一年只賣(mài)10套房 中介太多被迫玩貓膩 服務(wù)簡(jiǎn)單檔次低 買(mǎi)家賣(mài)家付款心不甘———

一套房能消滅一個(gè)百萬(wàn)富翁，在北京，這絕不算夸張的說(shuō)法。

2006年冬季房展會(huì)上，北京五環(huán)內(nèi)每平方米一萬(wàn)元以下的一手房幾乎絕跡，三環(huán)周邊的二手房均價(jià)達(dá)到每平方米8000元。同年12月底，這些地域的二手房均價(jià)也突破一萬(wàn)元大關(guān)。到2007年第一季度，京城二手房均價(jià)超過(guò)每平方米7000元。

充斥在二手房市場(chǎng)上的大小中介機(jī)構(gòu)成為公眾詬病最多的話題，吃差價(jià)、騙取信息費(fèi)用、提供虛假信息、布置交易陷阱、合同違約欺詐以及惡意截留住宅交易資金等令買(mǎi)房人防不勝防。

二手房市場(chǎng)上都有哪些中介陷阱？公眾應(yīng)該形成怎樣的理性購(gòu)房觀念？360度理房不動(dòng)產(chǎn)的陳太怡經(jīng)理講述了其中的內(nèi)幕。

低買(mǎi)高賣(mài)家常便飯

暗箱截留瘋狂斂財(cái)

南京市民周女士在2006年底將自己的一套77平方米的房子通過(guò)中介對(duì)外出讓。在中介的“幫忙”和“指導(dǎo)”下，周女士的房子很快賣(mài)了出去，她得到了買(mǎi)主的55萬(wàn)元現(xiàn)金。后來(lái)，她得知自己的房子實(shí)際上賣(mài)了92萬(wàn)元。這時(shí)她才明白，因?yàn)橹薪槌圆顑r(jià)，她損失了37萬(wàn)元。

記：經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用二手房吃差價(jià)在北京有這么嚴(yán)重嗎？

陳：北京吃差價(jià)的現(xiàn)象也是比較多的，但數(shù)額這么大的比較少見(jiàn)，10多萬(wàn)元、20萬(wàn)元的比較常見(jiàn)。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)大多會(huì)用機(jī)構(gòu)或個(gè)人的名義以相對(duì)較低的價(jià)格收購(gòu)住宅，然后再以高價(jià)售出，低買(mǎi)高賣(mài)，轉(zhuǎn)手賺取差價(jià)。賺取差價(jià)的欺騙方法很多，通常利用現(xiàn)金收房的手段，用“一次性付全房款”的噱頭吸引賣(mài)房人，以自己的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)和信息優(yōu)勢(shì)欺瞞交易者，獲取除傭金之外的其他高額收入。

天津市有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，通過(guò)匯眾房產(chǎn)有限公司買(mǎi)賣(mài)二手房受害者多達(dá)1300多戶，共1.424億元房款被挪用。

2007年3月19日，北京市建委頒布了《北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行規(guī)定》），規(guī)定自4月15日起，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須以專(zhuān)用賬戶的形式進(jìn)行資金監(jiān)管。

記：《暫行規(guī)定》能起到什么作用？

陳：經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以往利用二手房市場(chǎng)的火熱行情和監(jiān)管黑洞，暗中截留、占?jí)憾址拷灰卓睢Ｌ旖騾R眾事件中，不法中介就將二手房市場(chǎng)當(dāng)成了“提款機(jī)”?！稌盒幸?guī)定》實(shí)施后，一旦客戶交易結(jié)算資金設(shè)立專(zhuān)用存款賬戶，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的運(yùn)行情況將受到監(jiān)督，房產(chǎn)中介暗箱操作的空間也會(huì)受到擠壓。

記：除了吃差價(jià)和暗中截留、占?jí)憾址拷灰卓?，中介機(jī)構(gòu)還可能通過(guò)什么方式隱瞞和欺騙消費(fèi)者？

陳：第一種是在協(xié)議中隱藏霸王條款或代理陷阱，致使賣(mài)方顧客如果不通過(guò)這家機(jī)構(gòu)售房，就要承擔(dān)高額違約金。第二種是利用模糊合同，在給付條件、方式和時(shí)間上不作明確的界定，惡意滯留顧客交納的相關(guān)費(fèi)用。比如對(duì)顧客交納的定金的返退條件、方式和時(shí)間不作明確的規(guī)定，與賣(mài)方顧客聯(lián)手，對(duì)買(mǎi)方顧客進(jìn)行住宅價(jià)格欺詐，從中獲得不當(dāng)贏利。有人還故意隱瞞住宅的潛在或現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，使買(mǎi)方顧客落入風(fēng)險(xiǎn)陷阱。

還有一種是在服務(wù)費(fèi)用的收取方式上采取低開(kāi)高走的伎倆，先用優(yōu)惠的收費(fèi)水平吸引顧客，在交易進(jìn)行到關(guān)鍵時(shí)刻時(shí)再增加收費(fèi)項(xiàng)目或提高收費(fèi)水平。

房產(chǎn)機(jī)構(gòu)過(guò)剩 傳統(tǒng)中介將走向末路

北京二手房交易形成規(guī)模市場(chǎng)以來(lái)，一直處在供求嚴(yán)重失衡的賣(mài)方市場(chǎng)形態(tài)。房源的爭(zhēng)奪成為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，并且終于在2004年至2006年上半年期間引發(fā)了一場(chǎng)近乎瘋狂的門(mén)店規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)。這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的直接后果就是造成經(jīng)紀(jì)服務(wù)產(chǎn)能的嚴(yán)重過(guò)剩。

記：中介陷阱的產(chǎn)生是否與中介公司太多有關(guān)？

陳：2006年，北京二手住宅的交易量為近8萬(wàn)套，雖然為歷年最高，但是有相當(dāng)比例的交易并沒(méi)有通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行?，F(xiàn)在，北京二手房中介機(jī)構(gòu)大概有3000家，而2006年每家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手房的年均交易量只有10套左右，所獲得的營(yíng)業(yè)收入年均不超過(guò)20萬(wàn)元。成交量市場(chǎng)份額不足以支撐運(yùn)營(yíng)成本，導(dǎo)致有些小型中介機(jī)構(gòu)不吃差價(jià)簡(jiǎn)直無(wú)法生存，必然導(dǎo)致各種惡性競(jìng)爭(zhēng)的手段和事件大量滋生。

記：未來(lái)房產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展方向是怎樣的？

陳：傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)是以房子為中心，業(yè)務(wù)導(dǎo)向是以房源為中心，先掌握房源，再去匹配需求相適的客戶。對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，不容易找到最合適的房子；對(duì)賣(mài)方來(lái)說(shuō)，也不能給房子找到最合適的買(mǎi)家。還有一些中介公司為吃差價(jià)或快速出手，并不幫房主賣(mài)出理想的價(jià)格，而是想方設(shè)法壓低價(jià)格，以賺取更多差價(jià)。