文/本刊記者 甄愛(ài)軍

　　雖然2015年因?yàn)闃鞘姓w向好而使得市場(chǎng)整體庫(kù)存壓力稍有緩解，但未能改變“結(jié)構(gòu)性過(guò)?！备窬?，2016年仍有部分城市將會(huì)面臨高庫(kù)存壓力，比如北海（樓盤）、茂名（樓盤）等。如果出于投資考慮，這些城市應(yīng)該排除在外。

　　樓市主題仍是“去庫(kù)存”

　　進(jìn)入“白銀時(shí)代”的樓市，分化態(tài)勢(shì)更加明顯。2015年一線及部分中心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯反彈，但也有部分城市深陷高庫(kù)存泥淖而無(wú)法自拔，可以預(yù)見(jiàn)，在2016年，樓市主題仍將是“去庫(kù)存”。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院日前發(fā)布的《中國(guó)住房報(bào)告（2015～2016）》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）指出，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房形勢(shì)超出預(yù)期。一方面投資增速呈俯沖式下降，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)直接貢獻(xiàn)幾乎為零；另一方面，庫(kù)存高企，去化壓力增大，商品住房過(guò)?？値?kù)存高達(dá)21億平方米，僅現(xiàn)房庫(kù)存去化就需23至24個(gè)月。

　　專家分析指出，當(dāng)前樓市面臨“結(jié)構(gòu)化過(guò)?！本置妗Ｖ袊?guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副主任、中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示，當(dāng)前住宅市場(chǎng)步入“結(jié)構(gòu)性過(guò)?！睍r(shí)代，內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡，“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過(guò)于求”并存。陳晟告訴記者，目前商品住宅市場(chǎng)現(xiàn)房和期房都呈現(xiàn)過(guò)剩格局，現(xiàn)房方面，去化周期超過(guò)18個(gè)月以上的過(guò)剩供應(yīng)面積1億平方米；期房方面，去化超過(guò)2年的過(guò)剩面積達(dá)19.96億平方米。以2015年商品住房總庫(kù)存計(jì)算，總庫(kù)存預(yù)計(jì)達(dá)39.96億平方米，其中，期房庫(kù)存即在建房待售面積35.7億平方米，去化周期達(dá)4.5年，現(xiàn)房待售面積方面，庫(kù)存4.26億平方米，去化周期為23個(gè)月。“所以我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)去庫(kù)存的時(shí)期，并且是在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)三四五線城市都要面臨的問(wèn)題。”他如是說(shuō)。

　　梳理過(guò)去幾年內(nèi)需求變化情況不難發(fā)現(xiàn)，庫(kù)存壓力的形成，在一定程度上其實(shí)也是一個(gè)長(zhǎng)期累積過(guò)程。易居研究院通過(guò)對(duì)包括北京（樓盤）、上海（樓盤）、杭州（樓盤）、武漢（樓盤）、溫州（樓盤）等在內(nèi)的35個(gè)城市自2010年以來(lái)市場(chǎng)需求狀況變化長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，市場(chǎng)的高庫(kù)存壓力的形成，并非是在2015年突然發(fā)生。2010年35個(gè)城市庫(kù)存規(guī)模相對(duì)要小，2011年隨著限購(gòu)限貸政策效應(yīng)的釋放，各大城市商品住宅庫(kù)存積壓現(xiàn)象比較明顯，庫(kù)存規(guī)模呈現(xiàn)逐月攀升的態(tài)勢(shì)。2012年隨著市場(chǎng)的回暖，35個(gè)城市庫(kù)存持續(xù)攀升的態(tài)勢(shì)有所遏制。2013年市場(chǎng)成交規(guī)模繼續(xù)上升，去庫(kù)存速度略有加快，部分月份出現(xiàn)了庫(kù)存規(guī)模下滑的良好態(tài)勢(shì)。2014年前三季度庫(kù)存持續(xù)攀升，到了第四季度則呈現(xiàn)高位盤整的格局（具體可見(jiàn)圖1）。

　　圖1 近年來(lái)35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存量變化情況

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：易居研究院

　　哪些城市壓力巨大

　　雖然目前市場(chǎng)整體由于庫(kù)存的微幅下降而使得壓力略降，但有部分城市庫(kù)存出現(xiàn)上升趨勢(shì)，2016年去庫(kù)存“壓力山大”。

　　經(jīng)過(guò)過(guò)去一年的消化，樓市庫(kù)存壓力稍有緩解。數(shù)據(jù)表明，截至2015年12月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26090萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少4.4%。在2015年9月份，庫(kù)存規(guī)模在連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌的基礎(chǔ)上出現(xiàn)過(guò)反彈，但并未持續(xù)，在第四季度則呈現(xiàn)了逐月下滑的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，在庫(kù)存同比增幅保持連續(xù)53個(gè)月正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的情況下，2015年8月份首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，并在四季度延續(xù)這樣一個(gè)趨勢(shì)。換而言之，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)5個(gè)月庫(kù)存規(guī)模同比負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

　　但在去庫(kù)存的路上，往往幾家歡樂(lè)幾家愁，一線城市因?yàn)樾枨蟠笤龆霈F(xiàn)供不應(yīng)求局面，但部分三四線城市至今仍舊面臨巨大庫(kù)存壓力而無(wú)法解脫。數(shù)據(jù)顯示，截至到2015年12月底，35個(gè)城市中，有13個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中茂名、太原（樓盤）和濟(jì)寧（樓盤）3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到56.3%、45.3%和37.9%。

　　從35個(gè)城市的具體數(shù)值看，北海的存銷比數(shù)值最高，為34個(gè)月。另外，類似煙臺(tái)（樓盤）、淮南（樓盤）的存銷比也比較高。這三個(gè)城市均為三線城市，且去庫(kù)存周期都超過(guò)2年的水平。相比而言，蘇州（樓盤）、南京（樓盤）、合肥（樓盤）、南昌（樓盤）和深圳（樓盤）的存銷比較?。ň唧w可見(jiàn)圖2）。