70年大限之后房子如何處理是買房人最關注的問題之一。物權法四審之前的草案都一直規(guī)定，私有房產(chǎn)的土地使用權到期即取消，土地使用者應在期滿之前一年提出續(xù)期申請，繳納土地出讓金后繼續(xù)使用。而第五次審議規(guī)定，居住用地不需要申請，土地使用權70年大限到期之后自動續(xù)期。 自動續(xù)期的確是一個合理的制度選擇。無疑表達了立法者對百姓利益的尊重。有助于增強百姓安居樂業(yè)的信心，會促使業(yè)主更關心自己房屋的狀況。另外，自動續(xù)期還會提高對房屋資源的有效利用。否則，70年大限將至時，難免出現(xiàn)各種破壞性使用資源的情況，類似情況在農(nóng)村土地承包經(jīng)營過程中就出現(xiàn)過，不能讓這種狀況在城市土地使用中重演。最后，自動續(xù)期還有助于提高城市發(fā)展水準。假如不允許自動續(xù)期，如果房屋在50年后出現(xiàn)倒塌等而不能使用時，百姓就很難主動配合政府在原址上興建房屋。 在續(xù)期問題上區(qū)分住宅與非住宅用地。我們把使用非住宅用地的人們稱為商人，把使用住宅用地的人稱為百姓，來揭示兩類人群的本性差異。在某種意義上，擁有商鋪只是商人的經(jīng)營手段，而不是他們的最終目的。而對百姓來說，保持穩(wěn)定的住宅，卻是他們生活的依靠；商人可以根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的改變，隨時調(diào)整營業(yè)場所，而百姓卻很難隨時搬遷?？紤]到兩類人群本性的差異，區(qū)別對待住宅用地和非住宅用地，是比較合理的選擇?，F(xiàn)行法律已規(guī)定了非住宅用地的期限，現(xiàn)有非住宅房屋的建造成本、購置成本、租金等都是在考慮土地使用權期限等因素基礎上確定的，如果允許非住宅用地期限自動續(xù)期，可能會很大程度上改變穩(wěn)定的商業(yè)預期，甚至創(chuàng)造出某些投機機會。因此，我個人不很贊成對非住宅用地的使用年限自動續(xù)期。 目前的草案對續(xù)期的期限、續(xù)繳土地出讓金的標準和辦法等沒有更具體明確的規(guī)定，而是授權國務院另行規(guī)定。關于如何續(xù)繳土地出讓金，有人提出"費改稅"的方案，將建地使用權續(xù)期應繳的土地使用費納入物業(yè)稅的范疇，“費改稅”方案在理論上是合理的。按照目前的做法，業(yè)主獲得若干年的土地使用權類似業(yè)主租賃國家的土地。所以，在理論上，土地出讓金也可折成每年租金并分期繳納。采取“費改稅”，不僅使政府獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，大幅降低購房人的負擔，而且還會大幅降低房價。不過目前至少有以下因素會影響“費改稅”的推行。一是城市發(fā)展需要大量資金，如果非一次性收取土地出讓金，根本無法想象城市會變成什么樣。二是信用和法制環(huán)境。對購房者來說，“費改稅”其實就是分期繳納費用或者稅收。在現(xiàn)有信用狀況下，很難想象這種新稅種是否能及時收取。至于續(xù)繳土地出讓金的方法和標準，我覺得倒可嘗試“費改稅”方案提出的合理成分，以“費改稅”替代一次性繳納續(xù)繳的土地出讓金，甚至通過立法機關制定新的稅則來解決稅率等具體問題。（中國人民大學法學院教授、博士生導師 葉林）
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