“小姐，你如果誠(chéng)心想買房子，在稅收方面我可以幫你避稅?！崩详愂且患倚》慨a(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員，為了促成這筆買賣，他已經(jīng)忙乎了半個(gè)小時(shí)。隨著新政的出臺(tái)，他提出的避稅方法對(duì)買賣雙方都很有吸引力。

    據(jù)了解，6月1日開始的5年內(nèi)轉(zhuǎn)手全額征收營(yíng)業(yè)稅的新政，對(duì)目前二手房市場(chǎng)已產(chǎn)生較為明顯的影響。其中不少人想到了一些“良策”來進(jìn)行避稅，但律師指出“風(fēng)險(xiǎn)很大”。

    “以租代售”隱藏風(fēng)險(xiǎn)

    記者與老陳攀談起如何買房，他向記者推薦了某樓盤的一套二手商品房，房主報(bào)價(jià)80萬(wàn)元。他給記者算了一筆賬：現(xiàn)在房主的報(bào)價(jià)一般都是凈價(jià)，其他稅費(fèi)都要由買家來承擔(dān)，包括5.5%的營(yíng)業(yè)稅、1.5%的契稅、1.4%的中介代理費(fèi)，也就是說，如果買下這套80萬(wàn)元的二手房，買家實(shí)際要付的是近86.72萬(wàn)元。

    他所謂“避稅”的方式，就是這套二手商品房的戶主已經(jīng)領(lǐng)了房產(chǎn)證3年多的時(shí)間，“要不您就先簽合同付款住下來，等過1年多滿5年了再去辦過戶手續(xù)，這樣幾萬(wàn)塊錢營(yíng)業(yè)稅就省了。”老陳說。

    這些聽起來對(duì)買賣雙方都有利的所謂“避稅”方式究竟可不可取？律師認(rèn)為，這些“鉆空子”的做法暗藏法律風(fēng)險(xiǎn)。

    律師介紹說，有的買賣雙方甚至簽了合同后去公證處公證，并寫明買方在房產(chǎn)證過戶后才交齊所有房款，但即使這樣依然不能避免風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)法律規(guī)定，房產(chǎn)證是房地產(chǎn)糾紛中房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，而購(gòu)房合同只是次要證據(jù)。一旦在此期間賣方又把房產(chǎn)證拿去抵押或貸款，購(gòu)房合同是無法保證買方利益的，即使經(jīng)過了公證的合同，也不具備對(duì)抗第三人的法律效力。

    記者在采訪中了解到，除了這兩種方式外，有的房地產(chǎn)中介公司還推出了“租售兩全”的所謂“避稅”方式?！白馐蹆扇眲t是賣方直接把房子交給中介出租，中介按年支付房主租金，等購(gòu)房時(shí)間滿5年后，中介可將此房賣掉，而租金則可以充抵購(gòu)房款。

    律師建議，這些方式都是在沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶的情況下進(jìn)行的，因此雙方都有隨時(shí)毀約的可能，而一旦出現(xiàn)某一方毀約，顯然都會(huì)給另一方造成損失和麻煩。

    “新政”出臺(tái)想毀約不行

    記者從一些房屋中介機(jī)構(gòu)了解到，新規(guī)出臺(tái)之前，許多購(gòu)買了二手房不足兩年的房主為避營(yíng)業(yè)稅，往往與買方簽訂先付款交房，待兩年期滿后再辦過戶的合同。新規(guī)出臺(tái)之后，買賣雙方都面臨著一個(gè)新問題，那就是一大筆營(yíng)業(yè)稅誰(shuí)出？賣主肯定想把營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到買主身上。而如果買主不同意，賣主能以新政策出臺(tái)是不可抗力為由撕毀合同嗎？

    業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這種情況在二手房買賣中并不少見。那么，如果簽訂上述類似合同的二手房買賣雙方最終不能達(dá)成協(xié)議，賣主以新政策出臺(tái)為由拒絕過戶并要求合同作廢可以嗎？律師認(rèn)為，如果買賣雙方在簽訂的合同中沒有出現(xiàn)“為規(guī)避稅收”這樣的違法字眼，而只是約定一段時(shí)間后過戶，則該合同不違反法律規(guī)定，是合法有效的。當(dāng)國(guó)家出臺(tái)新政策后，買賣雙方的目的就落空了，這時(shí)產(chǎn)生了分歧。在雙方不能就修改合同達(dá)成一致的情況下，該合同應(yīng)繼續(xù)履行。賣主不能以新政策出臺(tái)是不可抗力為由主張合同無效。

    律師進(jìn)一步解釋說，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅是針對(duì)賣主征收的，新的稅收政策并不能導(dǎo)致合同無法履行或?qū)贤a(chǎn)生重大影響，只不過是賣主多交了稅，所以國(guó)家出臺(tái)新政策不是不可抗力。即使賣主因?yàn)榻粻I(yíng)業(yè)稅而沒有在二手房買賣中賺到錢，也不能撕毀合同，因?yàn)檫@是逾期過戶帶來的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)只能由賣主承擔(dān)。賣主如果不按期過戶，買主可以以合同違約為由將其訴到法院。如果賣主在敗訴后仍不過戶，法院還可強(qiáng)制執(zhí)行。

    遲延過戶風(fēng)險(xiǎn)大公證處拒絕公證

    “可以先通過合同或公證的形式進(jìn)行買賣，但先不到房地產(chǎn)交易中心辦理交易登記，待房產(chǎn)所有權(quán)滿五年后，再辦理過戶手續(xù)，僅花少量的公證費(fèi)，就可避免繳納房產(chǎn)交易價(jià)格5%的營(yíng)業(yè)稅和相關(guān)城市建設(shè)稅及教育附加費(fèi)?！苯?，市民林小姐看上了一套兩年內(nèi)二手房，賣主理所當(dāng)然地這樣對(duì)她說。