售信息。各大新樓盤周邊的中介門店中,未交付的期房房源也隨處可見。
在昌平回龍觀,首開國(guó)風(fēng)美唐(樓盤資料 業(yè)主論壇) 因?yàn)檎紦?jù)13號(hào)線和8號(hào)線雙線出口位置而受到購房人青睞,目前該項(xiàng)目一期已交付。二期正在售,將于今年10月交房,已有房源在中介門店銷售。一位經(jīng)紀(jì)人表示,門店里的房源都是房主首次開盤時(shí)挑的優(yōu)質(zhì)房源,價(jià)格在3萬元/平方米左右,價(jià)格與現(xiàn)在售樓處在售的被挑剩下的樓層和戶型持平。而一期已有房本的房源價(jià)格則在3.5萬/平米。
當(dāng)記者問“二期還沒交房,也沒有房本,如何保證交易安全”時(shí),該經(jīng)紀(jì)人表示:“房主把原始購房合同、發(fā)票押到你那里,等房本下來時(shí)委托你去領(lǐng)房本、過戶,保證交易的安全性。如果房主漲價(jià)、毀約,可以約定為總房款的20%為違約金”。
律師提醒 勿圖便宜買二手期房
北京市銘滔律師事務(wù)所合伙人律師孫濤表示:根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定除外?!边@就是說,當(dāng)事人訂立了合法有效的房屋買賣合同后,只有依法辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記,才發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律后果。不經(jīng)登記,法律不認(rèn)為已經(jīng)發(fā)生了房屋物權(quán)的變動(dòng)。
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