在自己奮斗的城市，用理想的價(jià)格去購(gòu)買一套心儀的房產(chǎn)，應(yīng)該是時(shí)下很多人的共同想法。面對(duì)居高不下的新建商品房售價(jià)，很多剛需人群將目光轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。

　　

　　“前幾天看中了一套二手房，但是房屋目前處于抵押狀態(tài)，我擔(dān)心在這樣的情況下購(gòu)買這套房產(chǎn)會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)?！瘪R軍（化名）告訴證券時(shí)報(bào)記者，現(xiàn)在非常想了解購(gòu)買抵押房是否真的有風(fēng)險(xiǎn)？在購(gòu)買二手房時(shí)，如何才能知道房屋是否處于抵押狀態(tài)？

　　

　　被抵押的二手房

　　

　　馬軍于1986年出生于黑龍江省，大學(xué)畢業(yè)后來(lái)到相鄰的吉林省工作。

　　

　　為了讓自己在工作的城市擁有歸屬感，更為解決婚姻大事，馬軍打算在長(zhǎng)春市購(gòu)買一套住房。馬軍利用周末時(shí)間跑了多家售樓處后，頗有些灰心喪氣的感覺(jué)?！敖衲昴瓿跻詠?lái)，長(zhǎng)春的新建商品房?jī)r(jià)格不斷上漲，很多小區(qū)的房?jī)r(jià)都已經(jīng)在萬(wàn)元左右，并不是自己一個(gè)打工族所能承受的?！瘪R軍說(shuō)。

　　

　　面對(duì)那些房?jī)r(jià)高不可及的新建商品房，馬軍開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)移至二手房。在自己工作單位附近，馬軍發(fā)現(xiàn)了一個(gè)入住時(shí)間為2010年的小區(qū)?！斑@個(gè)小區(qū)二手房的平均價(jià)格在7000元左右，里面有不少50、60平方米的戶型可供選擇。最為重要的是，這個(gè)小區(qū)二手房的產(chǎn)權(quán)都已經(jīng)超過(guò)5年，一旦購(gòu)買可以省去不少的稅費(fèi)?！瘪R軍向證券時(shí)報(bào)記者介紹。

　　

　　幾天前，馬軍從房產(chǎn)中介處了解到，該小區(qū)的一個(gè)房主正在急于出售房產(chǎn)，售價(jià)較同類型的房屋要便宜幾萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)中介的牽線搭橋，馬軍很快就與該房主見(jiàn)面了。這位房主向馬軍介紹，自己是一位私營(yíng)業(yè)主，因?yàn)楣局苻D(zhuǎn)出現(xiàn)了困難，所以才會(huì)低價(jià)出售房產(chǎn)。這套房屋目前處于抵押狀態(tài)，自己在在拿到馬軍的購(gòu)房款之后，將會(huì)第一時(shí)間去辦理解除抵押的手續(xù)。

　　

　　“說(shuō)句心里話，這套二手房的售價(jià)真的是讓我心動(dòng)?，F(xiàn)在之所以猶豫著沒(méi)有簽訂買賣合同，主要是因?yàn)檫@套房子目前處于抵押狀態(tài)。房主要拿到我的購(gòu)房款后才去辦理解除抵押的手續(xù)，我擔(dān)心會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)?！瘪R軍說(shuō)，希望有專業(yè)的律師能夠從法律的角度幫忙分析一下，購(gòu)買這種抵押房是否有風(fēng)險(xiǎn)？另外，在購(gòu)買二手房時(shí)，自己如何能夠在房主不介紹的情況下，了解房屋是否處于抵押狀態(tài)。

　　

　　律師：抵押房地產(chǎn)

　　

　　可以轉(zhuǎn)讓或者出租

　　

　　據(jù)廣東奔犇律師事務(wù)所的劉國(guó)華律師介紹，房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。目前多地房?jī)r(jià)高企，動(dòng)輒以百萬(wàn)甚至千萬(wàn)為單位，房主因?yàn)闊o(wú)力或者不愿一次性付款或者生意需要等各種因素，在房屋抵押給個(gè)人或者銀行等用以借款，二手房處于抵押狀態(tài)并不罕見(jiàn)。

　　

　　劉國(guó)華律師說(shuō)，馬軍可以到有關(guān)部門查詢相關(guān)檔案。房產(chǎn)部門的房產(chǎn)檔案可以查詢到房屋是否處于抵押狀態(tài)。當(dāng)然，也有可能存在業(yè)主正在銀行辦理抵押手續(xù)，但資料尚未送達(dá)房管部門而導(dǎo)致查詢結(jié)果不準(zhǔn)確。另外，馬軍可以查看房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證原件的“他項(xiàng)權(quán)”欄目，看房屋是否處于抵押狀態(tài)。由于各地情況千差萬(wàn)別，馬軍可以結(jié)合多種方式查詢房屋是否處于抵押狀態(tài)。穩(wěn)妥起見(jiàn)，馬軍可以在買賣合同中與賣家約定，如因房屋抵押導(dǎo)致房產(chǎn)無(wú)法正常過(guò)戶的解決方式。

　　

　　據(jù)悉，根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第37條的規(guī)定，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法解釋》第六十七條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或告知受讓人的，如抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)，取得抵押物所有權(quán)的受讓人可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。

　　

　　所以，對(duì)于抵押人和受讓人馬軍之間所簽轉(zhuǎn)讓合同的效力，如抵押人在轉(zhuǎn)讓時(shí)告知了馬軍房屋抵押的情況，或者馬軍對(duì)房屋抵押情況是明知的，仍然簽訂轉(zhuǎn)讓合同的，轉(zhuǎn)讓合同在雙方之間是有效的。如抵押人未告知馬軍抵押情況，馬軍在簽約時(shí)的確不知道房屋有抵押的，抵押人存在欺詐行為，轉(zhuǎn)讓合同因此成為可撤銷合同，馬軍享有撤銷權(quán)。