□ 法官釋法
合同法第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見第一百一十九條規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效。
上述即買賣不破租賃原則——在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生影響，買受人不能以其已經(jīng)成為租賃物的所有人為由，否認原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。
在二手房買賣中，買房人應(yīng)對房屋實際使用狀況進行全面了解，及時現(xiàn)場勘查；同時，可以在買賣合同中明確條款約定，如果賣房人隱瞞房屋已出租信息或者在履行合同中故意將房屋出租他人的，應(yīng)支付一定金額的違約金，以加大賣房人的違約成本。
“兇宅”問題
2013年3月初，在某中介公司的居間服務(wù)下，張女士購買劉女士的房屋，簽訂合同時，某中介公司和劉女士一致表示房屋之前沒有人居住，更沒有出過事。
張女士入住該房屋后，在偶然和鄰居聊天的過程中，得知劉女士的丈夫在該房屋內(nèi)上吊身亡。張女士遂將劉女士訴至法院，要求撤銷房屋買賣合同，并要求劉女士對裝修進行補償。
法院經(jīng)審理后認為，房屋買賣雙方應(yīng)遵守誠實信用原則，賣房人應(yīng)如實披露房屋的實際情況。雖然房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件，客觀上未對房屋的實際使用價值產(chǎn)生影響，但該情況會影響購房者的心理感受，包括恐懼、忌諱等，從而造成房屋交易價值降低，構(gòu)成了房屋的重大瑕疵，是影響房屋買賣合同訂立的重大事項。
劉女士故意隱瞞房屋內(nèi)曾發(fā)生過兇案的行為，違背了誠實信用原則，雙方合同的簽訂亦違反了當(dāng)事人的真實意思表示，構(gòu)成欺詐，法院判決支持了張女士的訴訟請求。
□ 法官釋法
合同法第五十四條規(guī)定，下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：(一)因重大誤解訂立的；(二)在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。
在實際交易中，買房人可以在買賣合同中約定補充條款，就“兇宅”等問題約定違約責(zé)任；簽訂合同之前，應(yīng)多方面通過居委會、派出所、周圍鄰居、社區(qū)論壇等了解房屋情況，以免誤買“兇宅”。 (作者系北京市海淀區(qū)人民法院法官)
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