還有人提出新的年輕人對(duì)住房有持續(xù)的剛性需求。實(shí)際上，情況并不像人們的想象。1970年時(shí)，我國(guó)的總和生育率為5.8，到1979年時(shí)已經(jīng)降到2.75。1980年，我國(guó)又推行更嚴(yán)格的計(jì)劃生育政策——“一對(duì)夫婦只生育一個(gè)孩子”。到2000年時(shí)，我國(guó)總和生育率下降到1.22。這個(gè)數(shù)字開(kāi)始沒(méi)人信，但是，其后幾年的人口數(shù)據(jù)變化清楚地應(yīng)證著這一個(gè)數(shù)據(jù)。我國(guó)10年間小學(xué)生數(shù)量下降了3051萬(wàn)。今年很多省份高考人數(shù)也開(kāi)始下降，也從側(cè)面說(shuō)明人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)逐漸變化。人口結(jié)構(gòu)的變化對(duì)整個(gè)市場(chǎng)供求有深遠(yuǎn)影響。

    從上個(gè)世紀(jì)90年代開(kāi)始，上個(gè)世紀(jì)五、六十年代出生的人開(kāi)始形成對(duì)住房的剛性需求，在新增購(gòu)買力推動(dòng)下，我國(guó)房?jī)r(jià)走出了一波快速上漲行情。但是，截至目前，我國(guó)實(shí)行“一胎”政策后出生的孩子已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入婚育年齡，他們替代計(jì)劃生育前出生的人口成為住房的剛性需求者。人口結(jié)構(gòu)的這種變化無(wú)疑將直接影響到人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，而這種預(yù)期又將直接對(duì)人的消費(fèi)、投資行為構(gòu)成影響，并傳導(dǎo)到現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)當(dāng)中去。

    而且，我國(guó)正在逐漸步入老年社會(huì)，由于社會(huì)保障體系不健全，1980年后出生的獨(dú)生子女一旦成家，將面臨著上養(yǎng)四位老人、下養(yǎng)孩子的雙重負(fù)擔(dān)。這種負(fù)擔(dān)也將對(duì)未來(lái)的住房購(gòu)買力構(gòu)成直接制約。同時(shí)，獨(dú)生子女結(jié)婚后，在未來(lái)某一時(shí)刻也將繼承雙方父母現(xiàn)有的房產(chǎn)，一套自住，其余的一套或多套住房則推向市場(chǎng)。這也將影響未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)。

    房?jī)r(jià)只會(huì)不斷因折舊而貶值，溢價(jià)的是房屋下面的土地。無(wú)論房地產(chǎn)價(jià)值處于什么階段。只有黃金地段的土地才具有稀缺性，才具有投資價(jià)值。爆炒垃圾地段唯一的結(jié)果就是讓自己血本無(wú)歸。看看3年內(nèi)越南胡志明市、俄羅斯莫斯科地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史變化，很容易理解這一點(diǎn)。

    文中還提到“10年信貸政策已經(jīng)在高層聲音中傳達(dá)的很明確，繼續(xù)執(zhí)行適度寬松的貨幣政策和積極財(cái)政政策不會(huì)改變，10年仍然是高量的信貸釋放，09年上半年的形勢(shì)必將重來(lái)。”這種想法很幼稚，最近的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃是臨時(shí)性的，銀行里的錢(qián)也是有限的，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)政策不出兩年就會(huì)將銀行的錢(qián)掏空。任何一個(gè)腦筋正常的領(lǐng)導(dǎo)人都不會(huì)在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以后繼續(xù)每年將10萬(wàn)億的資金投入市場(chǎng)。我國(guó)現(xiàn)在每年GDP剛超過(guò)30萬(wàn)億,10年貸款按文中的預(yù)計(jì)要超過(guò)100萬(wàn)億。這種濫發(fā)貨幣的行為會(huì)產(chǎn)生什么后果，建議大家參考津巴布韋的現(xiàn)狀。另外，現(xiàn)在全球都在大發(fā)貸款，通貨膨脹在所難免，現(xiàn)在只能寄希望于實(shí)體經(jīng)濟(jì)在通脹到來(lái)之前恢復(fù)到一個(gè)較好的水平。這個(gè)是英國(guó)金融時(shí)報(bào)的評(píng)論：中國(guó)不良貸款令人擔(dān)心

    另外一點(diǎn)，現(xiàn)在商品房空置和買下沒(méi)有入住的現(xiàn)象非常普遍，很多房屋都沒(méi)有裝修過(guò)，自買下空置數(shù)年。自住房屋一般情況下比較穩(wěn)定，市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)不會(huì)有大量房屋被推向市場(chǎng)。但是現(xiàn)在空著的房屋會(huì)在價(jià)格下跌時(shí)大量進(jìn)入市場(chǎng)。我在西寧看到完工1年多，入住率低于10%的小區(qū)。供求緊張部分上是一種假象，市場(chǎng)上推遲開(kāi)盤(pán)，假按揭屢見(jiàn)不鮮。由于多數(shù)人預(yù)期市場(chǎng)還是向上，還是繼續(xù)選擇持有，現(xiàn)在市場(chǎng)上沒(méi)有很多商品出售。資本市場(chǎng)向來(lái)是追漲殺跌，一旦市場(chǎng)劇烈波動(dòng)，必然有巨量房源被推向市場(chǎng)，在回到其固有價(jià)值前很難得到支撐。一旦回歸的過(guò)程啟動(dòng)，沒(méi)有什么因素可以阻止它。有人會(huì)說(shuō)，政策會(huì)托市，但是，國(guó)家的力量不是無(wú)限的，漲到一定程度政府也沒(méi)有足夠的力量去維持。