目前，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》對(duì)二手房交易的程序都非常規(guī)范，房屋詳細(xì)信息，分期付款、付款對(duì)象、貸款、過(guò)戶等程序也非常明確。然而，二手房交易時(shí)，存在很多細(xì)節(jié)并未列入合同，比如說(shuō)，房屋共有產(chǎn)權(quán)人不同意賣(mài)房，房屋內(nèi)的家具和電器并未按約定移交，房屋拖欠物業(yè)管理費(fèi)……部分購(gòu)房者沒(méi)有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，未將這些細(xì)節(jié)列入合同附件，可能就會(huì)影響房屋過(guò)戶，給買(mǎi)房者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。"上海的房?jī)r(jià)變化起伏較大，對(duì)于簽約的合同尊重度不夠，容易產(chǎn)生違約，合同方面的監(jiān)管力度不夠。"信義地產(chǎn)研究部分析師陳麗娜補(bǔ)充道。

值得一提的是，國(guó)內(nèi)的二手房市場(chǎng)經(jīng)紀(jì)人入行"門(mén)檻"低。少數(shù)經(jīng)紀(jì)人為了促成房屋交易，可能會(huì)隱瞞房屋信息；經(jīng)紀(jì)人或銷售員發(fā)生違反職業(yè)道德的行為，相關(guān)的監(jiān)管、懲罰措施也不力。

提醒

勿輕信口頭承諾和保證

滬上多位二手房交易專家表示，簽約前，購(gòu)房者不要輕信口頭承諾和保證，而應(yīng)多方核實(shí)信息。首先，購(gòu)房者要選擇正規(guī)的房屋中介機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)；通過(guò)居委會(huì)或物業(yè)公司了解房屋的基本信息或鄰里關(guān)系；聽(tīng)取房屋出售人的陳述，查看其身份證、房產(chǎn)證、戶口簿的原件，必要時(shí)到相關(guān)部門(mén)核實(shí)證件真?zhèn)?；?gòu)房者可以去房屋所在區(qū)縣房產(chǎn)交易中心核實(shí)房源真實(shí)性與產(chǎn)權(quán)清晰有無(wú)糾葛，核實(shí)房源掛牌面積真實(shí)性。

在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，需要警惕合同中的文字陷阱:將容易發(fā)生的問(wèn)題與中介方及賣(mài)方在合同中約定清楚，要對(duì)合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等進(jìn)行全面考慮；商量好分期付款的方式、時(shí)間、付款對(duì)象、違約責(zé)任等；買(mǎi)賣(mài)雙方的承諾和約定最好寫(xiě)入合同的附加條款，避免簽訂"陰陽(yáng)合同"。

二手房交易持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，手續(xù)相對(duì)較多。買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂購(gòu)房合同后，還有很多過(guò)程沒(méi)有完成，所以，買(mǎi)賣(mài)雙方要注意保留每個(gè)環(huán)節(jié)的證據(jù)，包括自己履行義務(wù)的證據(jù)，同時(shí)要注意向中介索要正規(guī)交易發(fā)票。

舉措

試點(diǎn)開(kāi)設(shè)資金監(jiān)管專戶

"有關(guān)部門(mén)要加大監(jiān)管力度。"中原地產(chǎn)研究部盧文曦建議道，二手房交易可以推出"一房一價(jià)備案制"。唯一一個(gè)地址房源對(duì)應(yīng)唯一價(jià)格，進(jìn)行網(wǎng)上備案了才可銷售，避免虛假房源"吹高"房?jī)r(jià)。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)還需重視房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的隊(duì)伍建設(shè)，設(shè)立相關(guān)的準(zhǔn)入考核機(jī)制。

在國(guó)外，買(mǎi)賣(mài)房屋大多由專業(yè)律師負(fù)責(zé)，能保證合同的公平、公正，防范房屋交易中的隱患和風(fēng)險(xiǎn)，這一經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。盧文曦建議道，二手房交易時(shí)，可邀請(qǐng)律師等專業(yè)人員參與全過(guò)程。

二手房交易最大的風(fēng)險(xiǎn)就是交易資金的安全。為了確保二手房交易資金監(jiān)管，上海市房地產(chǎn)交易中心等部門(mén)牽頭搭建了存量房交易資金監(jiān)管平臺(tái)，并率先在松江區(qū)試點(diǎn)。交易雙方在簽訂二手房交易合同后，可直接前往松江區(qū)房地產(chǎn)交易中心資金監(jiān)管窗口簽訂資金監(jiān)管協(xié)議；買(mǎi)方將購(gòu)房資金轉(zhuǎn)入上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司在銀行開(kāi)設(shè)的資金監(jiān)管專戶，待交易雙方完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，再將監(jiān)管的購(gòu)房資金支付給賣(mài)方，保障交易資金安全。這一新舉措有望防范與化解存量房交易結(jié)算資金的風(fēng)險(xiǎn)、保障存量房交易過(guò)程中買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，為二手房交易提供一個(gè)安全的環(huán)境。