“但如果馬軍自知道受欺詐之日起一年內(nèi)不請(qǐng)求行使撤銷(xiāo)權(quán)的,撤銷(xiāo)權(quán)消滅,轉(zhuǎn)讓合同在雙方之間具有法律約束力?!眲?guó)華律師提醒。
如何規(guī)避抵押房風(fēng)險(xiǎn)?
任何投資都有風(fēng)險(xiǎn),抵押房或者非抵押房也不例外。相對(duì)于非抵押房,抵押房多出的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是,如果賣(mài)家在向銀行等抵押權(quán)人在還貸等方面出現(xiàn)問(wèn)題,抵押權(quán)人可能會(huì)依法行使抵押權(quán),最后通過(guò)拍賣(mài)房屋來(lái)還貸。
對(duì)此,劉國(guó)華律師建議馬軍可以嘗試進(jìn)行預(yù)告登記。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定:當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的,預(yù)告登記失效。預(yù)告登記可以保護(hù)買(mǎi)受人的利益,由于各地政策等規(guī)定區(qū)別較大,馬軍可以向當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)咨詢。如果當(dāng)?shù)赜邢嚓P(guān)規(guī)定,馬軍可在合同簽訂后,向當(dāng)?shù)氐怯洐C(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。
另外,還應(yīng)該在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等。馬軍可與房東確定合同的具體內(nèi)容,如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買(mǎi)賣(mài)合同備案過(guò)戶、戶口遷出、違約責(zé)任、稅費(fèi)承擔(dān)等等。
為保障資金安全,馬軍可考慮付款進(jìn)度與房屋買(mǎi)賣(mài)進(jìn)程結(jié)合在一起進(jìn)行:如將定金約定為首期款的一部分;賣(mài)方交房之時(shí)支付首期款;明確交房后房屋滅失風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)問(wèn)題;要求賣(mài)方盡快解除對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓的權(quán)利限制(如抵押);到房管部門(mén)辦理買(mǎi)賣(mài)合同登記及過(guò)戶手續(xù)之時(shí)支付二期款;尾款在產(chǎn)權(quán)證變更到買(mǎi)方名下,且賣(mài)方完成附隨義務(wù)(如繳清應(yīng)付稅費(fèi)等)后支付等。
“尤為重要的是,每項(xiàng)主要義務(wù)均應(yīng)有違約責(zé)任一一對(duì)應(yīng),而違約責(zé)任承擔(dān)方式盡量明確約定具體的違約金金額。當(dāng)然,由于房屋買(mǎi)賣(mài)較為重要且專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng),馬軍可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師等專(zhuān)業(yè)人員予以協(xié)助?!眲?guó)華律師表示。
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