案由：我在房產(chǎn)中介看到一套比較實(shí)惠的房，但是中介人員介紹說房東是一個(gè)初中生，說是得等他成年才能過戶給我，他們一家說三證可以先押給我，再到公證處公證一下，保證我萬(wàn)無一失。

    請(qǐng)問這樣的房我能買嗎？買了會(huì)不會(huì)到時(shí)有什么糾紛？合不合法規(guī)？

    分析：根據(jù)我國(guó)《民法通則》規(guī)定，十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)。十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。而房屋買賣行為，涉及金額高且手續(xù)復(fù)雜，超出了未成年人所能預(yù)見和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的范疇，與其年齡、智力不相適應(yīng)，因此，必須由其法定代理人，即作為監(jiān)護(hù)人的父母代理。

    同時(shí)，《民法通則》第十八條規(guī)定：“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)……”據(jù)此，一般情況下，監(jiān)護(hù)人是不能處置屬于被監(jiān)護(hù)人的房產(chǎn)的，除非是為被監(jiān)護(hù)人的利益，如被監(jiān)護(hù)人因教育、疾病等需要費(fèi)用但出現(xiàn)重大困難時(shí)。如果監(jiān)護(hù)人隨意處置被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，則會(huì)被認(rèn)定為無效。

    具體到本案中，如果該未成年房東的父母不能提供足夠的證據(jù)證明其處理該房產(chǎn)是為該未成年房東的利益，則房屋買賣行為不能生效。而中介提到的將三證押給購(gòu)房人并進(jìn)行公證的方法，也不能促使雙方的房屋買賣關(guān)系生效，更談不上萬(wàn)無一失。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移必須進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記，拿著別人的三證并不代表取得了房屋的產(chǎn)權(quán)。而本案中的公證，只能是對(duì)事實(shí)經(jīng)過進(jìn)行公證，起到的只是保全的作用，并不會(huì)改變被公證事項(xiàng)的效力。也就是說，即便進(jìn)行了公證，該房屋買賣關(guān)系仍不會(huì)生效，房東成年后仍可將該房產(chǎn)另行賣給第三方，而購(gòu)房者已支付的款項(xiàng)只能視為一種不當(dāng)?shù)美?/P>