目前，《商品房買賣合同》對二手房交易的程序都非常規(guī)范，房屋詳細(xì)信息，分期付款、付款對象、貸款、過戶等程序也非常明確。然而，二手房交易時，存在很多細(xì)節(jié)并未列入合同，比如說，房屋共有產(chǎn)權(quán)人不同意賣房，房屋內(nèi)的家具和電器并未按約定移交，房屋拖欠物業(yè)管理費(fèi)……部分購房者沒有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，未將這些細(xì)節(jié)列入合同附件，可能就會影響房屋過戶，給買房者帶來經(jīng)濟(jì)損失。"上海的房價變化起伏較大，對于簽約的合同尊重度不夠，容易產(chǎn)生違約，合同方面的監(jiān)管力度不夠。"信義地產(chǎn)研究部分析師陳麗娜補(bǔ)充道。

值得一提的是，國內(nèi)的二手房市場經(jīng)紀(jì)人入行"門檻"低。少數(shù)經(jīng)紀(jì)人為了促成房屋交易，可能會隱瞞房屋信息；經(jīng)紀(jì)人或銷售員發(fā)生違反職業(yè)道德的行為，相關(guān)的監(jiān)管、懲罰措施也不力。

提醒

勿輕信口頭承諾和保證

滬上多位二手房交易專家表示，簽約前，購房者不要輕信口頭承諾和保證，而應(yīng)多方核實(shí)信息。首先，購房者要選擇正規(guī)的房屋中介機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)；通過居委會或物業(yè)公司了解房屋的基本信息或鄰里關(guān)系；聽取房屋出售人的陳述，查看其身份證、房產(chǎn)證、戶口簿的原件，必要時到相關(guān)部門核實(shí)證件真?zhèn)?；購房者可以去房屋所在區(qū)縣房產(chǎn)交易中心核實(shí)房源真實(shí)性與產(chǎn)權(quán)清晰有無糾葛，核實(shí)房源掛牌面積真實(shí)性。

在簽訂購房合同時，需要警惕合同中的文字陷阱:將容易發(fā)生的問題與中介方及賣方在合同中約定清楚，要對合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等進(jìn)行全面考慮；商量好分期付款的方式、時間、付款對象、違約責(zé)任等；買賣雙方的承諾和約定最好寫入合同的附加條款，避免簽訂"陰陽合同"。

二手房交易持續(xù)時間長，手續(xù)相對較多。買賣雙方簽訂購房合同后，還有很多過程沒有完成，所以，買賣雙方要注意保留每個環(huán)節(jié)的證據(jù)，包括自己履行義務(wù)的證據(jù)，同時要注意向中介索要正規(guī)交易發(fā)票。

舉措

試點(diǎn)開設(shè)資金監(jiān)管專戶

"有關(guān)部門要加大監(jiān)管力度。"中原地產(chǎn)研究部盧文曦建議道，二手房交易可以推出"一房一價備案制"。唯一一個地址房源對應(yīng)唯一價格，進(jìn)行網(wǎng)上備案了才可銷售，避免虛假房源"吹高"房價。同時，有關(guān)部門還需重視房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的隊(duì)伍建設(shè)，設(shè)立相關(guān)的準(zhǔn)入考核機(jī)制。

在國外，買賣房屋大多由專業(yè)律師負(fù)責(zé)，能保證合同的公平、公正，防范房屋交易中的隱患和風(fēng)險，這一經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。盧文曦建議道，二手房交易時，可邀請律師等專業(yè)人員參與全過程。

二手房交易最大的風(fēng)險就是交易資金的安全。為了確保二手房交易資金監(jiān)管，上海市房地產(chǎn)交易中心等部門牽頭搭建了存量房交易資金監(jiān)管平臺，并率先在松江區(qū)試點(diǎn)。交易雙方在簽訂二手房交易合同后，可直接前往松江區(qū)房地產(chǎn)交易中心資金監(jiān)管窗口簽訂資金監(jiān)管協(xié)議；買方將購房資金轉(zhuǎn)入上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司在銀行開設(shè)的資金監(jiān)管專戶，待交易雙方完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，再將監(jiān)管的購房資金支付給賣方，保障交易資金安全。這一新舉措有望防范與化解存量房交易結(jié)算資金的風(fēng)險、保障存量房交易過程中買賣雙方的利益，為二手房交易提供一個安全的環(huán)境。