戶口問題

　　家住北京的劉先生為了女兒能上某重點(diǎn)中學(xué)，購買了蔣先生位于該學(xué)區(qū)內(nèi)的一套房屋。雙方在買賣合同中約定，蔣先生應(yīng)于房屋過戶后30日內(nèi)將原有戶口遷出，逾期按日支付總房價(jià)款萬分之五的違約金。

　　蔣先生辯稱，自己新房還沒有下來，沒法按期將戶口遷出，希望法院對(duì)違約金予以酌減。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，蔣先生未按照合同約定將戶口遷出，明顯違反合同約定，理應(yīng)支付違約金。鑒于雙方對(duì)于違約金標(biāo)準(zhǔn)約定明顯過高，法院最終依法酌定蔣先生支付15萬元違約金。

　　□ 法官釋法

　　依據(jù)合同法第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

　　許多家長為了讓孩子上名校，不惜花費(fèi)巨資購買學(xué)區(qū)房。但是該類房屋中，大多已有戶口在房屋內(nèi)，影響買房人的戶口遷入以及實(shí)際使用。

　　部分買房人在買賣合同中約定限期遷出戶口，但是根據(jù)我國目前戶籍管理政策，戶籍管轄權(quán)是派出所，而非法院，法院亦無權(quán)判令強(qiáng)行將戶口遷出，由此，購房者的問題很難得到解決。而購房者往往已經(jīng)支付完畢房款，甚至已經(jīng)辦理完房屋過戶手續(xù)，該類糾紛愈發(fā)增多。

　　在此情況下，法官建議，一方面，買房者可以在買賣合同中約定遷出戶口作為支付全部或者購房款的條件；另一方面，應(yīng)提前查詢房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口情況，購房時(shí)將戶口作為決定是否買房的因素之一，以對(duì)是否購房做出理智的判斷。

　　房款問題

　　小劉在北京打拼多年，終于攢夠了買房的錢。2014年3月，小劉與馬女士簽訂房屋買賣合同，支付了馬女士50萬元預(yù)付款，后將剩余房款分兩次匯到了一個(gè)名為張甲的賬戶。

　　不料，小劉匯完款項(xiàng)后，馬女士拒絕與小劉辦理房屋過戶手續(xù)，理由是小劉未付清房款。小劉稱，剩余房款是按照馬女士要求匯到張甲賬戶的，對(duì)此，馬女士予以否認(rèn)，小劉亦未提交相關(guān)證據(jù)，證明馬女士指示其將相關(guān)錢款匯到張甲的賬戶，雙方在合同中列明的收款賬號(hào)亦非張甲?，F(xiàn)該案正在進(jìn)一步審理中。

　　□ 法官釋法

　　《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供證據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)，有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。

　　在市場交易中，許多購房者沒有養(yǎng)成將重要事項(xiàng)簽訂書面協(xié)議進(jìn)行確認(rèn)并保留證據(jù)的習(xí)慣，往往聽信口頭約定，一旦對(duì)方反悔，如果提供不出確鑿的證據(jù)，便會(huì)帶來莫大的損失。

　　尤其是在類似大額的房屋交易中，買賣雙方應(yīng)對(duì)關(guān)鍵事項(xiàng)用書面合同形式明確約定，并由雙方簽字蓋章確認(rèn)。對(duì)于合同履行中有變更事項(xiàng)，亦應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議予以明確。類似本案中有向他人打款的情形，一定要保留賣方委托他人收款的書面、錄音錄像、短信、電子郵件等相關(guān)證據(jù)。

　　交房問題

　　2013年8月，張先生購買了陳先生的一套房屋，后張先生按約支付完畢購房款，陳先生亦配合張先生辦理完房屋過戶手續(xù)。正當(dāng)張先生準(zhǔn)備入住新房時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)該房屋早已被陳先生租賃給他人使用，且租期至2016年1月屆滿。張先生遂將租戶及陳先生訴至法院，要求租戶限期搬離，陳先生交付房屋。