一年只賣10套房 中介太多被迫玩貓膩 服務(wù)簡單檔次低 買家賣家付款心不甘———

一套房能消滅一個百萬富翁，在北京，這絕不算夸張的說法。

2006年冬季房展會上，北京五環(huán)內(nèi)每平方米一萬元以下的一手房幾乎絕跡，三環(huán)周邊的二手房均價達(dá)到每平方米8000元。同年12月底，這些地域的二手房均價也突破一萬元大關(guān)。到2007年第一季度，京城二手房均價超過每平方米7000元。

充斥在二手房市場上的大小中介機構(gòu)成為公眾詬病最多的話題，吃差價、騙取信息費用、提供虛假信息、布置交易陷阱、合同違約欺詐以及惡意截留住宅交易資金等令買房人防不勝防。

二手房市場上都有哪些中介陷阱？公眾應(yīng)該形成怎樣的理性購房觀念？360度理房不動產(chǎn)的陳太怡經(jīng)理講述了其中的內(nèi)幕。

低買高賣家常便飯

暗箱截留瘋狂斂財

南京市民周女士在2006年底將自己的一套77平方米的房子通過中介對外出讓。在中介的“幫忙”和“指導(dǎo)”下，周女士的房子很快賣了出去，她得到了買主的55萬元現(xiàn)金。后來，她得知自己的房子實際上賣了92萬元。這時她才明白，因為中介吃差價，她損失了37萬元。

記：經(jīng)紀(jì)機構(gòu)利用二手房吃差價在北京有這么嚴(yán)重嗎？

陳：北京吃差價的現(xiàn)象也是比較多的，但數(shù)額這么大的比較少見，10多萬元、20萬元的比較常見。經(jīng)紀(jì)機構(gòu)大多會用機構(gòu)或個人的名義以相對較低的價格收購住宅，然后再以高價售出，低買高賣，轉(zhuǎn)手賺取差價。賺取差價的欺騙方法很多，通常利用現(xiàn)金收房的手段，用“一次性付全房款”的噱頭吸引賣房人，以自己的業(yè)務(wù)優(yōu)勢和信息優(yōu)勢欺瞞交易者，獲取除傭金之外的其他高額收入。

天津市有關(guān)部門統(tǒng)計，通過匯眾房產(chǎn)有限公司買賣二手房受害者多達(dá)1300多戶，共1.424億元房款被挪用。

2007年3月19日，北京市建委頒布了《北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行規(guī)定》（以下簡稱《暫行規(guī)定》），規(guī)定自4月15日起，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)必須以專用賬戶的形式進(jìn)行資金監(jiān)管。

記：《暫行規(guī)定》能起到什么作用？

陳：經(jīng)紀(jì)機構(gòu)以往利用二手房市場的火熱行情和監(jiān)管黑洞，暗中截留、占壓二手房交易款。天津匯眾事件中，不法中介就將二手房市場當(dāng)成了“提款機”?！稌盒幸?guī)定》實施后，一旦客戶交易結(jié)算資金設(shè)立專用存款賬戶，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的運行情況將受到監(jiān)督，房產(chǎn)中介暗箱操作的空間也會受到擠壓。

記：除了吃差價和暗中截留、占壓二手房交易款，中介機構(gòu)還可能通過什么方式隱瞞和欺騙消費者？

陳：第一種是在協(xié)議中隱藏霸王條款或代理陷阱，致使賣方顧客如果不通過這家機構(gòu)售房，就要承擔(dān)高額違約金。第二種是利用模糊合同，在給付條件、方式和時間上不作明確的界定，惡意滯留顧客交納的相關(guān)費用。比如對顧客交納的定金的返退條件、方式和時間不作明確的規(guī)定，與賣方顧客聯(lián)手，對買方顧客進(jìn)行住宅價格欺詐，從中獲得不當(dāng)贏利。有人還故意隱瞞住宅的潛在或現(xiàn)實風(fēng)險，使買方顧客落入風(fēng)險陷阱。

還有一種是在服務(wù)費用的收取方式上采取低開高走的伎倆，先用優(yōu)惠的收費水平吸引顧客，在交易進(jìn)行到關(guān)鍵時刻時再增加收費項目或提高收費水平。

房產(chǎn)機構(gòu)過剩 傳統(tǒng)中介將走向末路

北京二手房交易形成規(guī)模市場以來，一直處在供求嚴(yán)重失衡的賣方市場形態(tài)。房源的爭奪成為經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的競爭焦點，并且終于在2004年至2006年上半年期間引發(fā)了一場近乎瘋狂的門店規(guī)模競爭。這場競爭的直接后果就是造成經(jīng)紀(jì)服務(wù)產(chǎn)能的嚴(yán)重過剩。

記：中介陷阱的產(chǎn)生是否與中介公司太多有關(guān)？

陳：2006年，北京二手住宅的交易量為近8萬套，雖然為歷年最高，但是有相當(dāng)比例的交易并沒有通過經(jīng)紀(jì)機構(gòu)進(jìn)行?，F(xiàn)在，北京二手房中介機構(gòu)大概有3000家，而2006年每家經(jīng)紀(jì)機構(gòu)二手房的年均交易量只有10套左右，所獲得的營業(yè)收入年均不超過20萬元。成交量市場份額不足以支撐運營成本，導(dǎo)致有些小型中介機構(gòu)不吃差價簡直無法生存，必然導(dǎo)致各種惡性競爭的手段和事件大量滋生。

記：未來房產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)的發(fā)展方向是怎樣的？

陳：傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)是以房子為中心，業(yè)務(wù)導(dǎo)向是以房源為中心，先掌握房源，再去匹配需求相適的客戶。對買方來說，不容易找到最合適的房子；對賣方來說，也不能給房子找到最合適的買家。還有一些中介公司為吃差價或快速出手，并不幫房主賣出理想的價格，而是想方設(shè)法壓低價格，以賺取更多差價。